旭輝難題：商辦樓品質與限價房銷售
來源：北京商報
在眾多大品牌開發商被存量商辦困擾之時，曾在京重倉屯兵商辦的旭輝卻能在“3·26”新政前成功清盤房山等區域，成為當時北京商辦行銷的一個奇跡。
然而，逃得出商辦的買賣難題卻逃不出商辦的品質問題。部分“旭輝26街區”業主近期向北京商報記者反映，由於開發商趕工期，旭輝26街區南區業主在收房時，普遍發現多處品質問題，大到飄窗漏水、隔斷樓梯漏鐵、樓梯踏板開裂，小到牆麵粉刷不完整、門窗生鏽、地板凸起等，部分業主帶領的驗房師給出了幾十項需要維修的品質問題。而現場陪同的顧問也承認：問題是普遍存在的，維修時長不明。
商辦房：一套二十幾處品質問題
如果當初老曹知道關於商辦的政策會收緊，寧願那1萬元的排卡錢損失了，自己也會堅決要求退房。然而世界上沒有後悔藥可以吃，在兩年後，老曹只能選擇先收房再說。
據了解，此次所交付房屋為旭輝26街區南區，是旭輝集團開發的50年產權商辦類項目。該項目在2015年2月拿地。
“牆麵粉刷不完整、樓梯踏板開裂、交房未進行保潔、樓梯旁開關面板不回位、二層臥室射口燈不嚴密、樓梯扶手處焊點未處理、樓梯漏鐵、衛生間門框生鏽、衛生間玻璃門滑動不暢……”驗房師一邊驗、老曹的臉色一邊黑了下來。“知道交房跟樣板間是有差距的，就是沒想到差距這麽大。”老曹對於這次驗房用了“糟心”這樣一個評價。
根據驗房師的記錄，一共有近20項品質問題被提交給開發商，一些內容甚至寫到了報修單背面。
“什麽時候能修完再驗收？”
“我隻負責驗房，至於維修是開發商方面的事，我們驗房師不是開發商這邊的。”
對於自己和驗房師的這一段對話，老曹顯得很不滿意，隨後陪同顧問的一句話更讓他的心情跌到谷底：“品質問題確實挺普遍的，為了能趕得上給大家交房，工程有點快了。”
這位驗房師給了老曹兩個選擇：要麽靜靜地等待維修，由於人多、問題多，時間無法保證；要麽主動簽訂延期收房合約，放棄開發商的賠償，但可以減免一定的物業費，等到開發商全部修好後再收房。
這個選擇題讓老曹有點氣憤，但他依然認為自己堅持先驗房再交錢還是明智的。“他們一直要求先交費、領鑰匙、簽合約交房再驗房，我要不是拒絕了，估計這道選擇題都不能讓我做。”老曹在等待叫號時拒絕了旭輝現場銷售人員讓他直接簽約與交費的要求，執意要先看房再交錢。“不確保房屋品質，我是不會交費的。”
儘管項目銷售表示會對存在問題的房屋進行維修，但無明確日期讓大部分業主難以安心。 在旭輝26街區業主群中，大部分已經收房或即將面臨收房的業主，對“房屋是否按照統一標準施工”、“當前交房暴露出的問題如何處理”等問題較為關注，並表示出了害怕開發商對先行交費業主維修訴求置之不理的擔憂。
就開發商在業主交費前是否有相關驗房提示義務的問題，北京市京師律師事務所高級合夥人劉松濤指出，開發商對業主有相關驗房提示義務。在買賣合約中，“先驗後收”是通常的交易習慣，但一定是一種非正常現象，具有典型的霸王條款性質，與市場經濟的基本原則相悖。
限競房：降價一成銷售不盡如人意
在商辦項目由於品質問題被業主詬病的同時，旭輝位於房山區良鄉鎮的限競房項目——旭輝城的銷售也出現意想不到的難題。
旭輝城項目位於北京市房山區良鄉鎮良常路與京深路交口西側約1500米，佔地面積為53579平方米，由北京盛鵬置業有限公司開發，是北京首個入市的限價型建案。根據規定，旭輝城在進行土地拍賣時便被限定了銷售價格：均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。相較於目前房山區在售建案項目價格普遍在5萬元+的水準而言，旭輝城價格低於周邊項目超20%，價格優勢明顯。
在拿地之初，業內普遍認為，作為北京首批入市的限房價項目，旭輝城除了具有一定價格優勢外，以小三居為主的戶型設計也較為合理，滿足了大部分剛需購房者的戶型要求。雖然地處五環之外，但是總價基本在500萬元以內，相對而言性價比較高。
不過根據北京市住建委網站網簽數據，今年6月16日開盤推出的700余套房源皆為東區，首付不高、設計不錯，曾被預測開盤即售罄的旭輝城，直至今日簽約僅為百餘套。
為了促進項目銷售，項目銷售人員承認旭輝推出限時特惠，即在規定時間內進行排卡登記並交納1000元的VIP排卡費的購房者，可在購房資質審核通過後，以每平方米3.6萬-3.7萬元的單價優惠購房，相當於現價打了一個9折。
“特惠房已經進入第五期，這次有30個VIP名額，截止日期為8月11日。”對於記者提出的前四期是否也是通過特惠的方式銷售掉那100余套網簽房的，這位銷售人員並未予以回應，只是表示：每期特惠的幅度不同，肯定越來越貴，越早買越合適。
業內認為，旭輝城簽約不理想，一方面，市房山建案存量較大，符合購房資質的剛需人群數量有限。另一方面，限價建案五年禁售的規定，也對剛需人群的購房需求產生了一定抑製。
中原地產首席分析師張大偉也指出，網簽數據滯後同樣是影響旭輝城銷售表現的因素之一。“旭輝城目前拿證還不到兩個月，網簽數據正常來說，一般要1-2個月後才會全面體現。”但張大偉也分析稱，目前北京房地產市場供應量出現井噴，對於購房者而言，其市場選擇已然增多。尤其是旭輝城項目位置相對處於非熱點區域，因而去化不如其他5萬元單價的五環周圍項目。
規模的代價
從2012年的96億元到2017年突破1000億元，旭輝僅用六年時間。第三方統計機構克而瑞數據也顯示，旭輝2017年銷售金額排名全國房企第15位。
儘管銷售業績一路保持著高歌猛進，但旭輝對於更大的規模仍然表現出十足的野心。在2017年年報中，旭輝提出了“2018年實現1400億元”的銷售目標，而該公司“新五年戰略”中也提及，未來五年要向3000億元銷售規模進軍，即到2021年實現銷售額3000億元，並且最終進入行業TOP 8。
年報數據顯示，旭輝2017年耗資452億元獲取土地項目78個，新增土地1320萬平方米，同比2016年的650萬平方米實現翻番。截至2017年底，旭輝已擁有土地儲備3100萬平方米，根據計劃，旭輝2018年至少會投入700億元資金用以增加土地儲備，擴大在全國各地的布局。
對於旭輝而言，積極進行投資之舉符合規模擴張的導向。但在大規模擴張之下，仍要注意一些問題，比如下半年要警惕市場降溫、流動性風險增大等，同時也要注意對一些競爭企業的競爭項目進行分析，防範部分項目面臨市場太空擠壓等風險。
針對商辦項目的品質問題和限價項目銷售問題，北京商報記者試圖聯繫旭輝方面，截至發稿前，未能獲得回復。北京商報記者 崔啟斌 榮蕾
免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯繫原作者並獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。
責任編輯：李彥麗
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室