中國經濟網編者按：旭輝控股集團（00884.HK）股價上坡後開始下坡。2018年3月21日，旭輝集團創下7.68港元高價，7月6日，該股最低股價4.44港元，三個多月，旭輝集團市值蒸發251.56億港元（折合214.18億元人民幣）。
旭輝集團近年來一直保持著激進的拿地策略。2017年，旭輝控股集團收購78個新項目的權益，集團應佔土地代價共計人民幣452億元，新增土儲1320萬平方米，股本權益面積590萬平方米。預計2018集團的可銷售貨值達到2500億元。
旭輝集團公司主席兼執行董事林中在解讀2017年年報時指出，2018年拿地集團會有一個基本的判斷，全年拿地金額不會低於全年銷售金額的50%，同時旭輝作為房地產開發銷售公司，我們眼中的一線城市只有北上深3個，但是未來有100個城市大部分是二三線，所以集團二三線城市拿地絕對額會超過一線城市。
2018年前6月，旭輝集團累計合約銷售額達660.3億元，完成全年銷售目標的47.2%，同比增長40%。但近年來，旭輝的權益銷售額佔比較低卻持續走低。2014–2017年，旭輝的合約銷售金額為212億元，302.1億元、530億元、1040億元，其中權益銷售金額為164億元、201億元、292億元、550億元，佔據合約銷售額的比重則分別為77%、66%、55%和53%，其權益銷售額走出一條下滑曲線。
從目前來看，旭輝在一線城市的優勢正在逐步消失。在銷售佔比中，2014~2017年，旭輝的一線城市佔合約銷售金額分別為43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。
激進的拿地策略背後，旭輝集團通過發行債券、票據等多種方式在海內外融資。7月4日，旭輝集團發布了《關於在中國發行境內公司債券獲得通過》的公告，稱中國證監會於6月26日向其下發了《關於核準旭輝集團股份有限公司向合格投資者公開發行公司債券的批複》，核準旭輝中國向合格投資者公開發行本金總額不超過人民幣34.95億元的境內公司債券。
旭輝短期內密集融資的背後折射出企業正在面臨的資金兌付壓力。另據公司2017年度報告，截至2017年12月底，旭輝一年內到期的境內銀行及其他貸款為32.54億元，去年同期則僅為8.75億元；一年內到期的境內公司債券為50.93億元，去年同期則為20.89億元。此外，公司一年內到期的境外銀行貸款為34.73億元，去年同期則為14.92億元。截至2017年12月底，旭輝債務總額為472.39億元，較2016年的293.91億元增長了60.7%。
大規模拿地 業績近乎翻倍
據中國網報導，2018年3月14日，旭輝控股集團發布2017年度業績公告，2017年合約銷售額首破千億達1040億元，較2016年530億合約銷售額增長96.2%。集團把2018年全年合約銷售額目標定為1400億元，較2017年合約銷售額增加35%。
集團2017年合約銷售建築面積629.2萬平方米，較2016年291.6萬平方米增長115.8%，合約銷售平均售價約為16529元/平方米，較2016年的18175元/平方米減少10%。
旭輝控股2017年年報顯示，2017年全年營業總收入318.7億元，同比增長43.16%。淨利潤達到48.28億元，同比增長71.97%，核心淨利潤為40.82億，同比增長44.6%。
2017年，旭輝控股集團全年資產負債率達到77.42%較2016年80.47%降低三個百分點。集團的流動比率於2017年12月31日約為1.6倍，與2016年的1.6倍持平。
2017年，旭輝控股集團收購78個新項目的權益，集團應佔土地代價共計人民幣452億元，新增土儲1320萬平方米，股本權益面積590萬平方米。預計2018集團的可銷售貨值達到2500億元，並遵循價值投資的原則，利用多種收購管道，包括政府公開賣地、私人收購、舊城改造。
年內，旭輝控股布局18個新城市，擴大集團的區域覆蓋率。具體城市為：中西部城市鄭州、成都、西安；環渤海區域青島、濟南、臨沂、大連、石家莊；長三角地區無錫、太倉、嘉善、平湖、溫州；粵港澳大灣區香港、東莞、中山、南寧；福建廈門。
旭輝控股公司主席兼執行董事林中在解讀2017年年報時指出，2018年拿地集團會有一個基本的判斷，全年拿地金額不會低於全年銷售金額的50%，同時旭輝作為房地產開發銷售公司，我們眼中的一線城市只有北上深3個，但是未來有100個城市大部分是二三線，所以集團二三線城市拿地絕對額會超過一線城市。
