套內面積計價、全裝修交付……住宅市場迎來大革命！

2 月 18 日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關於等 38 項住房和城鄉建設領域全文強製性工程建設規範公開征求意見的通知》，並向全社會征求意見，意見反饋截止時間為 2019 年 3 月 15 日。

在這 38 項強製性工程建設規範中，與購房者密切相關的條款如下：

1、城鎮新建住宅建築應全裝修交付。

2、住宅建築應以套內使用面積進行交易。

3、住宅建築控制指標，高層Ⅱ類（19-26層）高度控制最大值80m，建築密度最大值22%。

4、公共出入口設置應符合：每個居住單元至少有1處公共出入口采取無障礙設計，公共出入口門洞寬度不應小於1.2m。

5、住宅建築結構必須進行抗震設計，且不應採用嚴重不規則的設計方案。

6、4層及以上住宅需設電梯，而且是擔架梯；12層及以上住宅，每個單元設置電梯不少於2台。

套內計價 早有先例

大眾普遍關注的還是購房是否按套內面積計算。其實該規範早在2002 年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對建案的計價方式做出明確規定和要求。當年 6 月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，要求：建案現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，建案買賣合約及建案權證應當載明共用部位及設施。該條例於當年 8 月 1 日施行。

部分業內專家認為，公設面積是房地產市場"最不透明的一項指標"，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為部門的房屋計價體系。

此次住建部發布意見，對於規範整個市場來講也是革命性的一步。但若購房面積縮小，單價很有可能會隨之提高，背著抱著都差不多。

四層樓以上應安裝電梯

除了按套內計算面積之外，《住宅規範》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定，四層及四層以上新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過 9 米的新建住宅建築應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

同時，十二層及十二層以上的住宅建築，每個居住單元設置電梯不應少於 2 台，其中設置可容納擔架的電梯不應少於 1 台。

這一調整，對購房人而言，今後居住會更便利。如遇急救情況，擔架都能坐電梯了。但於開發商而言，該調整可能會增加設計難度和成本。

新建住宅要全裝修交付

《住宅規範》提出，城鎮新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。

同時，《住宅規範》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求，防水牆、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔淨，無裂縫，無爆灰等等。

簡單來說嗎，全裝修，是指房屋交鑰匙前，功能空間的功能面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的集合式住宅。

也就是說，“全裝修”並不是簡單的“毛坯房加裝修”。住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。按照新的規範，未來整體戶型設計的精細度、舒適度都會有大幅提升。

縱觀相關規範意見，如若實施，未來購房者的居住體驗和舒適度都會得到大大提高。但無論是對開發商的技術考驗還是整個市場秩序都要經歷一個過度階段。真正的品質居住時代正在進化。