房地產信託監管東邊日出西邊雨 土地融資暗度陳倉

　　房地產信託監管“東邊日出西邊雨” 土地融資暗度陳倉

　　見習記者 周炎炎 上海報導

　　導讀

　　“大量的明股實債通過結構設計，都是發現不了的，只要能瞞過監管的眼睛，”一位上海信託公司人士對21世紀經濟報導表示，“項目能不能落地主要還是依賴監管人員的判斷。”

　　8月20日，有消息稱，近期部分信託公司接到監管部門電話通知，要求公司全面暫停房地產信託業務。21世紀經濟報導記者了解到，少數東南沿海和西部的幾家信託公司受到類似的視窗指導，而上海、福建等地的銀監局卻予以辟謠，稱“既未發文，也無視窗指導”。

　　值得關注的是，此事折射出的，是不同地區銀監部門對房地產信託的把握尺度有所不同，因而政策取捨也有所區別。

　　舉例來說，一位浙江信託公司從事房地產信託業務的人士對21世紀經濟報導記者稱，浙江銀監部門尚未作此要求，該公司的房地產信託項目還在開審批會，並沒有暫停；一位北京信託公司人士表示，未收到監管通知，但是聽到收緊風聲之後房地產項目開始提速；而一家西部地區信託公司負責人稱，接到銀監局通知，要求房地產佔比高、增速快的公司把業務進行重新梳理，要有一定管控，暫時從操作層面把業務緩下來，並不是叫停；而一家東南沿海的信託公司接電話通知，要求公司全面暫停房地產信託業務，若前期已通過監管報備，且合約和抵押等擔保措施已辦理完畢的，可允許繼續放款。

　　“各地銀監局對政策的拿捏差別很大，有一定主觀性，這與轄內信託公司的業務方向和能力，以及監管與溝通情況有關。暫停或者暫緩房地產融資應該不是銀保監會的統一要求，但是近期各地可能會關注一些新的變化，特別是監管部門不鼓勵做房地產業務的導向。”一位信託公司中層管理人員對21世紀經濟報導記者表示。

　　接近銀保監會人士對21世紀經濟報導表示，目前會裡未曾對收緊房地產信託有統一要求。

　　統一監管之惑

　　之所以各地監管機構的主觀性如此重要，是因為的確存在可以鑽的政策空子。

　　“比如土地融資項目，我們對口的銀監局早就不讓做了，但是外地有些同業還能做，”一位浙江信託公司房地產信託業務人員表示。

　　由於拿地融資風險高企，也進一步提高了房企的杠杆，早在2010年，銀監會曾經下發《中國銀監會辦公廳關於加強信託公司房地產業務監管有關問題的通知》，要求信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。2016年，各級政府和監管部門也表態嚴查房地產相關融資。

　　但是土地融資依舊難以禁絕。目前通過信託流入土地融資的主要有兩種方式，一是“明股實債”，信託做一個基金的LP，然後這隻基金可以去做項目公司的股東投資，或作為股東借款，資金自然流入項目公司，所費的周折不過是基金公司作為通道收取的數萬元備案費用；二是通過權益轉讓，比如項目公司把自己的應收账款受益權通過信託計劃融資，類似於ABS。

　　其中，通過第一種明股實債的方式，一是規避了“委託貸款”的合規風險；另外，還能不提高房企的負債率。約定期滿後，項目公司回購股份，支付的價格即為債性融資的本息。

　　“大量的明股實債通過結構設計，都是發現不了的，只要能瞞過監管的眼睛，”一位上海信託公司人士對21世紀經濟報導記者表示，“項目能不能落地主要還是依賴監管人員的判斷。”

　　上述浙江信託公司人士也表示，同樣的業務在A銀監治下可以做，在B銀監治下就不能做；甚至同一個銀監局對區域內不同信託公司的要求都不盡相同，缺乏一個統一管理平台。雖然去年中信登上線，所有信託產品需要在中信登進行預登記和初始登記，但最終還是要抄送各地銀監報備。

　　定向控量恐效果打折扣

　　8月1日，21世紀經濟報導曾獨家獲悉，監管近日視窗指導部分信託公司等金融機構，在符合資管新規和執行細則的條件下，加快項目投放。如同本次要求暫停部分信託公司房地產項目一樣，在加快項目投放的時候又通過視窗指導調整投放方向，成為一些地方監管部門的選擇。

　　“監管部門不是大水漫灌，而是定向輸血給中小微企業和基礎建設。房地產融資雖然是信託業內的大熱門，但的確與政策導向有一定偏離度，貨幣傳導機制比較慢。”上述信託公司中層管理人員表示。

　　上述人士並稱，這種施政方式的效率可能會打折扣，原因在於小微企業一直不在金融機構的偏好範圍內。

　　信託是一種資金成本較高的融資方式，據21世紀經濟報導記者了解，目前房地產融資的普遍利率範圍在年化12%左右。這種資金成本小微企業是否承受得起？上述信託公司中層管理人員稱，對於小微企業而言，現下資金可獲得性更重要，其次才是成本。（編輯：曾芳，如有意見或建議，請聯繫：[email protected]）

責任編輯：李鋒