北京首個養老地產項目入市兩年，去化不足三成

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 田國寶“一共不到300套，已經賣了80多套。”10月17日，在北京市東五環附近的恭和家園銷售中心，一位置業顧問表示，項目從2016年開始銷售，“去年建好的，現在賣的都是精裝修的成屋。”

恭和家園在北京房地產領域創造了多個紀錄，項目不僅是北京市首個可銷售養老地產項目，其土地性質為養老和醫療用房；同時也是北京首個共有產權養老項目，為北京市養老重點試點項目之一。

據上述置業顧問介紹，恭和家園單套面積從60多平方米到80多平方米不等，目前銷售均價為5萬元/平方米，一套房總價400萬元左右，購房者購買的是95%的產權，另外5%產權由開發商自己持有。

從建築設計和內部裝修配置來看，恭和家園大多數戶型都是南向或東向，臥室、衛生間、廚房基本一體化，中間有推拉門，衛生間面積較大，內有適合輪椅的裝置，同時各個太空都有呼叫按鈕。

根據上述顧問描述，項目都是一居室，公設面積在30%左右，房子為50年產權，首付50%，可以做10年抵押貸款。與普通房地產項目不同，作為養老項目，恭和家園並不會佔用購房者購房指標。

也就是說，恭和家園項目不受套數限制，但購房者也必須滿足北京限購政策，即北京市戶籍或外地戶籍納稅或社保滿五年；同時家庭中必須有一名60歲以上的老人。未來也必須有老人實際居住，子女可以陪住。

恭和家園位於東五環外，項目緊鄰廣渠路，目前周邊二手房價格普遍在5萬元左右。

實際上恭和家園居住成本並不低，每戶每月需要繳納3000元服務費，包括物業費、管家費等費用，如果在項目食堂吃飯，一日三餐費用為55元左右。

據上述置業顧問介紹，屬於購房者95%的產權可以自由轉讓，但是接盤者也必須符合項目認購條件，即符合北京限購政策和家中有一名60歲以上老人居住。

經濟觀察網記者發現，恭和家園於2016年4月獲得預售證，批準銷售面積36682.32平方米，共有272套房，北京市住建委資訊顯示，共銷售了44套房，均價從4.4萬元/平方米到5萬元/平方米不等。

如果從拿地是算起，該項目已經走過了8個年頭，2010年11月，樂城集團下屬的樂城老年事業投資有限公司以2451.39萬元獲取項目土地，最初建築面積為29480平方米，不過，此後項目進展相對滯後。

2015年9月，這幅佔地27237.68平方米的土地規劃經過一次較大的調整，規劃用途變更為綜合類（養老及醫療用房），建築面積調整為49120平方米，土地出讓金調整為3021萬元，樓面價不足1000元/平方米。

目前，恭和家園項目已經轉為成屋銷售，預售備案資訊顯示，已經銷售的44套房共計1.88億元左右，待銷售或成屋銷售的剩餘項目中，如果按均價5萬元/平方米計算，貨值大約在16.4億元左右。

不過據項目銷售人員透露，目前已經銷售了80余套。

另外，項目一共有272戶，如果按照住滿計算，每年管理費用收入接近1000萬元，按照每戶一名老人來看，餐飲收入每年大約在500萬元左右。目前入住的80余戶，這兩項年收入大約在450萬元左右。