北京再現地王 麵粉與麵包同價 為什麽這次不可怕

【北京再現地王 麵粉與麵包同價 為什麽這次不可怕】

（文/馬躍成）

好幾年不見，北京再出地王大盤。7月15日下午，經過56輪激烈競價，中海以79.4億元，18.79%的溢價率，樓面價6.6萬元/平方米，將北京市豐台區造甲村地塊收入囊中。這是豐台區歷史上總價第二高地塊，也是北京年內總價地王。

造甲村位於北京南四環和西四環的夾角位置，今年來看新增的最大的區位優勢就是天壇醫院的正式開診。其他的變化不大，附近的總部基地，20多年變化不大，但是，未來在北京南向政策下，豐台的政治經濟地位也是大有潛力，根據北京新的總體規劃，在通州成為北京副中心之後，南城地區將主要承擔首都功能的責任。特別是大興機場極其附屬交通系統建成，南部地區的交通優勢將大大凸顯出來。

據了解，豐台區花鄉造甲村地塊，為綜合性商業金融服務業及二類居住用地。附近有地鐵9號線、16號線的轉運站豐台南路站，位置較好、交通條件便利。該地塊土地面積約6.9公頃，總建築規模約21.6萬平方米。根據掛牌文件規定，競得人須向豐台區花鄉造甲村村民委員會提供約5.95萬平方米地上商業用房。

該地塊沒有限定未來商品住房的銷售價格，也沒有“9070”的限制，但要求全部住宅建設為普通住宅。也就是說，將來該項目的戶型面積均在140平方米以內，滿足剛需和改善需求。

目前周邊區域二手房多數不到6萬元。新房方面，附近3公里左右的葛洲壩北京中國府，在售均價11萬左右；北側5公里左右的限競房“金融街·融府”，該項目限定銷售均價66555元/平方米。

所以，這個項目也可以說是麵粉和麵包同價，也可以說不是同價。這麽看，造甲村這個地王，沒有大驚小怪的必要。政府既然敢於拿出來作為不限價地塊推出，肯定也是有信心的。雖然在招拍掛上有56次的爭奪，但是，總的溢價率只有18.79%，把那個不算高。這樣的溢價率，在最近這幾年調控的形勢下，也不少見。前幾年的地王溢價率往往會超過50%，甚至還有的超過100%。所以，目前這個溢價率，應該是在政府的控制指標之內。

另外，從北京樓市整體看，靠一個地王項目，就想把一個區域房價推高，甚至翻番的可能性幾乎沒有了，目前的樓市環境與前幾年已經不一樣了。動不動就上千萬的房子，賣給誰去？雖然，房價不限了，但是買房的人還在限制著呢，投資者進不來，就沒有推動房價上漲的動力。

不管怎麽說，地王也不是什麽好東西，開發商也不大可能隨心所欲，但是，按照普通住宅的標準，怎麽設計成豪宅賣？這確實是一個問題。豪宅也不是只有面積大就算豪宅，還有環境、服務、設施、設備等各個方面。從去年北京放開豪宅項目入市以來，我們看到的也是豪宅項目紛紛調低售價，沒有看到有豪宅漲價的項目。這也是事實，有個樓面地價6萬的項目，甚至房屋售價都不到7萬元，這固然有很多因素，但是，賣不出征地時的預期也是事實。還有的項目，因為降低裝修、設備、環境標準，遭到業主的投訴，引發爭端。

從北京樓市全面觀察，目前還是一個以降為主調的市場，二手房市場出現的降幅最大是不爭的事實，不降價不成交的局面已經形成，同時，新房最具有競爭力的兩限房，也出現了降價的現象。此外共有產權房，還出現了，90%棄選的情況。簡單一句話，北京市場已經不缺房了，市場正在從供方市場向買方市場轉換。在這種情況下，土地市場確實也應該有緊有松，

沒有必要全面限價，在堅持“房住不炒”的前提下，劃分區別化市場，讓市場調節發揮更大作用，滿足不同購房者的需要，這是市場成熟的必然結果，也是調控的最終目的之一。【本文由“馬躍成”账號發布20190716】