轉折終將來臨：2018年房企面臨市場下滑和資金鏈風險

　　利潤大爆發之後 2018年房企面臨市場下滑和資金鏈風險

　　本報記者 張曉玲 實習生 袁淑娟 廣州、深圳報導    

　　導讀

　　包括碧桂園、中國奧園等房企在內，其財務負責人均對21世紀經濟報導記者表示，2018年是融資環境很緊的一年。更有分析認為，2018年將是房企4年來資金壓力最大的一年。同時2017年中小房企依然舉步維艱，在可預見的將來，將有部分競爭力薄弱者被迫退出市場。

　　2015年至2017年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得“盆滿缽滿”，這也在2017年財報中得到反映。

　　碧桂園、萬科、恆大銷售突破5000億大關，成為2017年房企豐收的鏡像。在此基礎上，主流房企超過8成在2017年利潤明顯上漲甚至翻倍。

　　然而房地產市場自有其周期。隨著2017年3月以來樓市調控不放鬆、金融去杠杆的持續，2018年各房企將面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險。

　　事實上，房企融資和資金鏈問題在2017年已經顯露端倪。境內融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風行。進入2018年，就連傳統的銀行開發貸成本也在上揚。

　　包括碧桂園、中國奧園等房企在內，其財務負責人均對21世紀經濟報導記者表示，2018年是融資環境很緊的一年。中原地產等機構更認為，2018年將是房企4年來資金壓力最大的一年。

　　利潤大爆發

　　儘管從2017年3月北京“3·17”調控開始，全國110多個城市已頒布270余項調控政策，但2017年的樓市依然創了新高，尤其是龍頭房企和標杆房企業績暴漲。

　　中國指數研究院監測顯示，2017年全國商業地產銷售面積共17594萬平方米，同比增長20.2%。共有144家房地產企業躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%。

　　中原地產也指出，2017年房地產市場的銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，大部分房企超額完成年度目標。

　　截至目前，已公布2017年銷售業績的上市房企共42家，合計2017年銷售額高達43897億，同比2016年上漲50%。42家房企一年同比多賣房1.44兆。

　　銷售規模增長也給主流房企的利潤帶來良好表現。截至3月21日，據中原地產研究中心統計，已發布年報的房企約40多家，超過8成在2017年利潤明顯上漲。

　　另外公布2017年年報預告的上市房企合計106家，其中79家預告預盈與預增，預計虧損的企業佔比10%左右。

　　已發布年報數據顯示，大部分房企的淨利潤增幅在30%到90%之間；不少房企利潤同比增幅超過100%，如碧桂園實現銷售與淨利潤雙豐收，去年淨利潤約261億，同比增長126%。雅樂居去年淨利潤共67.80億元，同比增加122.3%。太古地產期內股東應佔綜合溢利同比增長126%；部分房企增幅甚至突破200%，富力去年淨利潤同比大增204%，SOHO中國期內純利同比增長達420%。

　　去年銷售過千億的房企達到17家，淨利潤過百億的房企也達到15家以上。在淨利潤200億級別就有碧桂園、萬科、恆大、中海地產，恆大和中海有可能將超過300億。

　　不過，易居克而瑞報告指出，2017年500強房企銷售金額高速增長主要受益於高房價，營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水準；從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處於下行周期。

　　面臨雙重風險

　　過去三年是房地產行業高歌猛進的三年，然而轉折終將來臨。進入2018年，政府對房地產市場調控不放鬆，樓市面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險，正在成為越來越多房企的共識。

　　克而瑞分析師表示，2017年房地產持續承壓，整體高速增長乏力。一方面，政府本輪調控決心大，從供給和需求兩側雙管齊下大力整改房地產市場；另一方面，隨著城鎮化紅利逐步消退，市場進入了“白銀時代”。

　　華泰證券指出，部分城市的調控政策已逐漸開始影響房企銷售。

　　2018年初以來，部分城市通過人才引進和修正限購限價的方式，對調控政策進行變相放鬆，但對實際成交的改善效果可能不及預期。

　　此外，國家層面的金融持續去杠杆仍在進行，清理“影子銀行”，限制房地產信託、私募以及各種表外融資，令房企的境內融資和資金來源面臨壓力。

　　一位華南上市房企財務負責人告訴21世紀經濟報導，今年銀行無論是開發貸和個貸都出現了明顯的利率上調，該公司的開發貸也在基準利率基礎上，上浮了10%。

　　在此背景下，去年的良好業績雖使房企目前資金鏈較為寬裕，但今年以來，房企到位資金的增速在逐漸下降。

　　國家統計局數據顯示，2018年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，個人抵押貸款同比下降4.3%，已經是從2017年10月開始連續第4個月負增長，且降幅逐漸擴大。

　　東吳證券指出，到位資金增速下降，抵押同比降幅擴大，同時融資難度增大給各大房企的資金鏈帶來不小風險。

　　中原地產統計顯示，房企境內融資數據繼續低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。

　　碧桂園、中國奧園、富力地產等房企在過去三年都實現了融資成本的大幅下降，但其高管表示，今年融資環境持續收緊，融資成本預計很難出現大幅下降，爭取能保持現有的水準。

　　在境內融資管道收窄的情況下，房企海外融資步伐在持續加快。業內人士認為，整體看來海外融資難度越來越大，一旦內地債券融資壓力增加，會明顯增加房企資金壓力。對前期拿了較多土地的企業來說，杠杆過高，後續開發資金成本增加也將影響銷售預期。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，如果調控政策持續收緊，2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年。

　　3月份房企年報季樂觀的情緒之下，一些危險似乎被忽略了。

　　克而瑞指出，隨著行業野蠻成長時代結束，房地產市場進入了強者恆強的王者時代。2017年中小房企依然舉步維艱，成長太空及市場份額進一步被擠壓，500強房企中銷售份額小且呈現負增長的不在少數；在可預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小房企被迫退出市場。

責任編輯：陳永樂