從2007年開始，中國樓市經歷了3個大的調整期，前兩次王石和鬱亮都“踏錯鼓點”，但這並不妨礙萬科的穩健增長。2007年萬科A營業收入355.27億，自由現金流170.47億；2017年萬科營業收入2428.97億，自由現金流1643.26億。10年間萬科營業收入翻了6.8倍，自由現金流翻了9.6倍。萬科憑什麽？
2018年11月30日，在萬科上海區域年度媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮不僅回答了拿地、回款、深鐵等問題，還解釋了2個月前從南方區域例會流出的 “萬科要以活下去為最終目標”的照片事件。
鬱亮解釋，“活下去”只是內部分享，不小心被人放到網上，從而讓媒體地毯式報導。為此還公司還開除了3位員工。“不過我覺得很奇怪，一個照片為何讓大家如此激動”，鬱亮說。
大家激動也是有原因的，萬科作為國內房地產行業的龍頭，其掌舵人的一言一行都會被中小房企拿來做“警世恆言”，被消費者當成樓市走向的風標，王石的“轉捩點論”如此，鬱亮的“白銀時代”亦是如此。
王石的 “轉捩點論”和鬱亮的“白銀時代”
要了解王石提出的“轉捩點論”和鬱亮提出的“白銀時代”，首先需要先對當時巨集觀經濟有個大致的了解。
先看王石提出“轉捩點論”的背景。
在國內，2004年-2007年，中國房地產市場處於全國性的上漲周期，為抑製過快上漲的房價，相關部門相繼發布提高房貸首付比例、增加房產交易稅、增加房屋供給等檔案來調控樓市。在國際上，2007年2月，匯豐銀行宣布北美住房抵押貸款業務遭受巨額損失，減記108億美元相關資產，次貸危機由此拉開序幕。
在這個背景下，2007年底，王石提出著名的“轉捩點論”，並在多個公開場合指出房價已不再有繼續上漲的理性空間了，建議大家三、四年後再買房，並承諾2008年後萬科絕不拿地王，不囤房。
再看鬱亮提出“樓市進入白銀時代”概念時，中國的樓市處於什麽狀態。
2013年，為消化“四兆”，政府開始“去杠杆”，在銀根上秉持從緊政策，對房地產行業實施限購，樓市成交量與均價明顯萎靡。在這種背景下，王石的“接班人鬱亮”提出，房地產已經從黃金時代進入白銀時代，四五六線城市樓市會慢慢失去投資價值。基於這個判斷，萬科趁機回收一二線及環一線等價值之地。
從後來樓市的走向來說，王石和鬱亮都看準了當時的局勢，卻沒有預料到後來樓市調整政策的逆轉會來的這麽快。
2008年10月22日，財政部宣布個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%，並對個人買賣建案暫免印花稅、土地增值稅；同時央行宣布，首次置業和普通改善型置業貸款利率下限為基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。2008年11月，中央政府宣布啟動拉抬內需的“四兆計劃”。在松政策、寬貨幣的刺激下，2009年我國樓市出現大幅反彈，當年全國建案銷售面積和銷售均價分別同比上漲43.60%、26.24%。此後，房產銷售出現了王石始料未及的“反向轉捩點”。為此，王石在2009年的某公開演講中說“轉捩點論讓我難受了整整一年!所以我不再公開談房價、談樓市，我隻談靈魂。”
意料之外，2008年到2010年樓市政策來了個180度的大逆轉。經歷了2009年的房價大漲，2010年中國進入新一輪的樓市調控政策。國家開始嚴查房企違規開發土地、囤地等行為，並提高個人購買二套房的首付比例。
同樣，鬱亮提出樓市進入白銀時代後，樓市政策也發生了大轉變。這種轉變主要表現在兩方面。
一是在2014年房地產行業景氣度下滑的情況下，中央政府在抑製投機性房地產需求的同時，通過降低首付、增加房產交易稅優惠等措施支持和促進改善性住房需求。
二是政府通過推進棚改貨幣化安置等手段進行去庫存，三四五六線樓市被激活。
2016年，財政部、住建部通過推進棚改貨幣化安置等手段進行去庫存，這讓鬱亮始料未及，讓主要在一二線及環一線城市拿地的萬科沒能充分享受棚改的政策“紅利”，反而是土地儲備以三、四線的主的碧桂園抓住了去庫存和棚改政策的機會。
2018年上半年，碧桂園合約銷售收入為4,124.90億元，合約銷售面積分別為4,389.00萬平方米；萬科的合約銷售收入為3,046.60億元，合約銷售面積為2,035.40萬平方米。從銷售收入還是銷售面積上看，碧桂園已經超過萬科，成為房企老大。
萬科的利器
不過碧桂園成為房企老大只是2018年的事，縱觀2007-2017年萬科和碧桂園的營業收入和淨利潤，萬科都更勝一籌。
這麽看來，即使王石和鬱亮都曾踏錯樓市調控的“鼓點”，但並沒有妨礙萬科的穩健增長。根據萬科後來的發展來看，作者認為主要歸結以下兩點：
一是萬科財務穩健，有足夠的現金流，抵禦風險能力強。
二是由於手裡現金多，萬科能從容的根據經營環境的變化調整經營策略，在逆周期抄底。
萬科的現金流有多穩定？通過對比另一大房企碧桂園發現，從2007年-2017年，萬科在現金流方面有明顯的優勢。
這一優勢，讓萬科在銀根緊縮及樓市萎靡的狀況下具備低價拿地的資本，2010年及2018年10月，萬科都上演了低價拿地的戲碼。
2010年，樓市調控政策頻出，銀根緊縮，這讓不少房企處於資金緊張狀態，此時，萬科放棄謹慎拿地的策略（據萬科2009年年報顯示，萬科全年獲得權益規劃建築面積1036萬平方米，未能進入行業前十名），以並購、收購項目、合作開發、聯合拍地積極拿地。例如，2010年6月30日，上海萬科長寧置業獨家以21億的底價競得寧波鎮海綠核北部4幅地塊，該項目4291元/平方米的樓面價比商幫公園西側地塊6023元/平方米的樓面價低了近30%。
2018年，受金融行業去杠杆及銀根收縮等政策的影響，不少房企融不到資，資金鏈出現問題，在這個背景下，萬科於2018年10月9日以32.34億元接下華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州約33.93 萬㎡住宅地。其中，距離北京城市副中心最近的為大廠縣城189地塊樓面價約5000元/平米，而據安居客數據顯示，2018年12月，大廠新房均價為15266元/平米。
萬科的這些操作，正是應了美國經濟學家霍伊特的話，在樓市低估抄底成功的人，往往不是那些專家，而是現金流強大的皮貨商人，因為專家們的錢早已套在了山頂上。
資料來源：
《激蕩十年，水大魚大》
《上半年拿地超去年全年 萬科抄底》
《1998年以來我國房地產行業政策梳理》
《鬱亮首度回應“活下去” 萬科為生存還是為收割？》
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