半年報：一個恆大，四個碧桂園

有人說，在中國恆大的面前，以往一些迷人的白馬股都沒了吸引力。

從 6 月份以來，中國恆大和恆大健康股價雙雙上漲，成為表現最好的內房股之一。

8 月 28 日，恆大半年業績會當天，中國恆大股價一度超過30港元。雖然在銷售規模上暫時落後於碧桂園，但恆大以 3800 億港元市值、530.3 億元人民幣淨利潤成為最值錢、最賺錢的開發商。

未來可棲做了下統計對比，恆大 530 億元淨利潤相當於碧桂園淨利潤的 4 倍，萬科的 5.8 倍，中國海外發展的 3 倍。

“我們相當於前五家房企利潤的總和，這不是一般的地產商想學就能學的，”恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞在發布會上說：“近 20 年來，恆大一直都在追趕時間，利潤增長比較低。從 2017 年開始，公司才開始改變。

夏海鈞把恆大今年的高利潤總額歸結為經營模式和戰略轉變兩個主要原因。在經營模式上，一是超前的、戰略性的土地儲備，恆大目前的土地集中在一二線城市（佔68%）和三線經濟發達城市（佔32%），而土地成本只有 1683 元/平方米；二是土地的規模大，截至 2018 年 6 月底，恆大有 3.05 億平方米土地儲備，平均每個項目的建築面積達到 37 萬平方米，過去的土地紅利一直在持續。

夏海鈞同時認為，超於預期的利潤表現，回增加恆大回 A 的可能性。

儘管各項數值都在優化，但恆大短期內並沒有超越碧桂園的打算。在業績增長目標上，恆大對外已經「放棄」了跳躍式增長的打算，以後會保持在 15-20% 的增長速度，把更多的投入放到減輕管理鏈條上的壓力，並「通過土地的適當減幅，調整負債率。」

這是碧桂園被迫降速之後，又一家 TOP5 房企公開表示自己會增長降速。

綜合夏海鈞的表態來看，恆大今年、明年會主要推動三四線城市的項目去化，通過消化存量土儲來調整布局，放棄掉四線城市，加大一二線城市和發達三線城市的貨值。

或許是過去一直承壓高負債，恆大對資本市場給予自己的低估值不太滿意。在碧桂園、恆大、萬科、保利、綠地、融創幾家企業中，恆大的估值是最低的，只有 5.35 ，不僅不足萬科的一半，也距離行業平均股之甚遠。

“如果恆大也是 13 倍的話，是 10000 億市值。恆大的增長遠遠沒有體現出來。”夏海鈞表示。可以預見，恆大在未來將會傾向於做市值管理，從資本市場要更多的利潤。

不過，史上最有錢的恆大正在把錢花到不賺錢的地方。

8 月 16 日，恆大集團公布消息，其與中國科學院在北京舉行首批合作項目簽約儀式，包括級電腦、人工智能、石墨烯、無人機、手術機器人以及「大健康海雲工程」六個合作項目，投資總額 16.47 億元，六個合作項目中有五個恆大為第一大股東，一個為第二大股東。

高科技產業在恆大的新戰略中被當作主要賽道之一，將來未來十年投入 1000 億元。不過，恆大從來沒有透露過在這一領域的盈利預期問題。暫時可以把它看作是恆大淡化地產印記的戰略性選擇。

此外，今年 6 月份完成對 FF 的入股之後，恆大在造車領域也在快速推進，“公司計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區，建設五大研發生產基地。十年後，年產能計劃達到 500 萬輛，FF91、FF81 等多系列多車型產品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級。”目前，在汽車領域的雄心壯志也處於燒錢階段（這個領域整體都在燒錢）。

另外，也不排除恆大借機高科技產業來做高公司得整體估值。恆大官方也宣稱，“地產主業的持續夯實，再加上市場素來都予以高估值的高科技產業漸上軌道，讓恆大未來的市值有了更大的想象太空。”