5月樓市觀察：市場“微降溫” 政策分化成常態

中新經緯客戶端6月19日電(薛宇飛)年初樓市“小陽春”，沒能延續到初夏。國家統計局18日公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格上漲的城市數量仍維持在67個，整體的環比漲幅雖有擴大，但同比漲幅出現小幅收窄。二手房價格穩定態勢更為明顯，一二三線城市漲幅全面放緩。

而據國家統計局14日公布的1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況，今年前5個月，全國建案銷售面積同比下降1.6%，單看5月數據，銷售面積同比下降了5.5%。業內人士認為，樓市“小陽春”已經退卻，全國市場趨於平穩，但分類調控仍會繼續。對於那些3~4月房價上漲幅度較大、土地市場較熱的城市，或許會面臨“微收緊”。

二手房價漲幅全面放緩

5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數來源：國家統計局網站

今年5月，在70個大中城市中，新房銷售價格環比上漲的城市有67個，僅上海、嶽陽環比下降0.1%，烏魯木齊持平。環比上漲的城市數量與4月份持平，仍維持在歷史高位。

漲幅方面，70城新房價格平均環比上漲0.7%，同比上漲11.3%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，環比漲幅相比4月份有所擴大，說明5月份房價上漲的動力依然比較強。同比增幅方面，過去的13個月，新房同比增幅是持續擴大的，但5月出現小幅收窄，這從側面說明，隨著調控繼續，部分城市房價同比增幅擴大態勢或有改變。

二手房方面，價格環比上漲的城市有55個，4個持平，11個下降。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端說：“新建住宅網簽數據往往比較滯後，二手房數據更有代表性。70城房價中，變動最明顯的數據就是二手房價格的平均環比漲幅，5月為平均環比上漲0.43%，相比4月份的0.53%明顯退燒，二手房價格漲幅正在全面放緩。”

分城市類別來看，統計局初步測算，4個一線城市新房、二手房價格分別環比上漲0.3%、0.1%，漲幅均比4月回落0.3個百分點。58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱，一線城市的穩定性依然較好，成交量保持平穩的同時，房價的變動性較小。

數據顯示，31個二線城市新房價格環比上漲0.8%，漲幅與4月相同；二手住宅價格上漲0.5%，漲幅比4月回落0.1個百分點。35個三線城市新房價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅與4月相同。

張波對中新經緯客戶端表示，二三線城市的漲幅整體回落，但部分熱點二線城市的房價上行壓力依然較大，例如寧波、武漢、長沙、重慶的新建商品住宅環比上漲明顯。因此，在因城施策的大背景下，5月份蘇州、杭州、合肥等熱點二線城市頒布的“微收緊”政策，就是給熱點城市澆了點涼水，給影響市場穩定的各種苗頭打了“預防針”。

房價漲幅雖然有所回落，但仍有一些城市持續保持了較高熱度。統計局數據顯示，西安5月新房銷售價格環比上漲2%，居70城首位，同比上漲24.4%，連續6個月居70城第一位。嚴躍進稱，西安的人才引入力度和城市建設力度都比較大，房價的絕對水準又偏低，這促使部分購房者積極入市。西安此前就對房屋交易秩序進行了規範，但從5月的數據來看，後續仍有可能面臨管控。

銷售面積同比現負增長

1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，前5個月，全國房地產開發投資46075億元，同比增長11.2%，增速比1~4月份回落0.7個百分點。

嚴躍進認為，房地產開發投資增速回落符合市場預期，出現這一狀況的原因有三個：一是房企購地積極性受到限制，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲；二是資金面收緊後，房企放緩了開工節奏，致使開發投資增速減緩；三是金融大環境略有收緊，對企業的經營策略產生了影響。

購置土地方面，1~5月份，房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款均出現了同比超30%的下滑，土地成交價款的降幅還擴大了2.1個百分點。張波稱，1~5月的土地成交面積和金額下降趨勢並未改變，房企拿地謹慎度繼續提升。銀保監會近期重申了對房企的融資限制，資金監管的閥門“微收緊”直接影響到房企拿地的心態。

全國建案銷售面積及銷售額增速來源：國家統計局網站

1~5月，全國建案銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月擴大1.3個百分點。建案銷售額51773億元，增長6.1%，增速回落2個百分點。單看5月數據，當月全國建案銷售面積為1.34億平米，相比2018年5月份的1.42億平米下降了5.5%。

對於銷售面積不振，張大偉稱，樓市收緊政策再次明顯影響了市場，相比於3~4月，購房者5月的入市積極性開始減弱。中原地產研究中心公布的數據顯示，5月份發布的各類房地產調控措施高達41次，雖然少於4月的60次，但仍處於政策密集發布潮中。

樓市趨於穩定後，市場參與者的心態也發生了變化。58安居客線上調研數據顯示，5月是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數雙降的月份，用戶信心指數的下降明顯大於經紀人。

熱點城市調控加碼可能性大

北京在建建案中新經緯薛宇飛攝

從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調控的政策明顯減少，但最近樓市再次出現波動，調控政策隨之加碼。

5月17日，銀保監會發布通知要求，治理表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等。緊接著，5月18日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

中原地產研究中心數據顯示，2019年前5個月，房地產調控政策發布次數高達205次，比2018年同期的159次上漲近30%。

“樓市依然會以平穩為主，市場過熱肯定會引來調控加碼。不過，政策力度沒有超過市場預期，但會在一定程度上緩解上漲壓力。”張大偉認為，這一輪“小陽春”是由資金面寬鬆引起的，也會隨著政策收緊而快速退卻，到了6~8月，市場有可能會進入新一輪的調整期。

張波預計，未來調控的鬆緊變換將成為常態，這種變換在二線城市的體現更為明顯。市場熱度較高的城市，尤其是二線城市，未來調控加碼的可能性更大。3~4月份房價上漲幅度較大、土地市場較熱的城市，或許會面臨“微收緊”。

張波還稱，2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。(中新經緯APP)