超10家房企打折促銷！不少城市房價下跌

房事不糾結，就找樓小姐。哈嘍，大家好！歡迎來到《房事早茶》。

每周五早上樓小姐會精選出一周的地產熱點新聞，這裡有最新的行業新聞，最近的行業現場，最全的地產資訊。和樓小姐一起讀新聞，你比別人更懂房地產。

歷經3年多的房價上漲，房地產市場似乎已經顯現出一些頹勢。房價下跌在不少城市都已經出現，「金九銀十」的「金九」基本落空。根據 58 安居客房產研究院跟蹤監測的全國 50 余個重點城市，目前已經有 10 余個品牌房企推出打折促銷活動。預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。

一起來看今天的《房事早茶》。

本周焦點丨Focus

1、超 10 家房企打折促銷！不少城市房價下跌

歷經 3 年多的房價上漲，房地產市場似乎已經顯現出一些頹勢。據中新經緯報導，從 9 月中旬開始，久違的打折促銷活動開始在各地零星出現，而到了國慶假期，這一現象迅速擴大。但購房者並不買账，觀望情緒日益濃厚，一些城市的房屋網簽數據也顯示出疲軟態勢。專家認為，2018 年樓市出現了衝高回落跡象，打折或降價現象很可能由點到線再到面擴散。

由於嚴格的樓市調控政策，環京區域的房地產市場已經十分沉寂。易居研究院此前的報告顯示，不管是房價下跌幅度還是庫存規模，大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環京城市都排在各城市前列。

此外，房價下跌在不少城市都已經出現。住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組 142 個城市大數據房價指數快報顯示：與 8 月相比，2018 年 9 月，一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降，「金九銀十」的「金九」基本落空。

上述報告稱，9 月份一線城市房價環比下跌 0.27%，準一線城市環比下跌 0.345%，二線城市房價環比下跌 0.506%，三四線城市房價環比微漲 0.177%。不過，對於房價調整的情況，中金公司最新的研報認為，9 月房價並沒有出現普遍下降，核心城市的核心區域房價依然堅挺，出現價格調整的多為前預售屋價漲幅較大的非核心區域。

《Game of Thrones》丨凜冬將至

同時，由於臨近年底，在業績和資金的雙重壓力下，房企打折促銷活動在全國展開。根據58 安居客房產研究院跟蹤監測的全國 50 余個重點城市，目前已經有 10 余個品牌房企推出打折促銷活動，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。「以價換量」項目越來越多，成交量保持相對穩定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。

在房地產市場，向來都是「買漲不買跌」，一旦降價成規模地出現，勢必影響購房者的信心，觀望情緒將有所增加。「多個城市的房地產市場出現衝高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。」中原地產首席分析師張大偉表示，熱點城市進入「賣不完」的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。張大偉稱，最近大量房企都開始打折促銷、加速回款，在這種情況下，打折或降價現象很可能由點到線再擴散到面。

樓市 | RealEstateMarket

1、燕郊房子 1 萬元/平米無人問津

2017 年 6 月，燕郊全面限購，住宅交易開始轉冷。據中國證券報報導，截至目前，二手房價格相比最高點普遍腰斬。不少建案從最高點 3.5 萬元/平米，跌至目前 1.5 萬/平，縮水超 6 成。不少小戶型二手房掛牌價為 1 萬元/平米，仍然無人問津。

10 月 9 日，中國證券報記者走訪了位於燕郊燕靈路口附近著名的「售樓處一條街」。從走訪情況看，售樓處整體冷清，不少門市推門進去只有保安。記者在售樓處和中介走訪發現，不少建案與最高點相比跌幅巨大。以燕郊當地大型建案天洋城為例，最高價曾達到 3.5 萬/平米，目前報價 1.5 萬/平米，跌幅超過 60%。部分小戶型房源甚至跌至 1 萬/平米。

易居研究院首席分析師嚴躍進表示，燕郊地區價格大幅下滑，市場需求不足是主要原因。2017 年 6 月限購以來，符合資質的購房者大幅減少，導致住宅交易疲軟。公寓項目雖然不限購，但本身屬於非主流產品。目前價格沒有走低，只是因為可以避開限購。基本是外地投資者在買賣，支撐價格和交易數量。嚴格說此類產品投資價值不大。本身燕郊二手房項目比較多，也會影響此類公寓項目的投資價值。

企業動態｜Company

1、FF 原股東香港提仲裁試圖踢恆大出局

據澎湃新聞報導，僅僅度過了 4 個多月蜜月期，耗盡 8 億美元後，樂視創始人賈躍亭開始謀劃將許家印名下恆大集團踢出美國新能源汽車公司Faraday Future（下稱 FF）。

10 月 7 日晚，恆大健康公告稱，賈躍亭向香港仲裁中心提出仲裁，要求剝奪恆大作為股東享有的有關融資的同意權，並解除所有協定。

公告稱，恆大子公司時穎於2017年11月30日與 Faraday Future 原股東簽訂合並與認購協定。恆大在三年內投資 20 億美元，佔合資公司 45% 股份，按照協定約定在 2018 年底前支付 8 億美元、2019 年支付 6 億美元、2020 年支付 6 億美元。恆大在 2018 年 5 月 25 日已提前支付完畢 2018 年底前應支付的 8 億美元。

2018 年 7 月，原股東提出恆大的 8 億美元已基本用完，要求恆大再提前支付 7 億美元。恆大為了最大限度支持合資公司的發展，與賈躍亭簽訂了補充協定，同意在滿足支付條件的情況下，可提前支付 7 億美元。

