深圳辦公大樓退租背後 互聯網金融“退潮”

位於深圳市福田區的大中華金融中心內，不少“XX供應鏈有限公司”“XX互聯網金融服務有限公司”的公司名仍掛在顯眼的位置，在它的後面，早已人去樓空。這並非只是深圳市福田區金融中心獨有的現象，而是近期深圳市辦公大樓租賃市場的真實寫照。

《中國經營報》記者走訪深圳市各區的多個辦公大樓發現，辦公大樓租賃熱度逐漸回落，降租、退租現象已成常態，“去年卓越時代廣場租金在170元/平方米/月，今年大約在90元/平方米/月。”深圳市寶安區某負責卓越時代廣場辦公大樓租賃的中介告訴記者。

有包租客言稱，由於近半年手頭囤積的租賃面積越來越大，以至於不得不通過降租金虧本去刺激租賃需求。“拿貨成本在200元/平方米/月左右，現在租110元/平方米/月，虧錢都不一定能租出去，但沒辦法也只能降價租。”

事實上，辦公大樓租賃市場退租、降租背後，映射的是深圳市辦公大樓租賃需求高度依賴金融行業，隨著國家加大對互聯網金融行業的規範與整治力度，互聯網金融行業對辦公大樓的需求隨之退潮，而辦公大樓龐大的供應體量卻仍在增加，最終導致包租客承壓，繼而出現降租、退租的現象。

退租、降租潮迭起

“以前這裡租金都是200多的，2018年6月手頭囤積才3000多平方米，到現在已擴大到20000多平方米。最近空出來的有點多，所以只能降價了。拿貨成本在200元/平方米/月，現在這棟樓最便宜的租金是110元/平方米/月，虧本也得租出去。”位於深圳市福田區大中華金融中心的一位包租客如是說。近日，記者走訪深圳市福田區大中華金融中心發現，大量包租客承壓，由於手頭囤積面積擴大，最終選擇降價虧本出租。

相關機構的數據也顯示，福田區辦公大樓租賃市場處於供過於求的局面。根據戴德梁行統計數據，福田甲級辦公大樓在2018年第四季度出現負吸納約4.57萬平方米，租金環比下降約1.3%。

事實上，福田區的辦公大樓租賃市場退租、降租並非只是個例，記者走訪深圳市多個區的辦公大樓發現，眾多辦公大樓已普遍出現降價出租的局面。

“2018年上半年租金在118元/平方米/月，現在租金是98元/平方米/月。”位於南山區的TCL大廈，有包租客告訴記者已在降價出租。

此外，位於深圳市南山區大衝國際中心的包租客也告訴記者，“2018年3月可以租到180元/平方米/月，現在135元/平方米/月，價格還可以商量。”

事實上，位於羅湖金融中心最繁華地段，其標誌性超甲級辦公大樓京基100也同樣面臨著降價的窘境。“京基100 2018年租金280元/平方米/月，今年租金200元/平方米/月。”京基100負責辦公大樓租賃的MFG商務中心工作人員表示。

辦公大樓租賃依賴金融企業

相關機構以及專家表示，深圳市辦公大樓市場在2018年第四季度已整體放緩。

“深圳市辦公大樓市場在2018年第四季度租賃需求已放緩，部分辦公大樓也出現小規模的退租情況，甲級辦公大樓租金出現輕微下降。”戴德梁行華南區辦公大樓部高級董事羅進良告訴記者。

戴德梁行在2018年對深圳房地產市場的回顧也顯示，在整體經濟遭遇一系列負面因素影響下，企業經營所面臨的壓力及其對於未來的下行預期，令辦公大樓需求在2018年下半年出現明顯的放緩跡象，

事實上，深圳辦公大樓租賃市場需求背後，與金融行業密不可分。

根據戴德梁行研究部2016年的統計顯示，除去總部自用，金融類企業是甲級辦公大樓市場最活躍的群體，以租賃面積計算，佔新增需求的37.2%，位居第一。以企業數量來算，佔比為31.9%，同樣保持第一。

