四問武漢東湖壹號小區物業“交接難”

業委會成立難、履職難;選聘物業公司開會難、博弈難;新舊物業交接難，類似問題成為許多小區業主的一塊心病。解剖武漢市東湖壹號小區物業交接難案例，對於規範業委會產生和運行、督促物業公司遵紀守法、預防發生群體事件等具有重要的標本意義。

2019年6月30日，武漢市武昌區水果湖街東湖路社區高端住宅小區——東湖壹號小區(1499戶約5000人)，新物業武漢東湖高地物業管理有限公司(下稱“高地物業”)百餘人，強行將老物業武漢東湖壹號物業管理有限公司(下簡稱“壹號物業”)的20餘人趕出物業客服中心，雙方發生肢體衝突，致多人受傷;小區配電房、監控室被搶佔，監控設備被強拉致小區停電;民警趕到現場後控制住事態。(下簡稱6·30群體事件)。畫面顯示，現場有接管男子手持防暴叉。

7月5日，澎湃新聞以《武漢一小區新物業與老物業衝突致業主被困電梯，由第三方託管》為題進行了報導，主要內容為：新物業欲進駐小區發生衝突、老物業指責業委會選舉違法、武昌區房管局：對不配合移交的物業公司進行處罰;業委會：投票過程街道辦人員都在場。

7月6日，武漢電視台“掌上武漢”對此進行報導《新老物業交接不暢釀衝突 居民生活亂套無保障》。

媒體連續聚焦的東湖壹號小區，究竟出了什麽問題?業內人士指出，東湖壹號小區物業交接衝突，看似新老物業之間(或業主與物業之間)的糾紛，實則是積弊沉屙的一次集中爆發，東湖壹號小區物業交接究竟卡在哪兒?

一問：業委會合法性為何受質疑，街道辦事處緣何成被告？

2018年12月，東湖壹號小區第二屆業委會成立，新當選的業委會委員得票最高達1472票(小區共1499戶，差27票即達全票)。

第二屆業委會主任黃先鋒接受澎湃新聞採訪時稱，對於第二屆業主委員會有人得到1472票的情況，其表示不清楚。他稱，這一次更換物業，實際參與投票的有八九百戶。

老物業壹號物業公司認為：在第二屆業委會選舉過程中，發放、收集業主選票過程中，並未核實業主的身份信息，導致大部分選票不是業主本人的真實意願;開箱唱票過程中未按照公布的業主大會會議公告舉行;公布的小區業主人數和小區的建築面積有誤;東湖壹號小區業主大會至今未出具決議(定)，認可第二屆業委會的合法性。

2019年6月19日，老物業壹號物業公司向東湖壹號小區第二屆業委會回函：要求對方盡快提交其為業主大會合法選舉並經業主大會決定認可的材料，一直沒有得到對方回復。

根據《物業管理條例》：選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業，由業主大會共同決定;且應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

(新物業武力接管，老物業管理人員被打進醫院。饒文/攝

目前，有部分業主以個人名義起訴第二屆業主委員會，要求法院認定選舉結果無效。

《物業管理條例》還規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

武昌區水果湖街道辦事處對第二屆業委會進行了備案。

2019年6月28日，武漢道博物業發展有限公司作為東湖壹號小區的業主之一，向武昌區人民法院提起行政訴訟，撤銷第二屆業委會的備案，武昌區人民法院已受理此案。

此外，目前已有100餘名業主對第二屆業主委員會的成立提出質疑，並向街道辦遞交材料。

二、非業主志願者從何而來?選聘物業方式和招標過程再受質疑？

2019年4月，東湖壹號小區第二屆業委會召開業主大會投票，決定是否續聘老物業壹號物業公司。

4月26日，東湖壹號第二屆業主委員會對外公布業主大會投票結果，決定不續聘壹號物業公司，並邀請4家物業公司進行招投標，最終高地物業中標。

根據《物業管理條例》：選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業，由業主大會共同決定;選聘方式及部門應當在業主大會召開前予以公示，業主大會的決議(定)應當在作出之日三日內以書面形式在小區顯著位置予以公布。

老物業壹號物業公司表示：不僅第二屆業委會合法性存疑，而且，在更換物業公司投票過程中，業主委員會還請了一些“非業主志願者”到小區，遇到路人不核實身份便讓人投票，投票過程無人監督。

東湖壹號物業被“精準排除”在業委會的招標對象之外，與“非業主志願者”之間是否有某種關聯?需要認真核查。

三、6·30群體事件爆發之前有預警，為何部門無應急預案？

根據我國法律，突發事件的預防與應急準備、監測與預警、應急處置與救援、事後恢復與重建等應對活動，適用《中華人民共和國突發事件應對法》。縣級人民政府及其有關部門、鄉級人民政府、街道辦事處、居民委員會、村民委員會應當及時調解處理可能引發社會安全事件的矛盾糾紛。

東湖壹號物業公司負責人李松，根據業主群中的聊天記錄，及時獲取6月30日將上演“強行衝擊”小區的信息 ，並於6月29日向水果湖街道辦事處公服辦吳科長和東湖路社區李書記發送“預警短信”，沒有起到任何效果。

是相關負責人默認、放任、縱容6·30群體事件的發生，以達到“暴力交接”的目的?還是天真地認為：新物業和東湖壹號小區業委會是“善類”，會依法依規和平交接。

四、高檔小區物業服務陷窘境，出路在何方？

目前，東湖壹號小區第二屆業委會是否合法尚無定論;“中標”的新物業的合法性也受到質疑;東湖路社區因涉嫌在東湖壹號小區內違建，成為城管執法中隊調查對象;武昌區水果湖街道辦事處，為東湖壹號小區第二屆業委會辦理備案，被業主推上了被告席。老物業壹號物業公司表示，不會接受“暴力交接”;在訴的撤銷業委會備案或認定選舉無效之訴結果出來之前，也不會“不明不白地交接”。

6·30群體事件風波已漸漸平息，東湖壹號小區業主的生活還得繼續。武昌區相關部門召開多方協調會，東湖壹號小區的物業服務，目前暫由第三方物業公司代管，老物業東湖壹號物業工作人員提供“技術支持”。

目前，東湖壹號小區出現垃圾遍地、電梯困人、高層水壓偏低等難題，小區業主怨聲載道。業內人士表示，東湖壹號小區的物業問題必須解決，但要從根本上解決，終究要回到法治的軌道上來。(上官雲開 饒文)

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