流動性改善、降杠杆可期 機構調整富力評級至正面

中房報記者 曾冬梅 | 廣州報導

2019年4月初，根據上海證券交易所信息顯示，富力地產最新申報的酒店類REITs項目“中信證券-富力酒店一期資產支持專項計劃”獲得批準，擬發行金額接近54億元，是近年來國內獲批的酒店資產證券化項目中發行規模最大的一單。3月29日，惠譽發布報告，將富力地產的評級展望調至穩定，反映了這家房企在杠杆水準方面的改善，銷售規模擴大及穩定的利潤率表現。在此之前，穆迪已經將富力的評級展望由“負面”調整至“正面”，依據是公司流動性改善，預計未來流動性和資本結構還將持續好轉。

兩大國際評級機構的正面表態得益於富力地產在2018年交出了一份傑出的成績單。富力3月20日發布的業績公告顯示，2018年該公司成功邁過千億門檻，權益銷售金額達1310.6億元，同比增長60.3%，創下近5年新高。其銷售表現推動該公司在行業權益銷售排行榜中的排名大幅上升7位至第13位。

2018年，富力的營業收入及毛利分別實現了30%、32%的增長，核心利潤的增幅更是高達49%，且公司連續多年保持30%左右的派息比率，持續為股東創造價值。

業績公告發出後，國際大行亦紛紛調高富力的目標價，認為公司的盈利增長有強勁的提升空間，預計今明兩年的增長可分別達40%及30%，未來新H股的發行和酒店資產證券化，將持續改善公司資金的流動性。

資本市場也在積極釋放看多信號，2019年以來，富力地產的股價漲幅已經接近60%，大幅跑贏恆生指數。

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營收利潤穩健增長資金面持續改善

從年報數據可看出，2018年，富力地產無論是經營規模還是效率，都實現了顯著提升。60.3%的權益銷售額增速不僅大幅超越該公司過去約30%的年均複合增長率，也領先於中國房地產行業百強平均35%的增幅，推動公司上升至行業TOP13的位置。

盈利指標方面，富力延續了高毛利率的發展風格。2018年實現營業收入770.4億元，同比增長30%，除傳統住宅物業營業收入保持增長以外，投資物業、酒店和其他業務也推動了公司營業收入的增長。公司實現毛利潤292.1億元，同比增長32%，核心利潤為95.3億元，同比增長49%。值得一提的是，富力的物業銷售毛利潤率高達41.4%，相較2017年的39.2%提升了2.2個百分點。

截至2018年底，該公司的有息負債合計總額為1631.64億元，平均融資成本僅為5.74%。一度被外界過度解讀的短債壓力，也已得到解決。據了解，富力已完成回售選擇權到期公司債的續期轉售工作，截至目前，在2019年回售選擇權到期的公司債券中，已成功續期留存公司債券115.5億元。此外，該公司還於一季度內成功發行三期超短期融資券合計38億元，發行利率最低至4.83%，創近期市場新低，為公司歷次超短期融資券發行的最低利率。

按照會計準則，辦公大樓、商場、物流園區等投資性房地產按公允價值入账，而酒店則按固定資產入账，每年還有折舊攤銷。若是酒店按約500億元的公允價值入账，那麽富力地產的淨負債率及資產負債率將分別調整至約138%及76%，大幅低於目前的統計口徑。

作為一貫重視股東投資回報的上市內房股，富力自上市以來便維持著穩定的派息比率，與股東分享公司發展成果，上市以來的平均派息比率約達32%，2018年全年派息比率高達47.3%。

根據行業周期及市場走勢，2019年，富力將權益銷售目標鎖定在1600億元，增速為22%。公司計劃推盤的項目多達200多個，較2018年增加近三成，預計貨值3000億元，只需去化53%便可完成1600億元的年度目標，而目前即時可啟用的銷售貨值便達到1200億元。截至2018年底，富力擁有鎖定的已預售未結轉的銷售額合計780億元，銷售毛利率大概在35%~40%之間，這部分金額將分別在2019年至2021年結轉入账。而且，公司還計劃在2019年交付高達920萬平方米的可售面積，以便繼續加快結轉，增厚營收和利潤。

低成本、布局廣泛的土地儲備也足以支撐富力未來數年的持續高質量增長。截至2018年底，富力權益土地可售建面為5783萬平方米，同比上升12.6%。按照富力2018年的簽約均價1.29萬元/平方米計算，權益土儲可售貨值達7460億元，而平均土地成本僅2400元/平方米，規模及成本優勢突出。

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兩大國際評級機構釋放正面利好

在這份亮眼財報的基礎上，穆迪、惠譽相繼發布了對富力地產的評級展望調整。穆迪將富力的評級展望由“負面”調整至“正面”。“富力地產的穩定展望反映了公司改善後的流動性狀況，和我們預計公司將維持改善後的狀況並改善其資本結構。”穆迪高級副總裁曾啟賢表示。該機構指出，2018年，富力收入、核心盈利和合約銷售分別按年增加30％、49％及60％，進一步支持公司從銀行及資本市場取得融資。過去6個月，富力展示了其有能力獲取新資金對債券進行再融資，以及延長已發行債券可回售期權的期限。而公司2018年強勁合約銷售也有利於實現未來12~18個月內的收入增長，有助於改善債務杠杆。

惠譽將富力的評級展望由“負面”調至“穩定”。該機構表示，由於拿地速度放緩及合約銷售額增加，富力地產2018年末的杠杆率（按淨債務/調整後庫存衡量）已降至56%左右。預計該公司購地成本在銷售收入中所佔的比例將於未來一至兩年內控制在30%~40%之間，伴隨著銷售額的溫和增長，公司的杠杆率將於2019年至2020年期間穩定在50%~55%的水準。

國際投行也在業績會後紛紛發布對富力的看多報告。摩根大通發表研究報告稱，隨著步入信貸寬鬆周期，富力所面對的財務風險已在去年底見頂。公司可能將更多重建項目轉化成土儲，而酒店資產亦變得更成熟並可隨時出售套現。該行認為，由於公司有豐厚的派息記錄，因此股價在這樣的周期上有重新調整，繼續看好公司，並相信其2019及2020年的強勁盈利增長將會成為關鍵的催化劑。目標價由原來的18.5元上調至22元，投資評級為“增持”。花旗認為，富力的估值仍然吸引，因其盈利增長有強勁的提升空間，預計今明兩年的增長可分別達40%及30%，2018年至2021年銷售能持續性增長25%，潛在發行H股也可改善公司的流動性。

實際上，除了加速現有貨值的去化、提升銷售規模，降杠杆也是富力2019年的重點工作之一。2018年11月5日，富力發布公告，宣布計劃發行不超過8.05億股新H股。知情人士透露，除了發行酒店的資產支持專項計劃外，富力未來也有發行公募REITs的計劃，有望通過資本市場的力量盤活並釋放包括酒店、辦公大樓及商場等持有型資產的價值。

據測算，發行新H股及酒店資產證券化將大大優化富力的財務狀況，現金大增的同時，公司淨負債率及資產負債率有望進一步降至約140%及78%。可以預見，輕裝上陣的富力有望在2019年譜寫更壯闊的發展篇章。

（此文刊於中國房地產報4月22日06版 責任編輯 徐妍）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

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