上市房企總資產均值增長超兩成

2018年，在“房住不炒”理念持續深入和政策調控持續收緊的影響下，全國建案成交規模再創新高，但銷售及銷售均價增速均放緩。房地產上市公司在行業調整期中把握城鎮化及城市發展結構性機遇，延續“增收又增利”態勢，在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化繼續加深。

2019年以來，調控政策轉向“以穩為主，一城一策”，房地產市場保持穩定預期，同時企業融資狀況有所改善，資金壓力有所緩解，高盈利、高潛力、政策紅利加持的房地產上市公司越發引起資本市場的關注，房地產行業價值投資進入新階段。

房企發展邏輯逐步分化

2018年，A股及內地在港上市房地產公司總資產繼續保持高速增長，均值同比增長24.82%至1333.98億元。其中，A股上市房地產公司總資產均值達到979.79億元，同比增長23.41%，較2017年下降6.28個百分點；以大型房企為主的內地在港上市房地產公司總資產均值達到1867.82億元，同比增長25.95%，較2017年降低7.79個百分點。

具體來看，2018年房地產上市公司總資產的增長主要由以下幾個因素推動：存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長是總資產的重要組成部分，是助推總資產增長的主要動力。在市場面臨不確定性的情況下，上市房地產公司通過放緩拿地節奏、加大項目去化力度、收並購方式降低開發成本、加大相關多元業務深耕力度，助力企業規模增長。

存貨均值分別同比增長21.23%、30.26%，貨幣資金分別增長26.43%、26.67%，權益性投資分別增長45.78%、47.77%，投資性房地產分別增長35.85%、18.41%。

隨著規模效應不斷顯現，行業集中度進一步提升，陣營出現明顯斷層。具體來看，14家3000億元以上房地產上市企業總資產佔全部樣本的51.60%，增長率均值為29.12%，較上年下降15.73個百分點，更加追求穩健高質量；部分中型企業繼續發力加速做大規模，加速優質資源向企業聚集，1000億元-3000億元陣營企業增長率均值為30.05%；總資產規模1000億元以下的小型企業頻頻出現負增長，部分企業因經營不善、過度拓展公司多元業務等原因以出售股權債權等方式維持公司持續經營，資產規模持續收縮。

強者恆強更為顯著

房地產上市公司銷售業績穩步提升，帶動營業收入、淨利潤規模平穩增長，盈利能力顯著增強。受益於早期低成本拿地項目的結轉，2018年房地產上市公司“增收又增利”態勢延續，滬深及內地在港上市房地產公司的營業收入均值為279.49億元，同比增長25.63%；淨利潤均值為40.49億元，同比增長30.49%。

房地產上市公司保持較高盈利質量，淨利潤率的提升帶動淨資產收益率穩步提升，A股、內地在港上市房地產公司淨利潤率均值分別為14.35%、17.00%，較去年上升0.55、0.30個百分點，其中內地在港上市房地產公司淨利潤率高於A股2.65個百分點；淨資產收益率均值分別增長了0.24和0.65個百分點，達到11.07%和14.83%。

房地產上市公司強化費用管控能力，保持高盈利水準。從三項費用率來看，2018年A股、內地在港上市房地產公司三項費用率均值分別為12.15%、14.47%，A股上市房地產公司較上年上升0.58個百分點，而內地在港上市房地產公司較上年下降0.40個百分點。

中央繼續堅持“房住不炒”政策不放鬆，房地產項目去化壓力加大，房企周轉速度小幅放緩。2018年，A股上市房地產公司總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.21、0.31，均較上年下降0.01；內地在港上市房地產公司的總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.19、0.35，較上年分別下降0.01和0.02。

房地產市場調控政策和融資渠道仍保持收緊態勢，市場預期逐漸回歸理性，房地產上市公司由“衝規模、擴土儲”轉為“緊投資、穩現金”，更加注重提高現金流安全邊際：一方面，房地產上市公司放緩拿地節奏，減少現金支出，保障企業經營現金流的穩定；另一方面，在日益加大的資金壓力下，部分房地產上市公司加強銷售回款管理，制定更高的銷售回款目標，自有資金比例持續增加。