解讀｜深圳大規模增加住房供應意味著什麽？

3月17日，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房和建設局2020年工作總結和2021年工作計劃》，部署今年房地產市場發展計劃。在明確穩控房價的前提下，今年深圳明確實施大規模住房建設計劃，全年計劃新開工1500萬平方米住房。

那麽，深圳實施大規模住房建設意味著什麽？深圳是否將加大建案住房建設？

全年計劃新開工1500萬平方米住房

具體而言，對於2021年工作計劃，深圳市住建局提出，著力穩控住房價格，一方面管理好一手房價格，綜合運用行政、經濟、稅收、金融等手段，加強市場亂象整頓，合理引導市場預期。另外一方面管理好二手房價格，深圳市已建立全市二手住房成交參考價格發布機制，接下來要繼續抓好落實。要更加重視發揮金融監管部門作用，嚴厲打擊資金違規炒作房價行為。

同時，在加大住房供應方面，按照全市經濟社會發展提質增效“十大計劃”的部署，實施大規模住房建設計劃，全年新開工1500萬平方米住房。

1500萬平方米住房都是建案嗎？對此，深圳市住房和建設局相關人士透露，“全年新開工1500萬平方米住房”為全口徑住房，即包含公共住房，其中公共住房大約500萬平方米。

今年1月11日，深圳市住房和建設局披露的數據顯示，2020年深圳市共完成新開工商品住房建築面積1236萬平方米，創歷史新高，同比增長160%。

由此，與2020年商品住房新開工面積相比，今年的商品住房新開工數量有所減少。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，去年深圳新開工商品住房建築面積為歷年之最，同比增長160%；同時商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%。去年住房及土地供應的量較大，但是從市場走勢來看，並沒有很好地抑製房價的上漲，因此在供需問題以外，深圳房地產市場還存在“加杠杆炒房的問題”。

“去年的行情相對特殊，深圳住宅成交量創五年新高，但是從今年市場情況看，在嚴控貸款額度，打擊經營貸等情況下，市場形式已發生變化，因此今年對於建案的供應量不會像去年那麽大。”李宇嘉說道。

學習新加坡模式，目標要讓深圳60%的市民住進公共住房

商品住房供應的減少，或與深圳住房領域供給側結構性改革有關。

深圳中原董事總經理鄭叔倫指出，深圳雖然多次頒布調控政策，但是要解決房地產市場問題，必須要從根本源頭下手，即加大供應，解決大城市住房突出問題。

深圳想到的辦法之一是改革供應結構，滿足市場多層次需求。以去年為例，2020年深圳啟動新一輪大規模建房行動，公共住房建設供應創歷史新高。全年建設籌集8.85萬套、供應4.17萬套。

上述提到的公共住房，是指解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品，通常用低於市場價或者承擔者承受得起的價格出租出售，包括人才住房、安居型建案、公共租賃住房等政策性住房。

為解決住房問題，穩控房價，早在2018年，深圳市住房和建設局就發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，該《意見》被業界稱為是“二次房改”。

上述《意見》明確大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標，並對住房供應結構和比例進行調整，明確將通過大幅調降商品住房比例，使得深圳未來的住房比例關係發生改變。《意見》提出，未來深圳商品住房佔40%；其余是人才房、安居房、公共租賃房，各佔20%。

去年8月，深圳市住房與建設局局長張學凡曾公開演講透露，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房，為此將加大住房供應，推進大規模住房建設。

彼時，李宇嘉認為，建案和政策性住房供應“四六分”，這是對1998年房改20年以來“重市場、輕保障”的糾偏性舉措。

按照深圳市此前公開的住房發展主要目標，2021年—2025年（中期）建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房不少於25萬套。到2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套。

中指研究院深圳分院研究總監童曉玲指出，中央經濟工作會議明確把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年重點任務之一，指出“住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地製宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展”。2021年“房住不炒”的定位仍將繼續堅持。

童曉玲表示，進入2021年，深圳繼續堅決貫徹落實中央房地產調控政策，加快構建住房供應和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展的信號不斷釋放。新年伊始，“增加供應+樓市調控組合拳”表明深圳促進房地產市場平穩健康發展的決心。

另外值得一提的是，在建設用地天花板下，業內人士認為深圳需挖掘多元化的土地和住房供應主體。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，深圳新增土地建設指標相對緊缺，深圳全市建成區面積已接近行政轄區總面積的50%，已觸達生態承載力天花板。當前深圳存在大量的城中村、棚戶區等，這些存量資源的盤活利用可用於增加土地供應。此外，去年8月自然資源部印發《關於支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，在建設用地方面，深圳明確支持探索建立省域內的建設用地交易機制。在這種情況下，深圳可能在建立省域內的建設用地交易機制方面有所推進。