雅居樂跨界造車背後：地產主業增長疲軟，債務攀升

日前，雅居樂集團斥資2.04億港元入股力世紀，並合作開展新能源汽車業務，在地產主業增速放緩之際，公司急於布局新業務。

公司回應只是財務投資，外界對此依然浮想聯翩。

在此之前，雅居樂已在物業管理、環保、酒店等領域廣泛投資，其“野心”是5年後非地產業務貢獻公司50%收入。

再多的跨界，都需要公司地產業務支撐。2018年，公司雖已跨進千億房企陣營，但多個財務指標強勁增長勢頭不再。

投資造車，加速多元化

房企“造車”並不是什麽新鮮事，此前就有中國恆大（03333.HK）入局，雅居樂集團入股力世紀（00860.HK），對外回應只是財務投資。

2017年以來，力世紀通過一系列收購和成立合營公司拓展電動車業務，且已具備整車製造、自動駕駛等核心技術，剩下的就是在中國這個全球最大的汽車和電動車市場落地和商業化。雅居樂集團在短時間內決定投資或正因此。

雅居樂跨界不是首次。斑馬消費梳理發現，公司從2015年就開始布局多元化戰略，2016年，公司名稱由“雅居樂控股”變更為“雅居樂集團”。

“雞蛋”不能放在一個籃子裡，是國內房企普遍選擇，公司主席兼總裁陳卓林曾對外表示，市場不停在變化，要追求高成長性、高利潤的行業。

公司圍繞地產業務陸續布局酒店、環保、物業管理、物業投資、建設業務等8個業務板塊。

2018年，公司物業管理、酒店營運、物業投資和環保業務實現收入分別為21.33億元、7.22億元、1.89億元和6.14億元，分別同比增長65.3%、5.5%、13.5%和199.8%。環保業務增長強勁，主要是當年項目增加至36個，對全國8個區域實現布局。

截至2018年底，公司非地產業務收入36.57億元，佔比公司收入的6.51%，比上年提升近2個百分點。

重倉海南遭遇最嚴限購

對於正在跨界或準備轉型的房企來說，現有地產業務仍是企業最大支撐，雅居樂集團（03383.HK）同樣如此。

2016年至2018年，雅居樂集團實現營業額分別為466.79億元、516.07億元和561.45億元，來自地產業務收入的比例均在9成以上。

2018年初，公司主席兼總裁陳卓林對外披露當年公司銷售目標是1100億元，這個在他看來“穩中求勝”的銷售目標，當年實際完成1026.7億元。

沒完成銷售目標，其中一個重要原因是倚重的海南區域市場銷售不佳。

2018年，海南加碼全域限購，公司海南市場銷售金額約100億元；而2017年，海南清水灣單個項目銷售金額就達178.9億元。

當年，公司將重心轉移到雲南區域，媒體報導顯示，2018年，雲南區域銷售金額超過50億元。

2018年底，海南及雲南區域銷售金額佔比公司銷售金額的19%，同比下降4個百分點。

公司仍看重海南市場，2018年，公司在海南區域土地儲備505.8萬平方米，佔公司總土地儲備量14%。

業績增速放緩，債務攀升

既要利潤，也要規模，陳卓林有著不小的野心：2018年規模增幅30%左右，2019年達到40%，以及未來3年淨利要有10%以上增幅。

2018年，公司實現營業額561.45億元，毛利246.74億元，淨利潤83.58億元，股東應佔利潤71.25億元，同比分別增長8.8%、19.3%、23.3%和18.3%。

2017年，上述指標同比增幅分別為10.6%、67.3%、122.3%和163.8%。

形勢嚴峻之下，公司對2019年制定了更為保守的銷售目標：1130億元。比2018年僅增長10%。

瑞士信貸在研報中測算，雅居樂想要完成1130億元銷售目標，去化率需要達到57%，面對海南市場和低線城市銷售疲軟，壓力之大可想而知。

另一方面，公司財務壓力同樣增大。

首先，公司的負債規模呈現大幅上漲，2018年報顯示，公司負債總額1754.65億元，同比增長47.2%，其中，流動負債1203.78億，同比增長44.2%，非流動負債550.87億元，同比增長54.3%；公司資產負債率為79.1%，同比增加2.68%。

在資金方面亦存在不小壓力，2018年末，公司現金及銀行存款450.62億元，同比增長49.6%。除去有限制的現金92.86億元，可使用現金及等價物為357.76億元。公司年末借貸總額885.29億元中，一年內到期短期借貸353.33億元，公司账面資金僅能覆蓋短期債務。

為了緩解壓力，公司2018年在境內外多次發債，融資活動產生的現金流量淨額317.36億元，同比增長194.99%。

大規模融資使公司財務成本升高，當年，公司財務費用淨額27.44億元，同比增長205.4%，主要是年內利息支出同比增長52.6% ，達到50.56億元。

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