龍湖長城源著維權風波背後
品質問題背後的行銷、合約糾紛，讓開發商和業主們陷入兩極對立的矛盾中。
一場大雨讓龍湖長城源著二期的業主們看到了這個項目的“脆弱”。
地面塌陷、外部樓梯斷裂、牆體滲水，走在這個長城腳下的項目上，很難得出這是龍湖產品的結論。這個曾被宋衛平視為“綠城唯一競爭對手”的公司，這次在產品上栽了跟頭。
這是北京樓市曾經的網紅建案。現在，除了表面上看到的品質問題和隨後的維權活動，背後暴露出的行銷問題、合約問題，讓龍湖和業主們陷入兩極對立的矛盾中。這是一場典型的中國式維權，涉及多方利益，司法途徑又過於緩慢複雜，這樣的維權，幾乎沒有贏家。
品質之困
7月28日，北京城內依舊炙熱，坐落在京郊古北水鎮的長城源著卻涼風陣陣。這裡本應是旅遊度假的好去處，然而7月份的幾場大雨讓項目的品質問題暴露出來。
在項目裡，隨處可見維修標誌，受損較為嚴重的疊拚一組團一號樓和二號樓，入戶樓梯發生了斷裂脫落，部分牆體內的鋼筋顯露出來。進入一樓業主的室內，部分牆體因為滲水而發霉。路線上的地磚已經松動，部分樓體的地基出現下沉情況。
現場維修的工作人員告訴界面新聞：“這個工程確實有點趕。”
據記者了解，二期業主向龍湖方面列出了將近20項整改措施，包括路線塌陷、地基沉降、消防不達標、缺乏商業配套等，目前與龍湖客服進行了4次溝通。
僅就品質問題中“肉眼便可見”的問題，長城源著是如何通過交付驗收的也是個疑問。
對此，密雲住建委品質監督站一位工作人員向業主表示：“回填土是有壓實系數的，施工部門的回填土有品質問題，室外樓梯的基礎回填土也是這樣，整個工程品質是有監管的，但我們的監督是以抽查的方式為主，不是每個問題都能看得到，目前還得等氣象穩定才能回填夯實。”
開發商方面表示，從目前所有排查的情況來看，主要問題集中在回填土上，高差50米，回填土很有難度。北京的施工方在這方面又不太有經驗，所以出了問題，但房屋結構品質並沒有大問題。
7月15日是雙方最近的一次溝通，根據雙方的溝通紀要，龍湖方面表示，業主提出的問題在7月15日完成率達到90%，預計7月底完成全部維修工作。消防問題龍湖已經完成了消防驗收，項目上會安排自查。
龍湖方面向界面新聞表示，業主戶內報修在7月30日完成率已達到92%，並且已經通過電話等方式與業主進行了維修確認。雨季過後，物業將開始對所有房屋進行滲漏水等問題的自查，並會根據排查情況安排入戶維修工作。目前園區內出現的路面沉降是由於回填土區域在暴雨後產生了沉降造成，房屋主體結構並無安全問題。關於樓梯問題，龍湖已經委託總包部門聘請了專業檢測機構對出現樓梯開裂的樓棟進行了結構檢測，檢測結果均為合格，針對因沉降開裂的樓梯，已經進行了支護，並依照維修方案進行維修中，確保後續使用的安全，此部分維修預計完成時間為9月15日。
目前，二期一組團已經交付600多戶，超過了50%，由於前一段時間的暴雨，業主反映比較強烈的樓梯斷裂、漏水問題、沉降問題都受到影響，工期也會延後。
根據龍湖方面提供的資訊，目前項目已經完成了針對園區入口以及園區內主要路線的重新回填及瀝青鋪設。
此外，根據業主介紹，二期看房的時候並沒有樣板間，看的實際上是一期的樣板間。根據北京市企業信用資訊網顯示，龍湖在銷售時對外宣傳一期疊院的A戶型和二期疊院的E戶型一樣，均為可用於居住的住宅，而實際上這兩個戶型均為戊類倉庫。戊類庫房就是指儲存非燃燒物品的庫房，一般在住宅樓的地下一層。
二期業主向界面新聞表示：“倉儲實際上是按照正常的住宅銷售，但產權是50年，當時宣傳的是倉儲性質也可以居住，不受限購影響，也不佔用購房指標。“而實際上，倉儲用地是不可以用來建住房的，需要按照用途來處理，建倉庫可行，但須經過相關部門的批準。
2017年，北京市工商局密雲分局認為龍湖構成經營者利用廣告或者其他方法，對商品的用途作引人誤解的虛假宣傳行為，因此罰款10萬元。龍湖方面沒有回復記者關於上述戊類倉庫的問詢。
門票矛盾
主打旅遊地產的長城源著，吸引了大量投資客的青睞，曾一度成為北京樓市上的網紅盤。界面新聞接觸到的業主多是以公司的名義購買，最多的購買了15套。除了看中司馬台長城的旅遊資源外，吸引他們的還有龍湖贈送的古北水鎮門票。
這是一項數字龐大的優惠措施，當時的龍湖北京公司行銷總監張世錚向媒體表示，業主入住後，將會獲得一張價值30到48萬到景區年卡。業主向界面新聞介紹，在交房後，洋房業主會得到5張，疊拚業主會得到8張古北水鎮的年卡，有效期10年，每張卡每年有效次數40次，非實名製不收管理費用。粗略計算便可發現，僅一組團享受的優惠總額就達到3億到4.8億元，這一優惠策略當時也被各大媒體報導。
在當時的宣傳中，並未見到關於這項優惠是否實名且收取管理費用的表述。一位長城源著外包銷售公司的員工告訴界面新聞：“我在2016年5月份離職，之前的說法是不收費，也沒有實名製的事情，二期一組團在2015年7月就已經開始銷售。”