截至2016年，深圳全市的金融中心中，福田區共有持牌金融總部機構150家，佔全市的67%；前海的注冊企業在2016年達到了124560家，其中金融類企業佔比超過40%。

記者調查發現，辦公大樓退租、降租現象背後，深圳辦公大樓租賃市場高度依賴金融行業，隨著國家對金融風險的整治與規範，互聯網金融開始逐漸退潮，而龐大的辦公大樓供應量卻仍不斷增加，最終導致辦公大樓租賃市場供過於求的局面，出現退租、降租的現象在所難免。

互聯網金融潮退

2015~2016年，是互聯網金融行業蓬勃發展的兩年。

根據2015年深圳市金融辦公開發布的數據顯示，經初步統計，深圳市工商注冊登記的互聯網金融公司近800家，其中一半以上為P2P網貸平台，每月都以10%以上的速度增長，貸款規模約佔全國30%，佔廣東省一半以上。

2016年深圳市登記注冊的互聯網金融企業更是超2000家，深圳成為全國互聯網金融最活躍和最發達的城市之一。

“之前動不動就有人投個幾萬的，很多人投P2P都是給10%、20%的回報率，這麽高的回報率有很多互聯網金融公司實際承受不起。而且小額貸款公司貸款利率也太高，很多人還不起錢就不還了，導致很多類似的互聯網金融公司放出去的款收不回來，資金鏈斷裂。”某辦公大樓的包租客告訴記者。

2018年3月28日，互聯網金融風險專項整治工作長官小組下發了《關於加大通過互聯網開展資產管理業務整治力度及開展驗收工作的通知》，其中通知稱4月起，整治工作轉到驗收及總結階段。未經許可依托互聯網發行或銷售資管產品的，須立即停止，存量業務最遲於6月底前壓縮至零。

這意味著，在6月底以前沒有完成銀行資金存管業務上線以及沒有通過審核的互聯網金融企業，將從市場上消失。

事實上，相關工作成效也開始顯現。根據深圳警方對外公布的一組數據顯示，截至2019年1月11日，全市警察機構共對62家網貸平台立案偵查，完成相關案件追贓挽損折合人民幣23億餘元。

為了防範金融風險加劇，國家對於企業的IPO審核也逐步趨嚴，根據投中研究院數據顯示，A股IPO數量僅為105家，相比2017年436家下降了76%，融資規模為1386億元，相比2017年的2304億元下降40%。2017年IPO審核提速讓許多人民幣基金項目IPO數量創下歷史新高，但2018年發審委對於IPO企業標準門檻提高，審核力度加強，無論IPO數量還是融資金額均較2017年有大幅回落。

金融環境的趨嚴，也波及到了深圳的中小微企業。數據顯示，2016年底，深圳全市工商登記注冊的中小企業149.8萬家。2017年10月底，全市工商登記注冊的中小企業增加至170.5萬家。而截至2018年10月，深圳中小微企業下降至160多萬家。

對於互聯網金融行業退潮、中小微企業數量下降如何解決等問題，記者致電致函深圳市金融辦、深圳市科創委以及深圳市經信委，截至發稿，未獲進一步回復。

值得注意的是，中小微企業數量雖然在下降，互聯網金融行業在退潮，而深圳市辦公大樓的供應體量卻仍在加大。

根據戴德梁行數據研究中心顯示，在持續的高供應下，2014~2018年甲級辦公大樓平均供求比上升至1.3，與2009~2013年的1.1相比，市場壓力有所上升。

由於供求比有所上升，空置率也有所上升。2018年末，深圳市甲級辦公大樓空置率同比上升3.1個百分點至15.7%，總存量上升至499萬平方米。

事實上，隨著深圳未來辦公大樓供應面積增加，將給辦公大樓市場帶來新的挑戰。

據戴德梁行數據研究中心統計，未來5年內，深圳市甲級辦公大樓供應量高達776萬平方米，以總部型物業和城市更新項目為主。其中總部大樓約377萬平方米，城市更新項目體量近100萬平方米。

對於辦公大樓租賃市場供求變化該如何調整等問題，記者致電致函卓越地產、京基地產等予以了解，截至發稿，未獲進一步回復。