又到了盤點各大房企全年業績的時節，今年的榜單特別引人注目。因為年初以來頭部房企的消息不斷，萬科重提“活下去”，恆大打折促銷都引來圍觀。“碧桂園裁員百分之五十”更被傳得沸沸揚揚，結果被證實一場烏龍——不僅沒裁員，還在新業務領域大舉招兵買馬。
其實，各種消息都不是乾貨，種種微妙的心態糾纏其間，營營青蠅，煩人不已。要看乾貨，還是得看年度業績的盤點。
2018年年度業績出爐，沒有太大的意外。行業集中度繼續提高，現在已經到了頭部公司之間拉開差距的階段。碧桂園、恆大、萬科、融創、保利“五虎上將”進一步分化，形成了“三駕馬車”先行一步的格局。尤其是碧桂園，不僅穩坐行業龍頭的地位，而且有擴大領先優勢的趨勢。
這在規模體量上體現得尤為明顯。
01、規模與增速
房地產行業的特點之一就是規模效應特別明顯，尤其是在行業處於調整階段時，規模體量的大小決定了企業的資源利用效率、社會影響力。頭部五大房企整體的成績都不錯，沒有生存之憂，但是規模大小仍然直接決定了行業地位。
融創中國2018年合約銷售額4650億元，保利地產實現簽約金額4048億元，均在5000億大關之下，而年度銷售業績第三名的恆大已經達到了5513億。千億左右的規模差距，已經不能說是一個梯隊了。
保利的銷售增速驚人，同比增長30%，但是淨利潤率增幅有明顯回落，規模擴大和投資收益之間的平衡問題初露端倪。相比之下，“三駕馬車”的業績總體上沒有“糟點”。
在“三駕馬車”中，恆大年度銷售5513億，萬科年度銷售6070億元，都是全口徑統計數據。而碧桂園自去年7月份開始使用了權益口徑，公布的數據是5018億元，難道是大幅下降？
非也，根據第三方統計機構克爾瑞數據的全口徑統計是7287億元，不僅穩居三大房企之首，而且和第二名萬科之間的差距在千億以上。
年度銷售額增幅也體現了碧桂園的壓倒性優勢——碧桂園增幅達31.3%，萬科為14.5%，而恆大10.1%。銷售面積增幅的排名情況也類似，碧桂園23.1%，萬科12.3%，恆大4.2%。顯然，碧桂園的規模優勢和增長優勢均很顯著，行業龍頭當之無愧。
出現這樣的局面也在情理之中，萬科近些年經歷了寶萬之爭，經營多少受到影響，比如2017年相對忽視了三四線城市布局，錯過了機遇。而恆大則高調轉型，投入高科技、電動車、醫療等諸多行業，地產主業采取了相對守勢。
當然，單論規模大小，還不能表征企業的運營狀況。就像我們判斷一個人的健康狀況，滿面紅光、虎背熊腰當然好，但具體的健康指標還要驗血、拍片等等——對企業而言，解讀財務數據就相當於驗血了。
02、現金為王
這次“三駕馬車”的財務數據各有亮點，一一比較過於繁瑣，僅以碧桂園為例。
2018年，碧桂園的淨利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。以碧桂園側重民生地產，在頭部房企中多年保持平均每平八千多元的較低定位，這樣的淨利潤成績還是不錯的。且同比增長速度非常可觀，呈現快速向上的趨勢。
對當前形勢下的房地產企業而言，現金流情況的重要性遠比利潤水準重要——只要現金流狀況良好，頭部房企的利潤水準不會差到哪裡去。“現金為王”的時代，“貧血”才是企業經營的大忌。
碧桂園的現金流是個顯著的亮點，從2017年到去年，碧桂園強調高周轉的方針奏效。2018年度實現了權益物業銷售現金回款約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%，連續三年實現正淨經營性現金流。
截至2018年12月底，公司可動用現金餘額約2425億元，另有約3017億元的銀行授信額度尚未使用。既有充足的現金，又有龐大的授信餘額，保證了企業後續經營的進退自如。
更難得的是，2018年碧桂園的淨借貸比率僅49.6%，同比下降7.3%。淨借貸比率是媒體炒作房企“高額負債”的主要指標，需要多費些筆墨解釋。單一的淨借貸比率並不能表征企業的健康程度，經營活動陷入停滯、信用流失的企業，淨借貸比率也會很低。
碧桂園明顯不屬於這種情況，年度銷售同比增長31.3%的高增速，正處於擴張階段。而且銀行授信充分，餘額三千多億，不存在信用流失問題。更難能可貴的是，作為規模和增速都遙遙領先的行業龍頭，淨借貸比遠低於行業平均水準，並實現了明顯的下降——根據克爾瑞地產研究披露的數據，2018上半年末，170家房企加權平均淨負債率為92.56%，較年初增加了4.04個百分點。
連續三年實現正淨經營性現金流，可支配現金餘額和授信餘額充分，淨借貸比率低於50%，所有跡象都有力地證明了碧桂園已經實現了現金良性循環，不需要依賴外部融資來支撐現金流，展現了穩健的財務風格。
而且，穩健的財務風格和積極的業務狀況並行不悖，這在中國房地產行業中並不多見。這才是行業龍頭髮展成熟的王者風范。
整體上看，碧桂園2018年的主要財務數據有亮點、無糟點，均衡優質，是一張讓人放心的“驗血報告單”。
03、發展潛力
社會各界不僅關心房企巨頭的經營現狀，還關注著企業的發展潛力。規模增速可以說明部分問題，授信餘額和可支配現金也有一定表征作用，但是中長期的發展趨勢還需要補充其他信息。
