北京二手房大降溫

　　北京二手房大降溫 “金九銀十”往事如煙 

　　8號樓工作室/出品

　　劉雪玉/文

　　劉洋/編輯

　　樓市傳統旺季“金九銀十”到來，但中介告訴準備換房的陳女士，“個別著急賣房的業主，甚至能接受8個月的交易周期。”這在3年前是不可想象的。

　　2015年“看房的人一波接一波”，陳女士迅速選房定房，“生怕錯過”，兩個月完成交易。

　　2017年頒布的被稱為“史無前例”的“3·17新政”成為北京樓市的一道分水嶺。當年的“金九銀十”慘淡收場， 今年的開局，開發商和中介都信心不足。

　　剛剛過去的8月，位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源，而在“3·17”新政之前，該小區每月成交量為15至20套。我愛我家的數據顯示，8月北京二手房住宅共網簽1.5萬套，市場持續降溫趨勢明顯。“過去平常月份也可以輕鬆破3萬。”中原地產分析師張大偉說。

　　易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示，與以往不同，如今房地產市場的淡旺季，主要以調控政策的鬆緊程度來界定。可以預見的是，在未來很長一段時間，房地產市場傳統的“金九銀十”將不複存在了。

　　從兩個月成交到8個月 “現在是買方市場”

　　正準備要小孩的陳女士夫婦，最近打算換房。這次看房已經持續了兩個月，相比較他們在北京買的第一套房子，這次兩人的心態平和多了。

　　3年前購買第一套房時， “房價很高，但大家都認為這時候不買房，過年後價格肯定要漲，看房的人一波接一波，我們拿著父母和自己在北京工作攢下的70萬積蓄，沒看幾處房就買下了現在所住的這套房子，生怕錯過了這個時機。”

　　陳女士說，當時房主著急用錢給父親看病，為了配合房主縮短交易周期，沒有選擇公積金貸款而是選擇了利息更高的商業貸款。“你不買別人就買走了。”

　　如今，北京二手房市場交易量驟減，這次換房，他們掌握了主動權。

　　選擇余地增多了。“中介告訴我們，現在的樓市行情叫做買方市場，有些業主為了能夠將手上的房子快速賣掉，交易周期從之前的兩個月放寬到6個月，甚至個別著急賣房的業主，能接受8個月的交易周期。”

　　對於陳女士來說，這在3年前還是不可想象的。2015年他們“搶”到的這套270萬的房子，2個月成交。

　　買房交易周期是買賣雙方在購房簽合約後，買方將首付款支付給賣方，並約定一個進入房產交易中心的時間，當房屋已進入房產交易中心，買方需要向房東交付其余尾款。

　　在房地產市場異常火爆的情形下，賣方給買方的交易周期非常短，通常是2到3個月，甚至一些賣方會提出全款的要求，基本不會給買方預留時間。一旦買房不答應，房源轉手就被其他人買走了。

　　負責朝青板塊的鏈家中介人員楊先生告訴新浪財經，朝青板塊目前掛盤1186套房源，8月份市場成交115套房源，成交佔比為9.7%。“也就是說，在沒有新增房源掛盤的情況下，也需要一年多的周期來消化現有的庫存房源。”

　　陳女士3年前買的房子漲了一倍多，掛牌價570萬，但對於中介來說“不好賣”。

　　楊先生說，“目前只有性價比較高的房源，才會有成交的命中率。一些著急用錢的業主，就只能無條件的放寬交易周期，希望房子能較快出手。”

　　來自貝殼研究院Real Data數據庫顯示，北京二手房市場買賣交易周期達歷史峰值，成交節奏放緩。買賣雙方成交周期環比均延長，客源端成交周期達到79.3天，為2012年以來的歷史最高。近3個月以來，帶看成交比持續上升至67天，是2018年以來月度最大值。北京的核心建案快速成交率呈下降趨勢，市場成交節奏持續放緩。

　　二手房大降溫 今年“金九銀十”恐成色不足

　　“即便業主放寬條件，延長交易周期，市場的成交率也不高。”鏈家小楊以自己負責銷售的二手房小區舉例，今年8月，位於朝陽北路的珠江羅馬嘉園僅成交8套房源，而在“3·17”新政之前，該小區每月成交量為15至20套。

