詳解限房價項目銷售辦法 這些問題應明確

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昨天，北京市限房價項目銷售管理辦法正式頒布，【京房字】也在第一時間給大家推送了相關資訊，詳見

【重磅】限房價項目銷售辦法正式頒布 不得捆綁精裝修！ | 京房字出品

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限房價項目銷售辦法是從本月7日起征求意見的，隨後在本月12日的京房字公益講座中，【京房字】專家也給大家詳細解讀了這個政策。

今天，我們就把現場講座的部分內容梳理出來，給大家分享。

01

第一部分是限房價項目的前世今生，也就是要說一下這類項目的來由，這樣有個全面的了解。

為什麽以前叫做“限競房”，因為採用了叫做“限房價、競地價”這樣的土地出讓方式。

2016年9月30日，包括北京的一大批城市都頒布了房地產的調控政策，當時被稱為“930新政”。當時北京的房地產調控政策裡面說到，要採用限房價競地價的土地出讓方式。通過引導預期，讓市場逐漸平穩和健康，房價也要平穩一些。

這種土地出讓方式，就是普通商品住宅地塊在出讓之前，政府就已測算好並公布將來這個地塊建案銷售的兩個價格，一個是均價，一個是最高售價。開發商的最終售價，都不能高於這兩個價格。這兩個價格其實相差不大，大概幾百塊錢。

然後同時也會限定地價的上限，比方說，這個地塊價格上限為10億，開發商開始競拍，如果未達到地價上限，比如到了9億，沒有人再舉牌了，那麽這塊地你拿走；如果說到了10億上限，還有好幾家在競爭，那麽轉入下一個環節，叫做競企業自持商品住房面積。這個“自持”，就是自持後將來作為租賃住房。

如果地價到了上限，競自持面積也到了100%，還有人競爭，那最後會讓這幾家開發商都拿出一個項目的高品質建設方案。有很多人都擔心這個房子品質是否不好，我覺得這個不用擔心。開發商如果想拿到這個地，必須給出高品質的項目建設方案請專家來評定，最好的建設方案才會得標拿到地。

當時“限房價、競地價”政策制定的初衷也就是兩點，第一點是盡量地去滿足剛需，不僅是將房價限住，而且規定了所有地塊必須執行“7090”政策。

什麽是“7090”政策呢？就是在一個項目中，所有的可住面積裡，90平米以下的中小套型戶型要佔到70%以上。

剛需很少去買特別大的戶型，一般都是購買中小戶型，所以把商品住房的價格限定了，面積限定了，主要是為了提供給剛需的家庭。

第二點是預期，其實大家都知道，房地產市場的預期是很重要的，預期其實影響了很多走向，這個土地出讓方式把項目未來的售價限制住，不僅是影響了新房的預期，而且對於周邊二手房的房主也會有所影響。

比方說，我房主這個地方以後新房才賣到5w，我賣5.5w可能賣不出去，那我的掛牌價可能要低一點。

從2016年10月份開始，北京土地市場開始陸續推出“限房價、競地價”地塊，到目前為止，大概一年半的時間，一共拍了60塊地左右。

再來說一下這次的新政。

這次的銷售辦法，醞釀制定的過程長達半年甚至更久，中間修改完善過幾十次，所以可以看出，政策的制定是很謹慎的。原因在於，銷售辦法的制定可能涉及到咱們每一個人，特別是咱們老百姓的切身利益。

其實這個政策初衷並不複雜，第一保護剛需，第二要公平。最終達到“房住不炒”。

限房價項目都是拍地之前就定了銷售限價，而且這個價格要比市場價要低一些。對於一些和市場價差距比較大的項目來說，一套房子差價都能在幾十萬，這個獲利太空還是很大的。

所以如果沒有一個規則設定的話，讓開發商敞開了賣，那麽肯定很多很多都是那些盯著的能有獲利太空的人搶著來買。即便用搖號方式，其實也就是分子和分母的關係。比如說，2000人的剛需買500套房子，和2000人的剛需再加上5000人的投資客去搶500套房子，結果肯定是不一樣的，剛需家庭買到的幾率減小了。

所以制定了把價差大的項目轉化為共有產權住房，這樣的話獲利太空沒有了，投資投機的人不會來了，房子能分到剛需家庭的手裡。

02

第二部分給大家梳理一下政策，包括實操環節的一些內容。

這次的辦法設定了一個85%的評估比例。如果限房價項目和市場價格的比值不高於85%這一設定比例，收做共有產權住房；85%以上的還是當做建案來銷售。

征求意見稿出來後，提的問題最多的，大家最關心的是這個評估價的問題。確實，評估價決定了最終項目是否會被收做共有產權住房。

先給大家說一下評估價，第一是誰來制定？肯定不是開發商來制定。那麽委託社會上有資質的評估機構呢？北京這種評估機構一級、二級的都有，有一些評估機構可能也會被利益所裹挾。有一些評估，比方是甲方掏錢，可能就會按照甲方的利益來做。所以這種方法不一定可取。

現在最終的辦法是由北京市房地產市場管理事務中心和北京市保障性住房建設投資中心兩家進行評估，給出評估價。

北京市房地產市場管理事務中心是北京市住建委下屬的一個部門，大家購房資格核驗、新房和二手房的網簽、租賃的簽約備案全部在這裡管理。所以他們擁有了北京現階段所有房子的實際成交價格、網簽價格數據，是全市數據最全的。另外保障性住房建設投資中心，是市屬國企，主要負責保障性住房建設任務，他們是收購的主體。

