7月交易量止跌 北京二手房市場企穩

7月，北京二手房市場網簽量、成交價格等各項數據與6月保持平衡，3月“小陽春”之後的連續下行基本結束，市場整體趨向穩定。

1．月網簽量止跌回升

據我愛我家研究院統計，截至30日，2019年7月北京全市二手住宅共網簽12014套，環比6月增長2%，同比去年7月同期下降15.26%。7月網簽量止跌，與6月基本持平，低於去年同期。

經歷4-6月的持續下滑後，目前北京二手住宅月網簽量已經穩定在了1.2萬套左右，預計接下來幾月還會繼續保持這一水準，僅有小幅上下波動。2018年，北京二手住宅也是5月網簽1.8萬餘套，6-9月穩定在1.5萬套上下，今年的市場走勢很可能會複刻去年。

2．機構實時交易量止降趨穩

我愛我家研究院統計顯示，7月北京二手住宅經紀機構的實時交易量環比6月增長6.86%，同比去年7月下降20.71%，市場略好於6月，但不如2018年同期。

北京經紀機構的二手住宅交易量在今年3月達到了近一年的高峰，4-6月持續下滑，但下滑幅度逐步收窄，7月則止住下滑趨勢，較6月小幅增長，與5月持平，市場整體趨勢為止降趨穩。

3．成交均價小幅下跌0.57%

據我愛我家研究院統計，7月北京二手住宅的機構交易均價為56835元/㎡，環比6月小幅下跌0.57%，基本一致，同比去年7月下跌3.90%。

3月出現一定上漲之後，4月至今北京二手房價一直在5.6萬/㎡上下波動，且波動幅度基本在3%以內，整體呈現動態穩定趨勢，預計未來這種趨勢還將延續。

4．7區價格環比下跌 4區上漲

5月成交量較多的11個行政區中，東城、海澱、豐台、石景山、通州、大興、房山7區價格環比下跌，西城、朝陽、昌平、順義4區環比上漲。其中西城漲幅最大，達5.99%，東城跌幅最大，達9.21%。

7月北京各區二手房價的整體關係並無變化，西城區仍因位於市中心、教育醫療等資源豐富而高居榜首，東城、海澱、朝陽隨後，房山最低。其中西城仍是均價唯一超過11萬/㎡的區域，7月還漲幅領先。東城二手房價在6月超過了9萬/㎡，7月則回到了8萬+的正常水準，環比降幅較大。

5．全款與商貸佔比超65%

7月北京的二手住宅交易中，支付方式為商貸、國管組合貸、市管組合貸的交易佔比分別為35.27%、4.30%、18.71%，較6月佔比依次減少0.90%、0.79%、0.15%。全款、國管公積金、市管公積金的交易佔比分別為30.35%、2.15%、9.22%，較6月佔比依次增加0.21、0.60%、1.03%，整體支付結構並無太大變化。

4月國管公積金新政頒布後，使用國管公積金的交易佔比持續收窄，7月終於止跌回升，但其本身體量較小，對市場影響並不大。全款與商貸仍是當前北京二手房交易的主要支付方式，二者佔比合計達65.63%。

6．兩居佔比收窄 一居佔比擴大

戶型上，7月北京二手住宅交易中一居室、兩居室、三居室、四居及以上的佔比分別為21.90%、53.85%、22.18%、2.08%，兩居室仍佔市場交易的半數以上。

與6月相比，7月兩居室佔比縮小2.74個百分點，一居室增加1.5個百分點，三居室增加1.77個百分點，四居及以上減少0.53個百分點。其中兩居室佔比自4月以來持續收窄，一居室佔比則重新回到了20%以上。

7．帶看量下滑 供需關係平穩

根據我愛我家研究院數據，7月北京二手住宅市場新增房源量環比6月下滑4.20%，同比去年7月下降9.37%；新增客源量環比下滑4.69%，同比下降25.26%，新增房客源同步下行，市場也不如去年同期，但新增房客比仍為0.45，市場供需關係平穩。此外，7月機構的帶看量環比下滑6.10%，市場熱度依舊不高。

我愛我家研究院分析表示，7月北京二手房市場整體表現穩定。一方面，政府的網簽數據止跌，保持單月1.2萬套的水準；另一方面，機構的交易量環比小幅回升，成交價格變動不足1%。

另外，根據我愛我家研究院數據，6、7月北京都有二手房交易的商圈和小區中，有51.02%的商圈、51.28%的小區價格上漲，48.98%的商圈、48.72%的小區價格下跌，上漲數量與下降數量基本一致，微觀上的房價漲跌保持平衡。

市場先行指標上，7月新增房客源數據、帶看量數據均有所下滑，供需關係穩定，市場短期內沒有升溫空間。而在區域結構、戶型結構、支付結構等方面，7月同樣保持穩定，沒有出現大的變化。可見，7月北京二手房市場的走勢就是企穩。

當然，促使北京二手房市場趨穩的關鍵原因還是政策。從去年的市管公積金新政到今年的國管公積金新政，北京樓市政策在2017年的基礎上不僅沒有放鬆，反而持續加碼，這導致北京二手房市場長期處在低溫之中，即使有“小陽春”出現，時間也很短暫。而從網簽量，機構交易量、帶看量等數據來看，今年北京二手房市場的熱度還不如去年。因此，只要政策沒有出現轉折，北京樓市下半年或將繼續保持低溫，量價水準在現有的基礎上小幅波動。

不過，在政策有力的、持續的調控下，北京二手房市場目前也基本回到了“自住”軌道上，投資投機需求罕見，房價保持穩定，購房心態理性，對首次置業、改善換房等剛需而言，目前的市場應該是選房的不錯時機。