5大品牌房企之間廝殺 華潤 VS 金科 今日北皇姑必出地王

水廠西地塊

2018年6月到現在，僅僅過了一年的時間，北皇姑就先後有水廠地塊、青城山路北-3地塊出讓，不久之後，水廠西地塊又將出讓，一年三地，北皇姑的供地量簡直可以用“井噴”來形容了。

之所以這樣說，是因為在2018年6月水廠地塊出讓前，北皇姑已經有2年沒有新地塊亮相了。而皇姑區土地資源稀缺，已經成為不爭的事實。

一年三地，北皇姑終於“爆發”

從近幾年皇姑區的土地出讓情況來看，可以說是走出了一條“拋物線”。尤其是進入2018年皇姑區開始重新活躍在土地市場上以來，拍賣出讓的土地多為老城的迷你地塊，土地面積過萬平的土地都不常見。

尤其是北皇姑，也在2016年開始“斷供”了，這也直接導致了皇姑區新盤供應急劇下降，尤其是北皇姑，原本是皇姑區品牌房企最為集中的一個板塊，但隨著保利、萬科等項目陸續售罄，板塊再次陷入了“斷貨危機”。

進入2018年，北皇姑開始陸續“補貨”，但從新項目的推售節奏來看，顯然將節奏放的極為緩慢，極少的供應，導致北皇姑的去化周期仍然較短，也導致皇姑區去化周期始終在12、13個月之間徘徊。

這次北皇姑一年內連出兩宗地塊，“盛況”堪比2015年，更重要的是，與2015年相比，新地塊的樓面價已經不可同日而語了。

資料顯示，這次亮相的水廠西地塊東至10米規劃綠地西側綠線，南至劃定用地界線，西至30米規劃路東側紅線，北至22米規劃路南側紅線，根據水廠地產的相關資料，棟察樓市勘地小組找到了該地塊。

從實探情況來看，該地塊位於中冶溪湖芳庭北側，金科集美天城西側，目前地塊為淨地狀態。此外，該地塊土地面積31052.05平方米，用地性質為二類居住用地，容積率不大於2.5，大於1，商業比例不大於8%，地塊有建築限高，為80米，超過此高度應取得淨空批複。

地塊出讓年限為商業40年，住宅70年，起拍價為3750元/建築平方米，最高限價5600元/建築平方米，此外，該地塊采取“限地價、競產權無償移交政府人才房”模式拍賣，且其它要求需要參看《競買文件》。

水廠地塊的“孿生兄弟”

從棟察樓市實探結果來看，該地塊為淨地狀態，可以說是水廠地塊的“孿生兄弟”，兩地塊緊密相連，“不分你我”。

從區位來看，地塊位於金科集美天城西側，南側部分臨近已經入住多年的中冶溪湖芳庭，北側則臨近應急管理部沈陽消防研究所。

需要注意的是，該地塊並不臨近文大路等北皇姑主要乾道，地塊四周均為尚未鋪設的土路，尤其是近一段時間雨水較多，地塊周邊顯得尤為泥濘。

也正因為地塊並不臨近任何一條主路，因此出行方面，至少需要步行200米，到最為臨近的文大路乘坐公交城，或者從地塊北側出發，從文溪路步行至黃河北大街乘坐公交或地鐵。

配套方面，地塊南側有已經入住的恆大雅苑、萬科金域華府、保利溪湖林語，目前幾個項目的社區底商均已發展的比較成熟，可以滿足日常購物需求。

教育方面，目前北皇姑有已經開始招生的珠江五校溪湖校區和在建的虹橋中學，但從目前板塊內的招生情況來看，兩所學校學位都相對緊張，新地塊能否擁有這兩個學區，暫時未知。

醫療方面，北皇姑南部與三台子成熟商圈相鄰，可以享受七三九等醫療配套。

交通方面，北皇姑板塊目前通行公交較多，但最為臨近地塊的，是文大路沿線公交，目前有190等公交通行，最近的公車站點為萬科假日風景站。

北皇姑再次“摸五”

從土地價格來說，水廠地塊起拍價格3750元/建築平方米，無論是與2018年出讓的沈師南（2600元/建築平方米起拍）、水廠地塊（3600元/建築平方米）相比，還是與青城山路北-3（3250元/建築平方米起拍）相比，該地塊起拍價可以說是“創新高”了。

更重要的是，此前北皇姑土地樓面價雖然一直攀升，近兩年成交土地樓面價都在4000+，但始終難以“破五”，這次水廠西地塊設置最高限價為5600元/建築平方米，不得不讓人“想入非非”。

儘管如此，我們還是要理性看待水廠西地塊，畢竟從過去北皇姑，乃至皇姑區成交的土地來看，多數地塊除限價外，在《競買文件》中，多有其他附加條件，水廠地塊也是如此。而水廠西地塊的“隱藏條件”是否會進一步限制地塊價格，也是需要考量的因素之一。

此外，水廠西地塊體量並不大，且從區位來看，地段的獨特優勢也並不明顯，是否能夠一次“破五”，可能真的將成為懸念，畢竟地塊給房企預留的“發揮空間”並不大。

因此，地塊是否能夠“天價成交”，也許將是我們關注的焦點之一了。

臥榻之側是否能容他人？

從區位來看，水廠西地塊可以說是與金科集美天城“無縫對接”了，從金科的角度來看，臥榻之側，是否能容他人“安睡”，一方面能夠從側面印證其對北皇姑的信心，另一方面也可以說“示威”的時刻到了。

而對於其它房企而言，該地塊不臨主乾道，在展示面上，稍遜於金科，且地塊西側臨近的也是拆遷土地，不利於形象展示，這種幾乎被金科“包圍”的地塊而言，運作起來，還是有著一定難度的。

整體來看，如果從布局來看，水廠西地塊更像是金科的“儲備地塊”，畢竟從金科自製的效果圖上，都無法將這宗地塊“P掉”，因此，如果是金科之外的房企參與競爭，可能在運作上，還要耗費心力。

但如果從市場來看，北皇姑是皇姑區除了首府新區外，能夠集中供應大體量土地的“不二選擇”，尤其是隨著北皇姑各種配套的不斷完善，區域內的房價也已經破萬，部分二手洋房產品均佳甚至已經逼近1.5萬元/平方米，可以說是布局皇姑的最佳選擇之一。

尤其是近一段時間沈北新區關注度飆升，北皇姑作為“承南起北”的銜接板塊，不僅是沈北與主城鏈接的樞紐，更是唯一可以享受沈北、皇姑雙重紅利的板塊，可以說區位優勢十分明顯，在當前市場環境下，這種熱門板塊亮出的土地，不去爭取一下，似乎也顯得對於沈陽沒有“野心”。

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