大預測：哪些限價房將被“共產化”？

5月7日晚，北京市住建委網站掛出《關於加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）。通知一出瞬間激起地產界千層浪。

其中擬規定，如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%（價差比低於15%）時，該限房價項目將由開發商直接作為建案，面向有購房資格的家庭銷售，和當前建案的銷售完全一樣。

如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比不高於85%（價差比不低於15%）時，該項目將由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，具備共有產權住房購房資格的家庭均可申購。

簡單的用一張圖來描述限價房“共產化”：

新政規定：收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。關於共有產權住房的申購資格，請看下表。

北京房協副會長、秘書長陳志透露，按照85%比例，北京目前已推出的限房價地塊約80%項目不會被收購，將按照普通商品住房由開發企業銷售。

據統計北京限價房，貨值3000億，現有59個項目，按20%計算，其中約12個項目有可能轉為共有產權房。

當然目前該檔案仍處於意見征求階段，“評估價”的具體標準也沒有頒布，如果限價房的市場評估價是根據綜合周邊新房與二手房售價而定，那麽首先可以剔除五環外限價房轉為共有產的風險。

其次，對於五環內的少量限價房項目也需區別對待。北京南、北之間經濟發展、產業布局仍存在不小的差距，這也造成城南與城北的房價存在明顯鴻溝。從預售價格的審批處理上，能夠看出主管部門也認可北京南北間的差距。

2017年嚴格的限價管控下，北二環的中駿天宸曾批出12.5萬/㎡的預售價格，而南二環、南三環的多盤齊發，仍未能突破單價10萬/㎡的紅線。

業內人士大多認為，海澱區和南二環項目最有可能轉共產房。

通過北京住建委公布的項目資訊，搜狐焦點、鏈家網等網站發布的新房二手房銷售價格數據，粗略估算有15個項目被“共產化”的可能相對較大，下邊分區羅列一下（以下表格數據僅供參考，最終結果以官方公布為準）：

東城區

項目位於南二環，中軸起點永定門外，永定府2017年由華潤置地聯合體經營拍得，是時隔五年，東城區首次出讓的居住用地，待售純商品住宅項目。按照政府限價,項目均價不超過89068元/㎡,最高銷售單價不超過93521元/㎡。

東城區範圍內該項目周邊全無新建案銷售，項目西邊距離較近的西城區華龍美鈺目前售價108000元/㎡，與新房價格比低於85%，但與周邊二手房價格比遠高於紅線。

海澱區

天恆四道口地塊項目位於北京市西北二環外，海澱核心商圈，位置僅次於永定府，2017年天恆16.5億競得。

地塊被四所大學環繞，交通便捷，商業中心，醫院等配套齊全。周邊無新房項目，二手房價格在85000-95000元/㎡之間。

紫光西北旺項目塊位於海澱北部地區西北旺鎮亮甲店村東面，2017年由紫光76.2億競得。

附近在售新房是冠城大通百旺府4月份剛拿證，銷售價格74000元/㎡；此外項目北邊的永豐嘉園，預售證價格為72000-76000元/㎡。紫光西北旺地塊均價58622元/㎡，與周邊部分二手房價格持平。

昌平區

位於昌平區北七家的華潤理想國、和悅華璽以及北辰金隅地塊，限價與周邊新房價格之比，均在85%左右；限價與二手房價格比遠遠高於85%。

而且昌平區還有5個共有產權項目未進行網申，預計共有6500套左右，也集中在北七家，所以該區域的限價房“共產化”的肯能性也非常大。

豐台區

佑安府與周邊新房價格比在85%左右，限價與二手房價格之比也遠遠高於紅線。是豐台區最有可能被“共產化”的限價房；

金融街周莊子地塊周邊無新房，因為其位置優越，價格比破紅線估計也是有可能的；

九龍倉西局地塊、電建槐房新宮地塊的限價雖然低於周邊新房價格，但是與二手房價格比，均高於85%，存在可能性；

國瑞世茂小瓦窯地塊周邊無新房對比，但其附近的遠洋山水二手房價格為65000元/㎡，價格比也在85%左右。

大興區

大興區這三個項目均價基本相同，而且位置離的都不遠，周邊新房和園價格為65000元/㎡，首開龍湖天琅價格為70000元/㎡，限價與周邊新房價格比均接近85%。

但是周邊配套一般，二手房價格並不高，大多在47000-48000元/㎡之間，看二手房的價格比，遠遠高於紅線。所以這三個項目也存在被“共產化”的可能性。

密雲區

碧桂園琅輝項目，是六環外最有可能被“共產化”的項目。

項目周邊新房通用博園價格28000元/㎡，首創禧悅府銷售價格33000元/㎡，而碧桂園·琅輝均價21114元/㎡，與新房的價格比接近紅線，與二手房價格比已經超越85%。

綜述：上述只是預測，另一方面看，如果熱門項目收入共有產權，會不會出現尷尬的局面？出現難以預測的影響？

而一旦限價房轉變成為共有產權房，出現的後果是共有產權房的門檻價格很可能變成700萬+