首先是土地儲備情況。碧桂園的土地儲備數量是非常充分的。截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7兆元，“儲備糧”足夠支撐公司在未來三到四年的銷售。
在土地儲備布局方面，碧桂園的情況是是總體均衡、有所側重。2018年獲取的土地中，目標一二線與目標三四線的地塊按金額劃分的比例為40:60。
作為一家定位民生需求為主的房企，四六開的布局結構較為合理，尤其是去年十月國務院常務會議上重啟棚改的政策已經確定，三四線城市的房市回暖有了一定的預期。碧桂園側重三四線的土地儲備結構會在今後幾年內釋放出較高的效益。
最能體現碧桂園土地儲備前瞻性的是對大灣區的深度布局，截至2018年末，集團位於大灣區內的權益可售資源的建築面積超過2544萬平方米，權益可售貨值達到3721億元，儲備量業內領先。國家政策積極打造三大都市圈中，大灣區的房地產潛力是最佳的。
京津冀有很強的行政屬性，對房地產的管理和調控會極為嚴格。而長三角的發展成熟，城際的房市梯度不大，房地產發展整體趨穩，增量空間有限。而大灣區既有良好的經濟基礎，又有房地產市場的“價值窪地”，未來的成長空間巨大。在這一“富礦”地區的多元布局，很值得期待。
土地儲備情況直接關係到房產企業今後數年內的發展後勁，而地產主業之外的產業布局則對房企的轉型升級有著長遠的影響，也是未來房企龍頭戰略定位的風向標。
當下中國的房地產企業轉型方向大體有以下幾種：
一種是退出房地產主業，轉為金融企業，以投資為主，這在中型房企中較為常見；
第二種是繼續在產業鏈中挖掘新的發展方向，如長租房、商業地產、物管，這在大型房企中多少都有涉及；
第三種是綜合發展，多產業方向嘗試。
三種方式各有各的道理，主業領域已經缺乏競爭力的企業主動退出，不失為明智的選擇。產業鏈範圍內的布局調整略偏保守，而多產業的跨界布局是比較激進的做法，風險比較高。
碧桂園選擇的未來定位地產、農業、機器人的綜合模式——地產主業不放棄，農業作為基礎性產業長期發展，深耕機器人產業作為中期的新增長點。方向選擇上跨界不越界，強調產業之間的有機組合。
大企業的轉型升級一定要注意新舊產業之間的關係，既要有一定的距離——否則無所謂轉型，也要有一定的關聯——否則企業發展進程割裂，管理風險較大。碧桂園的三大方向，行業屬性相差較大，但是都與地產主業有著千絲萬縷的聯繫，且各有側重。
在三四線城市打拚多年的碧桂園，對農業的熟悉度和涉農的資源都不存在問題，而農業是政府長期扶持的重點行業，市場也有穩定需求。這是符合企業發展現狀的“近水樓台先得月”，並無突兀。但是，農業的投資周期較長，短期回報並不算高，選擇這一方向是長期戰略布局。
而機器人屬於高科技行業中發展較為成熟的門類，市場應用前景廣闊，整體風險可控。房地產行業的各個環節都有直接的應用需求，建築部門用以補充人力短板，在物管部門也有用武之地，此外農業領域、商業、服務業都有明確的需求，集團內部“自帶訂單”是碧桂園進軍機器人的有利條件。
而且，機器人領域經歷了多年的發展，行業內人儲備扎實，資金投入後能夠較快形成優質團隊，不存在行業門檻，所以在數年內產生初步回報和應用是較有把握的。
從實際進程看，碧桂園在機器人領域的發展順利，符合預期。截至2019年2月，博智林機器人人才團隊規模接近900人，其中碩士以上學歷的人才佔比超過49%，而擁有博士學位的研發人員超過41%。
而公司的順德機器人谷佔地10平方公里，格局很大。順德是碧桂園“龍興之地”，又處在大灣區的有利位置，既體現了碧桂園深耕機器人領域的決心，又在發展上會有諸多便利。
整體而言，碧桂園是以地產主業為中心的兩翼展開，跨界融合，時間線上長短結合，是一個周密穩健的布局體系。較為接近當年李嘉誠老先生引領長江集團的轉型模式——從房地產到公共事業、金融的周邊拓展，再結合高科技領域的適當投入，逐步轉型為綜合性企業集團。
總而言之，社會公眾不要因為房地產行業存在諸多問題而戴上有色眼鏡——實際上大部分問題都不是房企造成的。應該承認，中國房地產行業經歷了二十餘年的蓬勃發展，形成了一批優質企業。
近年來，這一行業進入了調整階段，是大浪淘沙、行業整合的重要轉折點。對優質的企業而言，這一調整期是長期發展的最佳機遇，采取不同的策略以適應新的形勢是應有之義。進退的選擇、未來發展的布局重點都是企業自主的選擇，無可厚非。
逐步退出、控制規模也不是失敗，也許會在新的領域有更高的成就也未可知。單就房地產行業本身而言，碧桂園在2018年以七千億以上銷售額的高位保持著高增速，下一步很可能繼續擴大地產主業的領軍優勢，進而在“三駕馬車”中脫穎而出，在中國房地產行業中地位持續提升已經沒有什麽太大的懸念。
對此，多家專業機構的研報都給予了高度的評價，摩根大通給予碧桂園“買入”評級，目標價17.5 港幣。中銀國際更看好碧桂園布局三四線的戰略和穩健的財務狀況，評價更為積極——不僅給予碧桂園買入評級，目標價為20.84港元。
可以說，專業人士對中國房地產行業的“巨人之爭”階段，有了明確的形勢預判。
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