權益佔比連年走低
據藍鯨財經報導，7月3日晚間，旭輝控股創始家族林氏家族信託再度增持了公司2581.30萬股，總代價為1.55億元，這是林氏家族信託繼4月底5月初之後，第三次買入旭輝股票。
在宣布增持的當日，旭輝發布了前6月的業績。數據顯示，2018年前6月，公司累計合約銷售額達660.3億元，完成全年銷售目標的47.2%，同比增長40%。
一組靚麗的數據，但市場卻對此發出了質疑。根據第三方統計機構克而瑞發布的榜單，倘若按照權益銷售額的統計口徑，2018年上半年，旭輝的銷售額僅有350.8億元，同比增長24%，位列榜單第29位，較去年同期下滑4位。
通常，權益銷售額反映的是房企項目實際所佔股權的比例，一般持股50%以上的項目才可納入合並範圍，其銷售產生的回款才可以計入報表。因此，行業普遍認為，權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。也就是說，權益銷售額是銷售業績最真實的反映，能更客觀地顯示房企實力。
但近年來，旭輝的權益銷售額佔比較低卻持續走低。雖然旭輝對此予以了否認，但根據年報梳理，2014–2017年，旭輝的合約銷售金額為212億元，302.1億元、530億元、1040億元，其中權益銷售金額為164億元、201億元、292億元、550億元，佔據合約銷售額的比重則分別為77%、66%、55%和53%，其權益銷售額走出一條下滑曲線。而根據中信建投證券的報告，旭輝2014–2017年合作項目的總數在不斷增加，分別為5個、20個、26個和53個，佔公司當年總項目數的50%、80%、72.2%和67.9%，佔比較高。
對此，克而瑞在一份研究報告中指出：“其他千億房企權益銷售基本都能佔到70%或以上，旭輝需要適當提高權益佔比。”
連年走低的權益銷售額佔比與其拿地方式不無關係。多年來，旭輝一直毫不掩飾對規模的渴求，從96億元到1000億元，旭輝僅用了6年的時間。2017年，剛剛邁過千億門檻，旭輝便宣稱“再用五年時間進入行業TOP8，規模至少達到3000億。”此時，旭輝的行業排名為第18位。
為了實現規模的擴張，合作拿地與開發成為了旭輝的“利劍”。據藍鯨房產不完全統計，僅2018年上半年，旭輝的“朋友圈”裡就新增了寶龍地產（01238.hk）、首創置業（02868.hk）、美的置業等多位合作夥伴。此外，同策研究院的一份數據也顯示，2015年以後，旭輝新增土地權益佔比逐年降低，2015年-2017年，其新增土地權益佔比分比為54%、45%及42%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對藍鯨房產分析認為：“權益佔比較低會帶來兩種不好的影響：第一是會讓外部投資者認為企業銷售數據有水分，進而增加質疑和不信任感。第二是現金流等方面會出現新問題。”
實際上，合作拿地與開發是房企近年來的常態，它既可以規避風險，也可以助力企業規模迅速擴張，但近來，合作開發中權益佔比較低的問題已經引起了企業的重視。
7月4日，有媒體報導碧桂園集團（02007.hk，下稱碧桂園）叫停三四五線城市“全覆蓋”戰略，用規模換取現金，對此碧桂園回應道：“由於去年合作項目太多，碧桂園自身權益佔比在下降，因此碧桂園現在開始追求權益銷售額，減少不操盤、做財務投資的項目，增加自身可以操盤的項目。”
旭輝將會採用什麽樣的方法來提升權益呢？對此，旭輝回復道：“2018 年旭輝在拿地方面做到了‘擴土儲、增權益’，上半年拿地金額權益比超過60%，呈逐步向上趨勢。”顯然，旭輝也已意識到權益佔比對於一家房企的重要性。
失守一線陣地
據中國房地產報報導，2017年，旭輝全年通過招拍掛共拿下36宗地塊，居閩系房企之首，其中有1/4的地塊是聯合所拿。而在無錫（建案）、成都、青島（建案）、太原（建案）、西安（建案）、海口、香港等城市，旭輝均選擇以合作或並購方式首次進入。
3000億規模目標壓力之下，旭輝顯得非常急迫。2017年，旭輝新增貨值為1604.6億元，拿地金額為367億元， 2018年旭輝宣稱至少會投入700億元增加土儲。這似乎與林中一貫強調的“節製、理性、不拿錯地、不拿貴地”的策略相矛盾。
除了合作和並購項目佔比土儲近半，旭輝從去年底開始新增“城市更新”這一模式，接連在貴州（建案）、太原通過舊改獲得大量土儲。
