調控新手段？兩個最早設房價漲停板的城市穩定了下來

　　調控新手段？兩個最早設房價“漲停板”的城市穩定了下來

　　澎湃新聞記者 劉暢 

　　2018年7月10日，與福州市相鄰的沿海城市福建省寧德市，發文精準調控樓市，設下新房均價每年漲幅6%的“漲停板”；2018年下半年漲幅控制在3%以內。

　　“漲停板”的房價限制並非寧德市首創，2016年3、4月間，江蘇省省會南京和蘇州先後發文，新建商品住宅的漲幅一年內最多只能漲12%。

　　彼時，始自2015年下半年的樓市行情正進入高潮；彼時，距離北京“3·17”政策頒布尚有一年時間。

　　蘇州、南京設定房價“漲停板”，兩年後房價基本穩定

　　2016年3月18日，蘇州市下發《關於進一步促進蘇州市房地產市場穩定健康發展的意見》，其中規定，“在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。”

　　同年4月21日，南京當地官方微博發布稱，南京將加強房地產市場引導，主城六區、江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2到3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

　　前者是時間的範疇，後者是單價的漲幅，限價之下，2017年的蘇州和南京佔去“房價四小龍”半壁江山。新房與二手房之間的價格明顯倒掛，讓購房者產生“買到即使賺到”“麵包正在特賣”的心理，使下渾身解數參與驗資搖號徹夜排隊，使得地理位置、學校交通等配套較好的新盤與這一切欠佳的建案形成冰火兩重天。

　　根據上海易居房地產研究院的統計數據計算，蘇州新建建案2017年3月成交均價同比漲幅28%，南京新房4月同比漲幅25.3%，雙雙超過12%的最高漲幅。而到了2017年12月，蘇州新房價格均價出現了轉折，跌幅10%；南京的漲幅也大為收窄，為7.1%。

　　限價兩年後，蘇州新建建案2018年3月成交均價同比漲幅為-5.5%，南京新房2018年4月同比漲幅5.8%，房價已相對穩定。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，多數城市的限價主要是針對預售證的管控，分階段給予一個漲價區間或幅度的做法，相對來說是比較少的，還是因地製宜。對於部分難以完全抑製房價的城市，可能會采取設定漲幅區間的規定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性，關鍵是此類城市對於價格的判斷比較清晰，所以政策相對會務實，在操作上也會更容易執行。

　　業內有分析人士指出，房價穩定並不代表樓市平穩，配套頒布的驗資、搖號，一定程度上都提高了剛需買房的門檻，而價格倒掛又在一定程度上刺激了購房者買房投資的心理。

　　“用新房市場價格倒逼二手房市場穩定”

　　再看寧德此次“限價”政策，給出了具體的價格基礎，定價的依據，乃至今年下半年的控制目標。

　　檔案提出，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水準（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內，2018年下半年漲幅控制在3%以內。控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

　　也就是說，今年下半年寧德新房均價要控制在9148元/平方米左右，明年均價約在9414元/平方米，而單價最高不超過11000元/平方米。

　　值得一提的是，檔案明確了以各土地級別和建案網簽均價為依據，劃分4個調控片區定價，而非一刀切。參考中心城區居民消費價格指數（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，新審批商品住房項目預售均價按照“同地段、同區域、同品質”的要求，在所屬片區近1年商品住房成交均價的基礎上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業配套等調節系數。建案銷售價格確定後，原則上不得調整，確需調整的，須間隔12個月，且單棟未售套數不得少於20套。調整幅度控制在5%以內，且不得超過年度控價目標。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時分析認為，此類做法一方面可以控制市場對房價的合理預期，不僅會影響建案上市價格，對於土地價格也會產生間接影響。如檔案規定新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓，土地出讓合約都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調整；另一方面，也可以弱化住宅的投資屬性，減少市場對住宅房源的投資需求。

　　然而效果幾何，尚待時日驗證。

　　來自諸葛找房的數據顯示，寧德二手房的6月均價約10960元/平方米。新房和二手房之間有約1000元的價格倒掛。

　　諸葛找房首席分析師陳雷指出，限價的目的在於用行政手段控制房價漲勢過快，但只能限制新房，二手房按照市場發展趨勢繼續快速上漲，就很容易就出現新房、二手房倒掛現象。而這麽做的作用是，政府是用行政手段穩定市場發展趨勢，用新房市場價格倒逼二手房市場穩定。但是單純進行限價是比較危險的，因為限制了新房價格會使開發商投資信心下降，不利於市場發展，同時在價格倒掛現象下，新房交易市場會有很多人鑽漏洞，不利於維護購房者的合法權益。

　　回看蘇州、南京兩地二手房市場，上海易居房地產研究院的統計數據顯示，2016年、2017年、2018年（截至上半年），蘇州二手房成交平均單價分別為17355元、18621元、19302元；南京分別為18913元、21601元、21924元。

　　來自諸葛找房的掛牌均價數據顯示，蘇州、南京2018年上半年分別約24000元/平方米、30000元/平方米。而蘇州2016年、2017年掛牌均價分別為23043元/平方米、25013元/平方米；南京則為22048元/平方米、25492元/平方米。

責任編輯：王瀟燕