評估價怎麽確定？大體是這樣的，首先在項目周邊確定一個範圍，比如說兩公里，三公里，在此範圍內找跟項目差不多品質的新房，還有同品質的二手房，根據在當前這段時間的實際成交價來測算。如果用的是同品質的二手房作為參照對象，那麽還要扣除已經使用年限的因素，使用綜合測算規則測算出來。

評估價格是否會高？這個問題涉及到後續共有產權佔比比例。評估價最終是由政府確定，而非評估機構。政府在公共政策這塊，一般都不斤斤計較。包括之前的共有產權住房，都是在與周邊同品質商品住房評估之後，再打九折到九五折才最後定出評估價。最後評估價格肯定會是一個真實的市場價格，甚至比市場價格略偏低一些。

怎麽理解85%這條線？如征求意見稿所說，85%以上的，價差不大。舉例而言，500w的房子，如果價差達到15%的話，那麽其與周邊建案的價格差就達到了七八十萬，這個項目的牟利太空很大，就要收購轉化。

收的項目其實不多，之前做過預估，大約只有20%的項目最終會被收做共有產權住房。當然這裡是預估，因為每個項目都會是在其拿到施工許可之後去辦建案預售許可證，在預售之前進行評估。所以最終會有哪些項目被收購轉化，要等到每個項目的該環節才能最終確定。可以參考的是，房價較高區域、熱點區域，被收做共有產權住房的可能性比較大。

前幾天和業內人士聊天，說有一些坑。如果在一個項目中，一方面蓋一些高密度的高板，另一方面蓋一些低密度的類別墅產品，該怎麽辦？如果將來作為建案項目來銷售，那麽別墅類產品單價肯定是要比中小套型的貴很多，那麽限價只是限了均價和最高價，買了別墅的話豈不是也是賺了一大筆？

如果是作為建案公開銷售，那麽對於開發商來說是虧的，限房價項目的銷售限價是鎖死的，而且均價和最高售價相差不大，中小套型賣8w，佔地那麽大的別墅也賣8w，開發商肯定虧。當然開發商也會想辦法，比如挖地下室之類的，這次已經明確了，開發商必須嚴格執行限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，不得強製搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修。

所以少數開發商企圖通過大規模增加並搭售地下倉儲、庫房、設備用房等獲利，或者捆綁精裝修達到變相漲價目的的做法，行不通了。

85%是一道線，線上是建案，線下是共有產權住房。先說建案，不搞搖號，直接銷售。為什麽不搖號呢？

其實大家都知道，前段時間，包括南京啊、杭州等好幾個城市，實施了搖號政策。其中南京反響最為強烈，幾千人甚至上萬人去搖幾百套房子，誰最後搖中了房子就和中大獎似的，搖中的人都在微信群裡發紅包，趕緊交錢付款，和搶似的。

這種形式真的一定好嗎？這種形式搞得好像房子不搶就來不及了，後面人要趕緊搶走。這樣其實是幫著開發商了。前一段時間，大廠一個項目，開發商安排了人冒雨排隊，為了營造熱賣景象。

搖號的話，開發商雇人的錢都不用了，直接造成了熱賣景象，對於開發商來說更好了。對於房地產市場的預期來說，具有不太好的影響。搖號要分兩方面看，對於公平性確實來說要好一些，但是也會造成一些弊端。

轉化為共有產權住房的規則大家都知道，先是面向具有共有產權住房資格的家庭公開申購搖號，這與之前的共有產權住房規則是一樣的。

這裡面如果有剩餘房源的話，還可以面向具有購房資格的無房家庭銷售，140平以上的戶型可以直接向具有購房資格的人去銷售。

共有產權這塊，大家最關心的是產權比例和實際購買價格。其實在辦法裡面也說了，之前明確的銷售限價佔最終評估價的比例作為購房人所佔的比例，價差部分作為政府所佔比例。

舉個簡單例子，比如一個項目，銷售限價為4w一平方米，評估價為5w一平方米，那麽個人佔比80%，政府佔比20%。購買價格為4w一平方米，80平方米總價為320w。

那麽和之前的共有產權住房有何不同呢？主要是銷售對象的不同。收購轉化的共有產權住房項目，先是面向具有共有產權住房資格的家庭申購。對於戶籍所在區的京籍、對於工作所在區的京籍、對於工作所在區的非京籍都可以優先，而之前的共有產權住房是各區只能買各區的，只能是該區戶籍或是在該區工作上社保的人員。這次收購轉化為共有產權房的項目，相當於增加了其他區的機會。

另外對於剩餘房源，面向具有購房資格的無房家庭，比之前的共有產權住房條件松了不少，沒有購房轉出記錄、離異三年等限制。對於140平以上的，只是要求有購房資格即可，相當於我是北京戶籍的，我只有一套房子，也是可以再買的。

不過，在將來的配套政策，涉及到共有產權政策的有些問題還需要明確。

尤其是對於剩餘房源這塊。剩餘房源是可以面向北京市具有購房資格的這些人來銷售的，甚至是二套都可以，相當於是說在準入這塊的資格要求已經和原來的共有產權住房不一樣了，已經比原來的要松了一些，那麽將來在退出再上市出售時，再購買人群的資格問題也需要明確，是具備購房資格的人都可以買，還是只能賣給具有購買共有產權住房資格的人？這一點應該在接下來的配套政策中應明確。