一位業內人士透露，旭輝、中南置地等房企在二三線城市拿地動作比較瘋狂，為了盡快拿到地，“不測算成本”就直接拿地。
逆勢增加土儲更像是一場豪賭，尤其是在太原、貴陽等地參與的很多和政府合作的舊城改造、棚戶區改造項目，為了更多地引入合作者，大量讓渡權益，隨著棚改貨幣化安置政策的收緊，必然會對旭輝造成影響，衝刺3000億的規模目標仍存不確定性。
從目前來看，旭輝在一線城市的優勢正在逐步消失。在銷售佔比中，2014~2017年，旭輝的一線城市佔合約銷售金額分別為43.9%、39.5%、35.8%和14.8%。
2016年，大本營上海（建案）和北京為旭輝貢獻了不小的業績。上海區域銷售額達到102億元，是旭輝歷史上首個過百億的城市。但2017年上海和北京的銷售業績並不理想，上海僅實現9.9%的佔比，反而杭州（建案）、合肥、蘇州（建案）逐漸成為旭輝的新糧倉。2017年，二線城市的銷售金額佔到了82.2%，佔據絕對比重。
多管道急切融資
據華夏時報報導，激進的拿地策略背後，旭輝集團通過發行債券、票據等多種方式在海內外融資。
7月4日，旭輝集團發布了《關於在中國發行境內公司債券獲得通過》的公告，稱中國證監會於6月26日向其下發了《關於核準旭輝集團股份有限公司向合格投資者公開發行公司債券的批複》，核準旭輝中國向合格投資者公開發行本金總額不超過人民幣34.95億元的境內公司債券。
4月24日，旭輝集團發行了3億美元的優先票據，2020年到期，年利率6.375%。這部分資金將會用於債務再融資。就在同一天，旭輝集團發行的5億美元票據獲批準並生效，2021年到期，年利率6.875%。
而此前旭輝集團還分別於2015和2017年發行票據，其中2015年票據金額為4億美元，2020年到期，年利率為7.75%，2017年票據為2.85億美元，年利率5.5%，2022年到期。
這也意味著，2020-2022年，旭輝集團將會有14.85億美元票據集中到期，折合人民幣約100億元，另外2019和2020年旭輝集團要為所有票據付息2億美元，大約人民幣13億元。
不過，與“以股代息”計劃相比，這些融資行為還不算急切。
3月14日，旭輝集團宣布，建議派發2017年末期股息每股人民幣14.54分。2017年末期股息將以人民幣宣派。董事會已進一步決議將以現金方式派發2017年末期股息，惟合資格股東可選擇全部以配發的代息股份以代替現金，或部分以現金及部分以代息股份方式收取2017年末期股息。
7月3日旭輝集團配發1596萬股股份，佔已發行股份0.206%，每股發行價6.378港元，較6月29日收市價4.99港元溢價27.82%。此外，旭輝集團還向合資格參與者發行88.84萬股股票，每股發行價1.478-1.77港元，較6月29日收市價4.99港元折讓逾64%。
業內人士告訴記者，以股代息實際上是一種再融資行為，相當於上市公司將派發給股東的紅利吸納進來，用於公司運營，而股東則可以獲得增持。並且，旭輝集團新配發的1596萬股股份發行價6.378港元/股，溢價不少，截止到7月12日收盤，旭輝集團每股價格為4.88港元。
資金兌付承壓
據中國經營報報導，記者梳理發現，旭輝短期內密集融資的背後折射出企業正在面臨的資金兌付壓力。
另據公司2017年度報告，截至2017年12月底，旭輝一年內到期的境內銀行及其他貸款為32.54億元，去年同期則僅為8.75億元；一年內到期的境內公司債券為50.93億元，去年同期則為20.89億元。此外，公司一年內到期的境外銀行貸款為34.73億元，去年同期則為14.92億元。截至2017年12月底，旭輝債務總額為472.39億元，較2016年的293.91億元增長了60.7%。
在短期內償債壓力較大的情況下，旭輝近期不斷發債是否處於一種借新還舊的狀況？張巨集偉坦言，當企業資金兌付壓力集中到來的時候，企業有可能主動或被動降價，這對其綜合利潤來講是不利的。
2018年以來，隨著巨集觀調控政策的不斷收緊，融資成為考驗企業生存能力的“試金石”。不過值得注意的是，資金兌付壓力的加大及融資難度的提升並沒有阻擋旭輝“攻城略地”的步伐。克而瑞的數據顯示，2018年上半年旭輝新增貨值為1604.6億元，位列行業第7位。
責任編輯：陳靖
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