棚改政策趨嚴 三四線樓市繁華落幕

導讀：華創證券認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國建案銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，並且主要發生在三四線城市。

本報記者 張敏 北京報導

在承擔了一年多的拆遷動員工作後，山東省南部某縣工商系統工作人員小陳終於從這項繁雜的事務中解脫出來。過去兩年來，該縣啟動大規模的棚戶區改造工程，由於任務繁重，多個縣直機構部門被分派了相關工作，小陳所在的工商局被要求輔助某片區的拆遷動員工作。

今年8月，該縣的棚改工作告一段落，小陳的這項“額外任務”也被取消。

小陳的經歷堪稱三四線城市棚改工作的一個側面。2015年至2017年，中國完成棚戶區改造1800萬套，2018年前10月開工577萬套，完成全年580萬套目標的99%。其中，三四線城市成為棚改的主力軍。為有效地去庫存，棚改貨幣化安置成為近兩年的主要方式。

今年10月開始，棚改政策出現微調。國務院常務會議提出，建案庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。據21世紀經濟報導了解，關於2019年的棚改，除了國常會上述要求外，住建部制定了更加嚴格的政策，要求嚴格把好棚改政策的範圍和標準，比如嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮。這些動作預示著，在棚戶區改造規模逐漸下降的同時，要求也更加嚴格。

曾經因棚改紅利而火爆的三四線樓市，是否就此迎來降溫？對於全國房地產市場而言，這種變化又將對投資、銷售、開工等指標帶來哪些影響？

三四線需求透支

小陳所在的縣城從2016年開始大規模布局棚改工作，改造範圍覆蓋大部分老城區。按照計劃，三年內要完成縣城所有棚改片區的拆遷工作，五年內基本完成拆遷戶的安置。

由於工作繁重，小陳所在的縣工商局於2017年被分派了某片區的拆遷動員工作。每到周末，他就會來到位於改片區的“指揮部”，輔助拆遷辦進行動員，並幫助協調相關的糾紛。“剛開始那會，工作很難做，經常一周都沒有休息，有時工作到深夜。”小陳向21世紀經濟報導表示，後來“業務逐漸嫻熟”，拆遷工作進展得還算順利。

今年8月，這一片區終於完成拆遷，成為全縣第一個完成任務的片區，小陳也得以從中解脫出來。隨後，其他片區也陸續完成拆遷工作，該縣這一輪棚改的拆遷工作也告一段落。至於安置工作，由於安置方案比較完善，小陳所在的部門無須承擔輔助性任務。截至目前，當地官方尚未發布下一輪棚改的資訊。

這期間，該縣的房地產市場得到了前所未有的發展。由於實施了貨幣化補償政策，拆遷戶的購買力大大提升。在沒有任何品牌開發商進駐的情況下，三年間，該縣的建案均價從2600元/平方米升值到接近4000元/平方米左右。相比不到2000元的人均月收入水準，房價已經有所偏高。

與此同時，位於縣城北部新區的大量滯銷房地產項目，也在此期間銷售一空。這些項目空置已久，很多項目曾因銷售不暢而長期拖欠建築商款項，部分項目還出現過開發商“跑路”的情況。

棚戶區改造對三四線樓市的帶動作用，在這個縣城的案例中可見一斑。最近兩年來，一二線城市在調控趨嚴後銷量下降，而受益於棚改，三四線樓市則持續火爆。在官方和民間的統計中，三四線城市都是房價的領漲者。

但這種紅利有可能就此終結。21世紀經濟報導記者了解到，對於2019年的棚改政策，住建部繼續要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要取消貨幣化安置優惠政策，以及新增棚改項目不得用政府購買服務融資。

在很多分析人士看來，即使拋開棚改政策收緊的影響，三四線城市的需求也難以持續。

華創證券指出，從需求角度來看，雖然過去三年中棚改貨幣化安置對全國房地產銷售面積形成了有力的支撐，尤其對三四線城市銷量的正面拉動作用較大。但是換個角度來看，這也是提前消費了三四線城市後續的改善型需求，因而也可以理解為一個長期需求的短期透支行為。

或波及房地產銷售和投資

棚改政策的變化，將對三四線樓市產生何種影響？華創證券認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國建案銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，並且主要發生在三四線城市。

這也意味著，持續了兩年的三四線樓市“旺季”，有可能逐漸降溫。

此前，新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報導指出：“部分三四線城市房價見頂，一些項目房價地價差已經很難滿足項目盈利要求，拿地之後可能遭遇房價下調的情況，甚至導致項目虧損。”他還表示，在一些區域，縣城房價已經超過省會城市。

實際上，儘管住建部仍然鼓勵“商品住房存量大、市場房源充足的市縣，可繼續穩妥有序推進棚改貨幣化安置”，但很多房企已經意識到三四線樓市後繼乏力，並提前做出布局。

比如，截至2018年上半年，恆大的總土儲中，一二線城市佔比達到68%，三四線城市為32%。一二線城市佔比明顯高於去年年末的水準，三四線城市土儲佔比則有所下降。

同策研究院近期發布的報告指出，受政府政策影響，眾多房企重返一線城市。其理由在於，今年以來，一線城市土地交易金額大幅上漲，三四線城市則明顯下滑。東方證券也在其年度策略報告中提醒房企，戰略布局的重心應從三四線城市，適度調整到“經濟實力”、“公共資源與產業資源”、“人口與需求”等指標均好的“三好城市”。

這種調整還將影響到供應端。近期各機構頒布的年度策略報告，普遍預測2019年全國房地產投資增速下滑，其中，除了拿地規模下降之外，棚改的降溫也被視為一個重要因素。

具體而言，各機構預測的增速均在5%以下，華創證券甚至認為這一指標將零增長。而今年前10月，全國房地產投資增速還處在9.7%的水準。基於同樣的原因，明年的新開工面積也被大部分機構預測為負增長。今年前10月，該指標的增速為16.3%。