【編者按】
20世紀90年代，建案改革浪潮湧動，“業主”成為新生的社會群體，業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而，自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間，各地有關業委會成立難、履職難的報導頻頻見諸媒體。儘管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位，各地業委會發展仍未走出困境。近期，人民網派出多路記者採訪求證、請教專家學者，回顧業委會發展歷程，聚焦業委會發展困境，剖析個中深層次原因，推出“七問業委會”系列報導，對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時，記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法，探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。
所有和諧的社區都是一樣的，不和諧的社區卻各有各的麻煩。許多海外國家也同樣會面臨基層社區治理的種種難題：開發商或物業公司代管小區資金有貓膩怎整？小區有破壞社區和諧的“惡鄰”怎整？遇到拖欠物業費還想賣房一走了之的業主怎整……在不同國家，業主組織的叫法可能略有不同，但這些組織與國內業委會在本質上都是一樣的，都為維護業主合法利益而存在。
“業主代表可以很好地為我們服務，與社區居民共同管理好自己社區的事兒。”西班牙人湖長明已在北京工作多年，這些常用的“兒化音”他已能脫口而出。“在我們西班牙，雖然絕大多數情況下都是居民自己管理社區事務，可如果遇到社區解決不了的問題，我們也會尋求政府的幫助。”湖長明說。
租戶也能發起業主大會
西班牙的人口總量為4600餘萬，一個普通住宅小區大概只有100戶居民。小區整體規模不大，居民數量相對較少。湖長明在西班牙的家就在一個類似規模的社區中。
湖長明說：“每年，社區都會投票選出2-3名代表，代表全體業主管理社區內部的事務。他們沒有任何報酬，完全是義務為社區服務。當然，如果他們存在違法行為或者他們的服務不能讓業主滿意，我們隨時可以另選代表。”
此外，據湖長明介紹，西班牙政府有專門對接社區事務的管理部門，如果遇到社區內部解決不了的問題，業主代表會將這些問題反映給政府部門。“先內部解決，不行再找政府幫忙，這種管理方式更靈活、也更高效。”湖長明補充到。
在英國，住宅小區內的任何人都可以發起業主大會。業主可以，租戶也可以；一個人可以，多個人也可以——可無論發起人是誰、有幾個，都必須盡量讓小區公寓中所有住戶參與進來。
國情不同，國家對社區管理采取的政策也不同。社區治理專家表示，讓社區居民自己管理社區事務是許多國家普遍的做法，政府很少乾預。此外，社區管理是一項專業性要求非常高的工作，如果基層政府工作人員不具備相關專業知識，過多乾預社區事務往往會適得其反。
小區賣出75%，業主需在2個月內成立業委會
在美國、澳大利亞、加拿大等一些國家，住宅小區建設項目獲批的同時，開發商必須同時建立一個法人社團，代表業主利益監督項目建設。在小區選出第一屆業主委員會之前，這個法人組織將代行業委會的權力。這個由開發商成立的法人性質的社團，可以看成是小區業委會的“前期形態”。當小區房屋銷量達到75%，小區控制權會逐步從開發商手中移交到業主手中，開發商開發主體和業主組織主體二合一的身份就會分化。
美國《統一公寓大廈法》規定：小區房屋銷售量達到75%後的60天內，入住業主需要選出第一屆業委會成員；開發商則需要在第一屆業委會產生之後的60天內，完成小區控制權的移交。如果開發商拒絕在規定時間內辦理移交手續甚至存在挪用、侵吞代管的小區資金等問題，業委會可以直接去法院起訴開發商。
海外國家的業委會運作更高效、權責更明晰，這與海外國家業委會法律地位更加明確不無關係。專家指出，“美國住宅小區業委會的法人主體地位十分明確，這是業委會維權和運作的基本保障。雖然並非所有國家的業主組織都具有法人身份，但目前各國業主組織均呈現出法人化的發展趨勢。反觀國內，尚未有法律或政策性文件對業主大會和業委會的組織特徵給予明確的定性。這就為業委會行使職責以及接受監督埋下了隱患。”
惡意欠費，業委會可乾預房屋出售
在海外一些國家，業委會等業主組織為業主服務和謀取福利的方式更加多樣化。在韓國首爾，經與業主協商，一小區的業委會為所有業主安裝了家庭太陽能迷你發電機。據該小區業委會長說，這個裝置每個月平均可以為業主節約電費8300韓幣(大約人民幣48元)。
同樣在首爾，一住宅小區的業委會將小區閑置的660平方米的網球場改造成了“共享菜園”。通過抽簽的方式，業委會將菜園租賃給“中簽”業主，承租業主擁有當季收獲作物的所有權。這塊“共享菜園”也成為小區業主創收和體驗耕種勞作的樂園。
不僅如此，海外業委會還有一些令人意想不到的“操作”。在美國，如果社區存在影響鄰裡和諧的“惡鄰”，住宅小區的業主協會可以向法院提起訴訟要求這名業主搬離小區。
紐約住宅小區二手房的租售需經業主協會審核批準，律師至少要看到由業主協會董事會或物業管理公司負責人簽署的文件後，才允許房屋交易。
“在韓國，如果賣家存在拖欠水電費或物業費的行為，業委會會如實把情況告訴買家，並勸阻買家繼續購買。”韓國人殷辰昊告訴記者，業委會擁有這樣的權力，不僅可以防止拖欠物業費、毀壞公物或與小區存在法律糾紛的業主逃脫，還可以將有經濟或刑事問題的買主和租客擋在門外，保障社區安全和業主生活質量。
海外業主組織的這些做法讓我們清楚地看到，在維護業主利益、共建和諧社區方面，業委會能做的還有很多，這也為國內業委會的履職提供了很好的參照。“業主組織的必然要求是保護業主私有財產安全和居住環境穩定。儘管不同國家業委會的存在形式和運作方式不盡相同，可就維護業主利益而言，全世界所有的業主組織沒有什麽不同。”北京市物權法研究會秘書長、北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強說。
業主和業主組織是城市化的必然產物。海外國家的業委會在發展過程中同樣會面臨一些難題，尤其是像業主缺乏熱情導致業委會成立難、業委會與物業公司共處難等更是許多國家業委會面臨的共性問題。
談及如何規避或者解決這些問題，專家認為，海外尤其是發達國家城市化進程開始得比較早，雖然國情不同、政體有別，但如果能充分學習與借鑒這些國家的基層治理經驗，我們會少走許多彎路。(丁濤、王一三、盛楚宜、夏雪)
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