也就是說，門票實名問題涵蓋的範圍包括一期以及二期一組團業主，二期二三組團的業主並不存在該問題。
龍湖向界面新聞表示，水鎮年卡管理費由水鎮統一收取，由水鎮開具收據，目前標準為洋房5張年卡，疊院8張年卡，管理費為每張卡每年200元，年卡僅限登記的本人使用，每自然年到期時可做一次更名，有效期截至2026年12月31日。門票首先仍然是免費的，也是8年的使用權，隻不過改成了實名，另外水鎮每年要收取200塊錢的管理費，這對業主來說仍然是有很大優惠。
目前，龍湖長城源著行銷主管陳賀以及龍湖北京公司行銷總監張世錚均已離開龍湖，在泰禾任職。
值得一提的是，上述水鎮門票相關權益，並沒有寫入購房合約中。按照合約規定，出賣人通過報刊雜誌、電視、廣播、網絡等方式發布的廣告、宣傳資料或建案模型等未列入合約，對出賣人沒有約束力。買受人不得援引其中任何內容或資訊以解釋任何事項，或據以提出任何主張和要求。
對此，京衡律師上海事務所律師余超向界面新聞表示，根據《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定，建案的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就建案開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對建案買賣合約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入建案買賣合約，亦應當視為合約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
因此，銷售廣告是否能構成為合約中的一部分是要依據具體的事實加以判斷，《廣告法》第四條規定：“廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。”該法五十六條：違反本法規定，發布虛假廣告，欺騙、誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任。”
長城源著的前世今生
實際上，龍湖介入這個項目已經是2014年的事情了。
2011年，中青旅發布公告，公司全資子公司得標密雲縣古北水鎮國際休閑度假旅遊區二期項目用地國有建設用地使用權。該地塊位於密雲縣古北口鎮司馬台村，總用地面積359 畝，地塊的出讓用途為旅遊設施用地、二類居住用地、供水用地，出讓年限40 年、70 年，成交價款為1.9億元人民幣。所需資金由公司自籌解決。
根據公開資料，古北水鎮成立之初，是由中青旅、IDG資本、京能集團、烏鎮旅遊聯手打造，自規劃之初就借鑒了“烏鎮模式”全套的成功經驗，決心將其打造成北方“烏鎮”。
最先與中青旅合作的是遠洋。2011年2月，北京市天麟房地產開發有限公司出資成為北京古北水鎮房地產開發有限公司的股東，而北京天麟正是遠洋的子公司，遠洋集團副總裁溫海成出任董事。
2014年1月，龍湖取代遠洋成為新的投資人，月底，龍湖又取代了中青旅成為了控股股東，法人代表也變成了北京龍湖總經理宋海林。
這一系列的變更背後是中青旅高超的財技，2011年，中青旅收購古北水鎮公司所持的北京古北水鎮房地產有限公司90%股權，古北地產由中青旅的三級子公司變為二級子公司。2013年12月，中青旅又與古北水鎮旗下湯河文化簽署股權轉讓協定，將所持有古北房地產公司的全部90%股權轉讓給湯河文化。
2014年1月，古北水鎮公司因接受龍湖的資本投入，使得對其原子公司古北地產所持有剩餘股權按公允價值重新計量產生享有份額變動1.65億元應計入投資收益。當年，古北水鎮一舉實現盈利。同時，2014年，因上述事項，中青旅按權益法核算確認投資收益6806萬元作為當年的非經常性損益。
龍湖接手後，長城源著也創下了多項銷售記錄，2014年8月17日，長城源著首次開盤，以90分鐘售罄400套房源成交金額破4億元的火爆場面引起了業內的關注，2015年，長城源著銷售近千套；2016年3月份，單月銷售過億，2017年，該項目清盤，全盤實現40億元銷售額。
在龍湖的介入和操盤下，這個“北方文旅標杆項目”各股權方都收獲了不菲的商業回報。作為龍湖在京的首個旅遊住宅項目，長城原著也承載了龍湖在文旅地產方面的野心。但如今在品質維權、門票糾紛的陰影下，也暴露了項目開發商、水鎮運營商的責任，以及政府監管方面的缺位。
據界面新聞了解，密雲住建委原計劃在7月31日組織部分業主和建設部門進行交涉，但7月30日業主接到通知，會談取消，新的日期待定。
責任編輯：王嘉源
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