雅居樂多元化的關鍵一年

記者 | 王靜

五月剛過半，華南房企雅居樂就已進入多事之秋。

因為項目風波、投資電動車和人事變動等事件，雅居樂近期頻頻成為行業焦點。不謀全局者，不足以謀一域，這些可能看似不相乾的事件，都是剖析這家千億房企最好的窗口。

最新的事件是CFO離職，這在任何一家上市房企來說都不是小事。5月14日晚間，雅居樂集團(03383.HK)宣布，張森因其個人原因及需要更專注於家庭事務，已呈辭該公司首席財務官職務，自2019年6月1日起生效。

現年49歲的雅居樂副總裁潘智勇，將於張森辭任首席財務官後負責其職務。潘智勇於2017年加入雅居樂，主要負責財務管理、投資業務、法律事務、人力資源與行政管理等，此前他曾長期在中國農業銀行系統內任職。

一個有意思的細節是，雅居樂向界面新聞強調稱，潘智勇只是代行CFO職能，並非直接就任CFO。這其中的差別有些耐人尋味。

合理的猜測是，截至張森離職日期，雅居樂並沒有物色到合適的接替人選，這也從側面說明了張森的離職可能較為突然或者急迫。

根據雅居樂披露的信息，張森於2013年加入雅居樂地產控股有限公司委任為首席財務官，主要負責公司財務管理、會計核算、企業融資及稅務籌劃。在加入雅居樂之前，張森曾在多家港交所上市公司及國際投銀任職。

與國內的地產職業經理人不同，像張森這類香港典型的財務類高管，他們可以橫跨不同行業，輾轉於不同企業之間，甚至入職後，也遊離於企業的人情世故外。

但是廣東房企的老闆們處事恰恰是這種風格的對立面，他們的投資、合作事宜，很多時候都要跳出市場化角度來考慮。最新的一起案列，就是雅居樂老闆陳卓林要造車的故事。

十天前，香港上市公司力世紀（00860.HK）宣布，雅居樂旗下公司預計投資2.04億入股，雙方將就在中國生產、研究及開發新能源汽車相關技術及產品進行擬議合作。

雅居樂的這次投資動作被公開後，一時間市場上關於這家房企也要加入造車行業的猜測不絕於縷。此前，已分別有恆大、華夏幸福和寶能等房企跨界進入電動車領域，且投資都不小。

但仔細研究下力世紀就會發現，事實或許並非如此。力世紀前身為奧立仕控股有限公司，是一家珠寶企業，主要從事設計、製造及銷售各式各樣的鑲嵌寶石珠寶產品。2017年才借收購有“日本特斯拉”之稱的GLM，進入新能源汽車行業，2018年才正式採用現名。

根據力世紀2018年年報，期內公司收入7.17億港元，其中珠寶產品及鍾表銷售約6.04億港元，電動汽車銷售及提供工程服務收入僅約760萬元港元。截至5月17日，力世紀市值僅約33.94億港元。看起來，這並非一家真正有實力的造車企業。

如若陳卓林真的有意加入房企投資新能源汽車的行列，為什麽會選擇這樣一家半路出家、在市場上也沒有特別影響力的企業呢？

一位接近雅居樂的內部人士向界面新聞透露，2億港元的投資額對於雅居樂來說不大，但是因為力世紀盤子較小才需要披露。

“只是財務投資，也沒有要造車，是力世紀公司老闆跟雅居樂某位老闆有私交，為拓展內地業務而邀請雅居樂進行投資的。”

這個說法為解讀雅居樂這筆2億港元的投資提供了新的思路。

2017年，澳門前特首何厚鏵之子何敬民，以及李嘉誠旗下的基金會，分別斥資19.73億及1.6億元，從奧立仕主席張金兵手上，購入22.48%及1.77%股權。何敬民於是成為奧立仕（力世紀前身）最大單一股東，持股達29.54%，

而現年42歲的力世紀主席何敬豐，是何厚鏵大侄子，何家長孫，澳門何氏宗親會會長。據傳日本超級電動跑車項目就是他引入的。

何敬豐的父親何厚照是何厚鏵長兄，生前是澳門大豐銀行董事，祖父是人稱“澳門王”的大豐銀行老闆何賢、伯公是恆生銀行創辦人何添。何敬豐曾大方承認，顯赫家世對公司生意“一定有幫助”。

值得一提的是，何氏家族祖籍廣東番禺，不管邀請雅居樂入股的是何敬民還是何敬豐，廣東商人花2億維護這一段同鄉交情，看上去十分值得。

雖然投資額較小，但卻不妨礙市場對於雅居樂造車的猜想，實在是因為這家房企在多元化方面邁出的步子太大了，尤其是在如今萬科高喊“收斂、聚焦”地產主業的行業背景下，雅居樂的多元化投資更顯另類。

按照雅居樂的官方說法，公司目前已形成地產、雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理等八大產業集團並行運營的格局。

與大多數同行穩固基本盤的共識不同，雅居樂早早提出了向非房地產業務要規模、要利潤的發展思路。

在最近的一次路演中，雅居樂管理層明確向投資者提出，房地產銷售將以低雙位數的速度增長，公司主要的增長動力將是非房地產業務。

2018年，雅居樂地產銷售1027億元，同比雖然有增長14.5%，卻並未完成這家公司年初公布的年度目標，交出了一份並不能令投資者滿意的答卷。

雅居樂今年的地產銷售目標更趨保守，僅定為1130億元，同比增幅只有十個百分點。

除了行業下行的環境壓力外，雅居樂調低地產增速預期，很大一部分原因是老闆陳卓林將一些精力放在了多元化業務上，他甚至希望今年非房地產業務的營收比例可以達到15-20％，而去年這一佔比僅為當年總收入的6.5％。

