負債百億仍為虧損子公司擔保，中南建設逆勢擴張存隱憂

中新經緯客戶端3月16日電 (趙競凡)當行業進入存量時代，“規模為王”是房企心照不宣的默契，渴望進入房企“第一梯隊”的中南建設更不例外。

三年內將償債百億的中南建設，近期宣布為37家子公司融資提供百億元擔保，其中多家負債高企、盈利能力堪憂。此外，伴隨棚改貨幣化政策調整和三四線樓市降溫，其重倉三四線城市的布局也受到業內人士質疑。

資料圖中新經緯董文博攝

高周轉加持，重倉三四線城市

江蘇中南建設集團股份有限公司(下稱中南建設)是一家以房地產開發和建築施工為主營業務的企業，1988年起家於江蘇省，2016年將總部遷至上海並由此開啟高速擴張進程。

2016年，中南建設以700億元的代價買入27個土儲項目，在“三先六快”高周轉體系的加持下，土儲迅速轉化為銷售收入。截至2016年末，其銷售額由2015年的225億元躍升至2016年的502億元，足足翻了一番。

受擴張模式激勵，中南建設在2017年豪擲1907億元購入98個土地項目。到2018年，僅上半年，中南建設便購地80宗，從全年業績預告來看，中南建設拿地超過90項。

大舉拿地讓中南建設的債務率明顯飆升，淨負債率在2017年衝上233%的高位，其後雖於2018年中期降至197.7%，但仍遠超80%的行業警戒線。此外，中南建設的經營性活動現金流也不樂觀，除2017年一季度小幅歸正外，2016年至2018年中期，幾乎持續為負。

在資金吃緊的情況下，銷售回款成為維持現金流穩定的重要保障。但結合公司的城市布局策略來看，事實未必如預期般美好。

中南建設以重倉三四線城市為布局特色。截至2018年上半年，中南建設在三四線城市的在建開發面積佔總在建開發面積的72%；與此同時，這些城市的未開工面積在總量中的佔比則為79%，意味著有大量的位於三四線城市的土地資源將在未來幾年轉化為可銷售房源。

進入2019年，結合中南建設為多家三四線城市項目公司進行融資擔保來看，重倉三四線城市的策略仍未改變。不過，伴隨棚改貨幣化政策調整和三四線樓市降溫，對於這一策略預計達成的實效，多位業內人士持不甚樂觀態度。

野村證券陸挺團隊在近期的研報中提出，考慮到今年棚改目標或將略低於去年，疊加抵押補充貸款支持政策的縮減，三四線城市樓市或將面臨壓力。

戴德梁行北中國區研究主管魏東在接受媒體採訪時也表示，絕大多數三四線城市呈現人口淨流出狀態，其房價沒有人口、經濟的支撐，因此盲目投資可能會使企業面臨風險。

不計代價，持續融資

在銷售回款存在不確定性的同時，中南建設的償債壓力也漸行漸近。

為加速擴張，中南建設在2015年至2017年之間發行了96億元的公司債券，僅利息便高達7億元，而集中償付時間為2019年-2021年。評級機構標普於2018年稱，由於中南建設面臨大規模債務到期，其再融資風險高於行業平均水準。

即便如此，中南建設仍在持續融資的道路上堅定前行，其常用的融資手段是為項目公司擔保。自2017年起，中南建設的對外擔保明顯提速，截至2019年3月15日，其實際對外擔保總額達到497億元，佔公司同期歸屬上市公司股東權益比例的353.71%。

2019年以來，中南建設頻繁為子公司進行融資擔保，最近一次是在3月12日，發布公告為西安中南嘉豐置業有限公司等37家子公司融資提供合計不超過139億元的擔保。

擔保公告截圖來源：Wind

對於前述擔保，董事會表示，“子公司項目開發正常，償債能力強”。不過從會計數據來看，37家子公司中有27家最新會計期內淨利潤為負，虧損額度從幾十萬元到近億元不等；此外，25家子公司的資產負債率在80%以上，更有11家達到或超過100%。

為了給上述企業融資擔保，中南建設將子公司土地資產和股權質押出去，其中包括10家子公司及孫公司的比例從49%到100%不等的股權，以及4家子公司持有的地塊的使用權。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示，為子公司融資進行擔保無可厚非，但如果子公司的負債和盈利情況不容樂觀，而母公司擔保頻度不減，則需警惕在當前房屋銷售行情降溫的情況下，會否加大企業債務風險。

在三四線樓市降溫之際快步入場，在樓市調控之時高速加杠杆，等待中南建設的無非冰火兩重天：或賭贏大勢，喜提“第一梯隊”；或預判失誤，在行業中加速墜落。無論哪一種，在擴張輪盤轉動之際，中南建設便已沒有退路。(中新經緯APP)