樓市摸底：二手房降價了

比預想更加悲觀，受9月13日北京公積金新政影響，北京二手房市場的降溫進一步加速。無論是官方網簽數據還是機構簽單量數據，都出現了更大幅度的下降。成交均價雖在交易量減少、成交結構變化的影響下有所上漲，但在調控力度隻緊不松的政策環境下，北京二手房價的下行趨勢恐難扭轉。

21世紀經濟報導記者抽樣調研了北京部分地區二手房市場。調研發現，受調控以及限競房擠壓，目前支撐北京二手房市場的客群主要為剛需購房者。在該背景之下，購房者更具有議價能力，因此，北京二手房跌價不少。

58安居客房產研究院首席分析師張波對21世紀經濟報導記者表示，9月北京公積金新政對於樓市降溫起到了一定的催化作用，在樓市調控的大背景下，北京市場在今年8月就已出現一定房價松動，購房者的心態已經開始轉化，公積金政策本身更是加速了降溫的進度。從北京9月公積金政策來看，不但認房又認貸，貸款上限還和繳存年限掛鉤，對於繳存年限偏短的購房者產生了一定影響。

公積金貸款比例大幅縮減

2017年“317新政”實施後，使用商業貸款的客戶佔比逐步萎縮，使用公積金貸款的客戶佔比逐步提高。今年3月到9月，市管公積金客戶佔比一直處在30%左右，超越商業貸款、全款成為北京二手房交易最常用的支付方式。9月新公積金政策頒布後，首付比例提高、獲取高額度貸款周期變長、二套房“認房又認貸”等新規大幅壓縮了公積金貸款的使用人群和使用額度，導致市管公積金佔比大幅下降，商業貸款佔比則被動大幅上升。

據我愛我家集團研究院統計，2018年10月北京我愛我家達成的二手房交易中，33.3%的客戶使用的是全款支付，較9月增加3.6個百分點；31.6%的客戶使用商業貸款，較9月增加11.2個百分點；11.2%的客戶使用市管公積金，較9月減少了14.7個百分點；14.7%的客戶使用市管組合貸款，較9月減少0.8個百分點；另有9.2%的客戶使用其它支付方式，較9月增加0.8個百分點。

顯然9月13日頒布的最新公積金政策已對市場產生了重大影響。我愛我家集團研究院統計顯示，10月北京二手住宅共網簽8879套，環比9月減少41.9%，同比2017年10月增長44.1%。今年5月北京二手住宅交易量創下年內高點，6-9月網簽量一直穩定在1.5萬套左右，但9月公積金新政的頒布打破了這一狀態，使網簽量在10月出現了大幅下滑。雖然十一長假在其中也有一定影響，但近乎腰斬的下降仍說明這一政策對市場產生了不小的衝擊。

從單日網簽量看，10月的下滑同樣明顯。近一年的單日網簽量走勢顯示，北京二手住宅單日網簽量一年之前基本處在500套以下，之後市場漸漸復甦，一度達到單日千套，但5月之後市場再度下行。9月13日公積金新政頒布後，14日大批網簽突擊完成，單日網簽量達到了2251套。進入10月後，單日網簽量進一步向500套下滑，雖然還沒有回到去年不過500套的低點，但市場熱度已經回到了一年前的狀態。

從安居客線上掛牌的房源的價格來看，11月相比10月已經出現下跌趨勢，北京11月二手房均價 59713元/m2 ，環比10月下跌 0.38%，掛牌房源量近三個月變化不大，但用戶訪問量出現一定程度的下滑，9、10兩個月相比今年最高峰的3月，用戶訪問下滑了近四成，目前的訪問量和今年1、2月基本持平。

張波認為，一方面，北京市場的投機氣氛基本蕩然無存，作為目前調控最嚴的城市，北京的投機性需求目前已經基本被趕出場外，北京市場也因此變得更為理性，目前購房者自住需求比例極高；另一方面，觀望的氣氛開始佔據上風，目前市場上二手房想快速成交大都會采取更大幅度降價方式，而成交周期也被明顯拉長，掛牌三個月及以上都未成交的房源亦屬於普遍現象。

價格反覆未來依舊看跌

根據10月北京我愛我家的二手住宅成交數據統計，10月北京二手住宅成交均價為55561元/㎡，環比9月上漲3.2%，同比2017年10月下跌2.2%。

我愛我家集團研究院分析表示，伴隨市場升溫，北京二手房價曾在今年4月、5月有明顯上漲，但5月過後，市場降溫讓房價也開始在波動中下跌，9月更是有5.9%的較大跌幅。10月雖然有所反覆，但在交易量持續下滑的環境下，房價的下行趨勢很難扭轉。

房山區一位二手經紀人告訴21世紀經濟報導記者，目前購買二手房的客群主要需求是90平方米戶型。該位經紀人向記者推薦了位於房山區建華北裡的一套89平方米二手房。該套房最高價格曾鋼彈300萬，但目前只賣235萬。

豐台區一位二手房經紀人也表示，近來北京二手房市場“說實話不火”。“不火”的主要原因是新房市場出現許多限競房產品，這導致購房者對二手房都不太感興趣。加上氣象冷，看房人也變少，導致最近成交量並不大。“現在二手房市場就是買房的人特別少，只有剛需，並且還都是小戶型。大戶型成交很少了，因為大戶型屬於投資或者是改善，現在改善的出手的少一點。”

我愛我家集團研究院分析認為，經過長期的去杠杆、抑投機調控，今年北京二手房的市場需求基本以首次置業或更新改善的剛需為主。這些需求所對應的人群基本以中低收入者為主，其特點就是年齡大多在40以下，購房需求多為中小戶型，因經濟實力較差更需要公積金貸款，其中包括很多來北京打拚的非北京出生的人。因此，在北京大幅收緊公積金貸款政策以後，這些人受到的影響較大，他們的退出波及到了成交均價的漲跌。

張波判斷，未來北京二手房價將延續10、11月房價的水準，並且依然會呈現小幅下跌趨勢，但整體波動的幅度不會太大，不同區域的房價則會較大差異，部分區域的房價或會出現更明顯回調，成交量的谷底則會延續到明年一季度。在最嚴限購的影響下，大量購房需求依然被壓製，這也是北京二手房未來不會出現成交量價快速攀升的主要原因。（編輯：黃鍇）