7月22日，中國五大房企躋身《財富》世界500強，且排名均有提升。但站長梳理發現，今年全國已有228家房地產企業宣告破產清算。房地產行業強者恆強的馬太效應愈加顯著，龍頭房企追求有質量增長，銷售規模繼續擴大；中小房企競爭優勢減弱，生存空間縮小。兩極分化，愈演愈烈。
500強榜單中房企排名提升
7月22日，財富中文網發布2019年《財富》世界500強排行榜顯示，恆大、碧桂園、綠地集團、保利集團及萬科集團5家房地產企業上榜，且排名均較2018年有所上升。
其中，碧桂園排名上升幅度最大，由2018年的353位上升至177位，排名上升了176位；恆大排名上升122位至138位，萬科排名上升78位至254位，保利上升70位至242位，綠地排名躍升50位至202位。
2019年《財富》世界500強排行榜截圖
站長注意到，此前財富中文網發布的2019《財富》中國500強榜單顯示，有52家房地產企業上榜。其中，恆大、碧桂園、綠地、萬科及保利5家進入了前50名，除綠地排名仍為23名外，其他幾家排名均有不同程度的上升。
具體來看，恆大排名從去年的22位上升至今年的16位，碧桂園由去年的36位上升至19位，萬科僅前進一位至30位，保利亦由去年的58位升至49位。
此外，融創、華潤及龍湖進入了100強，排名分別為72位、73位和77位，其中，融創較去年上升了49名，排名上升幅度顯著。
而在100-200強名單中，包括招商蛇口、世茂、華夏幸福、富力、綠城、陽光城、榮盛發展、雅居樂、新城控股、金地和華僑城在內，共計11家房企上榜。其中，僅有招商蛇口、雅居樂和華僑城三家房企排名下降，其他房企排名亦均有不同程度的上升。
站長梳理發現，在上榜的52家房企中，有27家房企排名較上一年有所提升，佔比達到了52%。
2019年《財富》中國500強上榜房企
對於房企排名上升，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析稱，排名上升體現了房企綜合實力和規模的遞進。
年內228家房企破產清算
但是，在大型房企蒸蒸日上的春天裡，我們也要看到中小型房企仍在過冬的現實。凡事都有兩面性，在房地產領域，一面是大型房企鮮花著錦，開疆拓土；一面是中小型房企江山日下，日子難熬。
房企兩極分化的原因不難理解，畢竟行業集中度進一步提升，在部分房企表現良好的同時，也有一些企業因為調控政策、融資困難等因素導致破產清算。
人民法院公告網站信息顯示，今年以來，與房地產相關的破產文書共計274份，剔除重複房企及不是房地產公司的文書46份，年內全國已有228家房地產公司破產。其中，僅7月份，就有32家房企宣布破產。
從宣布破產的企業來看，更多的是在三四線城市的中小型房企，且多數鮮為人知。如7月24日宣布破產清算的上海宇光房地產開發經營有限公司，天眼查信息顯示該房企成立於1999年10月28日，主要經營範圍為房地產開發經營、物業管理及銷售建築材料；同日宣布破產清算的邯鄲市金梧桐房地產開發有限公司，成立於2007年4月3日，經營範圍包括房地產開發與經營、房地產信息谘詢、房屋租賃等。
年內部分破產房企截圖（來自人民法院公告網）
有業內人士指出：“中小型房企多採用傳統的高杠杆模式，在融資收緊的情況下，資金儲備不足使其更難度日。加上部分中小房企負債過高，一旦債務到期無法償還，就會引發資金鏈斷裂，最終只能破產清算。”
在嚴躍進看來，中小房企破產，也和房屋銷售不好、拿地機會不多等有關，“從政策層面看，限購、限售等政策也會影響其房屋銷售，最終會對部分中小房企形成限制和製約。”
值得注意的是，在一系列中小房企被淘汰的同時，一些知名房企也難逃厄運。公開資料顯示，今年以來，包括五洲國際、新光集團、銀億股份在內的知名房企也陷入了破產重組的窘境。
2019年初，五洲國際因資金鏈斷裂，股票停牌，展開債務重組；2019年4月，新光集團因多元化發展掣肘及資金鏈斷裂，破產重組；2019年6月，曾經的首富銀億股份，在500億負債的重壓下突發破產申請。
“這說明當前在融資環境收緊的情況下，房企資金面會更加惡化，進而會對相關房企帶來較大的影響。”嚴躍進指出。不過，後續隨著經濟刺激等力度的強化，部分競爭力強的房企，其實還是有機會崛起的，部分房企要學會彎道超車，進而在本輪新的競爭環境中實現較好的發展。
房企兩極分化格局愈加明顯
一面是龍頭房企憑借強大的資金實力搶奪市場，賺得盆滿缽滿，一面卻是中小房企競爭優勢減弱，生存空間壓縮，加速淘汰出局。
不難看出，在經歷三十多年的發展之後，中國房企兩極分化越發明顯，房地產行業強者恆強的馬太效應愈加明顯。
“強者恆強，這可能是未來房企的發展趨勢，大魚吃小魚在所難免。”有市場分析人士指出，目前來看，處在領頭地位的房企已不僅僅局限於房地產行業，而是涉足金融、商業服務、互聯網甚至文化產業等方面，進行多元化發展。
站長從此前克而瑞發布的2019年中國房企前六月銷售排行榜榜單中看到，2019年上半年，TOP100中各梯隊房企之間分化持續，行業競爭加劇。
具體來看，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升了0.8個百分點，可見，龍頭房企繼續保持穩健的高質量發展；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊的房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升；而50強之後的房企競爭優勢則不再明顯，權益金額集中度也出現一定程度的回落。
此外，榜單指出，2019年1-6月，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比均略有提升。
其中，TOP30和TOP50房企的權益金額門檻分別為350.3億元和217.8億元，門檻增幅分別為2.8%和6%；TOP100房企的權益金額門檻為85.5億元，門檻增幅為5%。而TOP20房企權益金額門檻為489.4億，較去年同期略有降低。
不過，值得一提的是，2019年1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9兆元，同比微增4.1%，整體增速較2018年放緩。
中指院指出，2019年將是房地產銷售“小年”，預計下半年百強房企規模增長也將繼續保持平穩，出現快速增長的概率不大。
有業內人士指出，未來房地產行業集中趨勢仍然會繼續，中小房企將會不斷面臨行業發展帶來的各種挑戰，加上房企多元化發展及資金鏈壓力增大，更多中小房企將會相繼離場。
在房企兩極分化格局愈加明顯的當下，中小型房企未來是抓住機會崛起，還是厄運難逃，讓我們拭目以待。
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