公告稱，原股東利用其在合資公司多數董事席位的權利操控合資公司，在沒達到合約付款條件下，就要求恆大付款，並以此為借口於 2018 年 10 月 3 日在香港國際仲裁中心提出仲裁，要求：1) 剝奪時穎作為股東享有的有關融資的同意權；2) 解除所有協定，剝奪時穎在相關協定下的權利。

分析人士指出，這兩項要求若能得到支持，等於賈躍亭可以隨意處置合資公司股份，攤薄稀釋恆大股份甚至踢恆大出局。這不排除是賈躍亭在難以如期兌現量產承諾、可能失去控制權的背景下走的一步險棋。

恆大健康在公告中回應，公司認為已履行相關協定項下的責任，已聘請國際律師團隊，將采取一切必要的行動，捍衛恆大在相關協定下持續享有的權利，保障公司及股東的利益。公司將適時刊發進一步公告。

此前 6 月 25 日，恆大健康公告稱，恆大集團以 67.46 億港元收購香港時穎公司 100% 股份，間接獲得 SmartKing 公司 45% 的股權，成為公司第一大股東。這意味著恆大正式入主美國新能源汽車公司 Faraday Future。在恆大集團正式入主 FF 後，恆大方面將委派集團董事局副主席、總裁夏海鈞擔任 SmartKing 公司的董事長。

而FF實際控制人賈躍亭曾 8 次被列入失信被執行人，目前仍滯留美國。賈躍亭目前仍然是樂視網的第一大股東、實際控制人。

2、華夏幸福平價轉手，萬科 32 億接盤環京十幅住宅土地

10 月 9 日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司，就華夏幸福環京區域 33.93 萬平方米住宅用地，簽署合作協定，暫定交易價款約為 32.34 億元。

華夏幸福表示，在地產開發項目層面引入萬科，是年初所提的全面開放合作戰略的具體落實，同時也有利於盤活自身存量項目，優化現金流。各方同意建立長期合作關係，在同等條件下，華夏幸福同意在環京區域的其他項目優先與萬科進行合作。

根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福 5 家項目公司部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的 10 宗土地項目。

數據 | Data

1、前三季度全國流拍 446 宗宅地，總面積是去年全年的 1.8 倍

今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續下行，整體降溫趨勢持續。據經濟參考報報導，10 月 8 日，中國指數研究院發布的數據顯示，2018 年前三季度，全國 300 個城市各類用地成交樓面均價 2220 元/平方米，同比下跌 8.2%，平均溢價率為 16.1%；其中住宅用地成交樓面均價 3881 元/平方米，同比下跌 6.5%，溢價率為 18.3%，較去年同期下降 21.1 個百分點。

今年以來，各大房企拿地態度普遍趨於謹慎，拿地規模紛紛回落。據統計，2018 年 1-9 月，受監測的 20 家主要品牌房企共拿地 2.2 億平方米，同比下降 20.9%；累計拿地金額 9534 億元，同比下降 27.8%。

受此原因影響，今年以來土地流拍加速，零溢價成交地塊增多。據統計，2018 年前三季度，全國 300 城共流拍 446 宗住宅用地，總規劃建築面積 5645 萬平方米，約是 2017 年全年流拍地塊總規劃建築面積的 1.8 倍。「從流拍佔比來看，三季度流拍面積佔總推出面積的比重為 9.3%，達近年來的最高值」。

觀點丨Opinion

1、降準是為刺激樓市？想多了！

近日，中國人民銀行決定，從 10 月 15 日起下調大型商業銀行、股份製商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率 1 個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。房地產市場一向對金融政策十分敏感，此次降準將對樓市產生怎樣的影響？

對此，經濟日報刊文稱，「降準是為刺激樓市？想多了！」文章引述人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼的觀點認為，此次降準對房地產市場的影響有限。此次降準並不是大水漫灌，而是屬於流動性調節工具的綜合運用，而余下資金則與 10 月中下旬的稅期形成對衝，事實上增加的流動性有限。

董希淼認為，當前房地產市場受到調控政策的影響更大，銀行信貸也有所收緊，今年以來，一線城市房價有所回落，成交有所下降，二線城市房價也有較為明顯的回落。未來，房地產稅立法的預期對市場有一定影響，整個市場金融供給也將是偏緊的狀態，房地產企業特別是中小房地產企業要對流動性變化做好充分準備。

2、9 月後樓市急劇降溫，堅定看漲的預期已松動

10 月 10 日，經濟參考報刊文《樓市預期「入秋」並非偶然》，認為，當前堅定看漲的樓市預期似有松動。隨著氣象漸涼，樓市「暑熱」出現了「一夜入秋」跡象，部分城市房價回調，開發企業加快資金回籠，投機炒作現象有所消退，我國房地產市場邁出了回歸居住屬性的堅實一步。這固然是地方政府房地產政策調控更新的效應，但毋庸置疑房價持續快速上漲環境已經時過境遷。當然樓市理性回歸的路線可能依然曲折多變，而「房住不炒」仍是保障我國房地產市場長期健康穩定發展的最好注腳。

文章還表示，2008 年應對國際金融危機以來，住房需求的持續釋放和社會公眾購買力的轉移，已明顯限制當前樓市穩增長太空。同時，我國經濟增長動力將更多依靠創業創新驅動，依靠提高全要素生產率，這與樓市推動經濟增長的內在機理存在本質差異。這些情況表明，房價繼續上漲的脆弱性已開始顯現。當然，樓市預期的松動能否最終轉化為促進樓市回歸居住屬性的動力，還需要進一步觀察。但不管怎樣，堅持「房住不炒」，是實成屋地產市場長效機制的唯一途徑。

圖片來自網絡

編輯｜樓小姐主編｜王滔

編審｜陳潤江顧問｜王淑琪