與老闆期望相對應的是，雅居樂對非房業務相當可觀的投入金額。

雅居樂2018年除地產主業外的投資額高達165億，而支付土地金額約為335億元，以此計算，這家公司去年非房業務投資已佔到總投資額的三分之一，這在所有房企中都處於絕對高外，顯示出雅居樂對多元化業務的投資力度。

雅居樂集團從2016年正式啟動多元化進程。2014-2016年，集團負債情況較為穩健，三年內資產負債率分別為66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018兩年，負債率已經逐漸攀升至72.96%和76.14%，總負債規模也急劇攀升。

今年，雅居樂還會繼續維持這一投資力度，他們準備了100億元用於非房地產業務投資。

但這些大規模投資短期內顯然難以看到效果，新業務的產出與投入也並非成正比。

去年算是雅居樂多元化繼續發展的一年，來自物業管理、酒店營運、物業投資及環保業務的收入分別為21.33億元、 7.22億元、1.89億元及6.14 億元，總計36.58億元，佔總收入比重僅為6.52%。

這並不妨礙陳卓林對新業務有更多期待。以房管所代表的代建業務為例，陳卓林甚至自信公司可以“再造一個地產公司”。但這顯然不是一個容易實現的目標。

陳卓林在剖析雅居樂代建業務模式時稱，公司按照銷售金額收費，品牌費為3-5%，一般按照銷售額當期提取，個別項目每年或者半年結算一次。好的項目不排除還參股5-10個百分點。並且賣出價格超額部分有分享，股權比例有分享，盈利模式清晰。

“18年100多個項目找我們，三年後肯定是兩位數的利潤，基本沒成本，就是用雅居樂三個字外加派個項目總。等於做多一個地產公司出來。平均有6個點純利。綠城代建目前做的最好，市場已經給出了30倍PE，我看了很高興，所以我們一定要把房管做大做強，到時候拆分出來，市值比開發商還要高。”

雅居樂用來對標的綠城代建，2010年正式啟動代建業務以來，2018年銷售額達到552億元，但淨利潤卻只有3.45億元，一直提出的上市計劃也沒未能成行，顯然這種模式想要在資本市場獲得認可，也並非易事。

雖然雅居樂目前沒有披露代建項目的詳細情況，但位於武漢的雅居樂國際花園，因為其特殊的管理輸出模式，也不失為觀察雅居樂代建能力的一個案例。

2016年11月9日，南京雅居樂與中盈長江、武漢長凱及陽光凱迪訂立合資協議，通過增資3億元和提供30億元貸款額度的方式，雅居樂獲得了上述項目50%股權，並借此曲線進入武漢。今年5月9日，南京雅居樂又以33.14億元收購中盈長江持有的武漢長凱剩餘50%股權，至此100%持有項目股權。

遺憾的是，作為第一個進入武漢的項目，雅居樂國際花園頻頻引發關注並不是因為項目質量好，反而是因為質量問題遭遇業主多次維權。

代建業務，最考驗企業的質量把控和管理能力，從雅居樂自己完全操盤的武漢國際花園發生的維權事件來看，顯然他們在質量把控方面還有更多工作要做。

至於代建業務的繼續擴張，只有再保證質量的基礎上才能形成品牌效益，具體實施起來也絕非陳卓林口中”雅居樂三個字外加派個項目總“般簡單。

陳卓林執意讓雅居樂向多元化要業績的邏輯也並不難理解，地產行業下行的趨勢和他們長期倚重的旅遊地產都面臨著空前挑戰。

2018年3月，海南尚未開始全域限購，在被問到如何規避清水灣對於集團業績太過重要的風險時，雅居樂地產集團總裁王海洋稱，“旅遊地產項目是雅居樂的特色，（集團）下一步要深耕的，但是不會隻集中在清水灣或者雲南地區。”

雅居樂確實需要為旅遊地產找到海南之外的承接地了。海南去年4月開始全域限購後，雅居樂的頭號大盤清水灣受到大幅衝擊，讓這家公司不僅失去了巨大的銷售和利潤來源，也導致了年度目標最終未完成，失信於資本市場。

被雅居樂引以為傲的旅遊地產項目，其實是最受調控和政策影響的業態之一，蜜糖還是砒霜不過一夕之間。

一方面文旅地產可以實現大規模圈地，土地成本也較為便宜，對銷售規模和利潤都有保障；但另一方面，這種業態往往與地方官員政績掛鉤，一旦官員調動升遷，就有變數；一邊開發一邊取證的模式更是隨時可能會觸碰雷區。

文旅地產往往還站在環境保護的對立面，隨著近年來督察力度的提高，有“山、海、湖”等自然元素的地產開發項目，已經讓越來越多開發企業望而卻步。

陳卓林已經不止一次為這種模式啖下苦果。雅居樂雲南和惠州項目就曾先後因為高爾夫球場違建而遭到通報批評，陳卓林本人甚至一度於2014年被監視居住。

如今放眼全國，幾乎再也找不到清水灣第二，雅居樂無法割捨的旅遊地產模式，也只能讓這家公司走著一條不同於大多數同行的道路，且異常艱難。