　　二手房市場成交量降溫，並非區域中的個案。貝殼研究院Real Data數據庫顯示，2018年8月，北京二手房買賣市場依舊處在5月中下旬開啟的降溫通道中，成交量環比明顯下滑，但均價趨穩。

　　我愛我家集團研究院向新浪財經提供的數據顯示，8月北京全市二手住宅共網簽15036套，環比7月上漲1.4%，基本持平。雖然8月份網簽量止跌企穩，但從市場實際簽單量來看，降溫仍是北京二手房市場的大趨勢。

　　“即將到來的9月、10月，對我們賣房人比較關鍵。這時候如果賣不出去，再賣就是明年的事了。”鏈家中介楊先生對即將要到來的“金九銀十”顯得信心不足。

　　他說，今年政府對樓市調控力度大，七大部委天天檢查，新聞上又天天喊著要頒布房產稅，買房的意向客戶變少了。

　　除了二手房市場環境不好，開發商的日子也不好過。每年11月、12月是開發商低價賣房回款的時候，新盤將分流一部分二手房客戶。“9月，我們所負責的小區剛賣出2套房，想要大賣可能性很小。”

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，從9月前兩天成交表現看，9月1日至9月2日兩天成交創2018年以來除春節期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節假期，又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例，包含中秋節假期的9月第三周成交水準為9月周度成交最低。因此，預計今年9月，北京二手房市場成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩。

　　同時，許小樂認為，在短期銀行信貸環境難有改善的情況下，今年9月北京二手房市場將持續低溫，傳統樓市的“金九銀十”恐怕成色不足。

　　北京“3·17新政”成樓市分水嶺 曾連跌11個月

　　這並不是“金九銀十”第一次成色不足。

　　2017年北京的“金九銀十”就以慘淡收場：2017年9月全月二手房房價環比跌幅0.6%，跌幅居全國之首；2017年10月全月，北京二手房房價繼續下跌，環比9月下降1.5%。二手房網簽量為6162套，創三年月成交量最低記錄。

　　自2017年3月17日起，為遏製北京樓市過熱的局面，北京頒布了力度空前的限購限貸政策，並在此後連續補充頒布多項政策，一系列政策組合拳讓北京二手房市場迅速降溫。

　　我愛我家集團市場研究院數據統計，以2017年3月17日新政為臨界點，“3·17新政”前一年（2016年3月18日-2017年3月17日），北京全市二手住宅共網簽254916套，“3·17新政”頒布後的一年（2017年3月18日-2018年3月15日），北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%。

　　此外，“3·17新政”後，北京二手住宅成交價格還繼續慣性上漲了一個月。但自此之後，北京二手住宅價格便進入了連續下跌狀態，房價連跌11個月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。

　　“3·17新政成為北京樓市的一道分水嶺。”易居研究院研究總監嚴躍進向新浪財經表示，北京頒布限購限貸等一系列措施，是北京歷史上最為嚴格的一次調控。因此房地產市場的交易難度在加大，即便房地產市場迎來傳統的“金九銀十”，業內普遍不太看好。如今房地產市場的淡旺季，主要以調控政策的鬆緊程度來界定。

　　以2015年為例，當時全國房地產市場處於去庫存階段，“金九銀十”前夕，全國多地出現了一系列救市政策。2015年9月，遼寧省繼頒布了“遼9條”和“遼5條”之後，放寬普通商品住房認定標準；緊隨其後，山東省發布《山東省房地產業轉型更新實施方案》。這些政策的頒布，實際上是政府鼓勵居民住房消費的積極信號。

　　各地政策放寬後，根據中原地產數據顯示，全國各地成交均價出現明顯上漲。當年北京“金九銀十”期間，成交均價首次超3萬，房地產市場照2014年熱度不減，新房和二手房市場的住宅成交量達3.96萬套，相比2014年同期上漲了52%。

　　所以，政策的鬆緊程度直接會影響到“金九銀十”樓市的銷售情況。嚴躍進帳析說，9、10月份，不排除市場上會出現小幅反彈的機會，但是小幅反彈的幾率非常小。可以預見的是，在未來很長一段時間，房地產市場傳統的“金九銀十”將不複存在了。

責任編輯：梁斌 SF055