251.34億元！11月北京新建住宅成交額創今年新高

雖然傳統的“金九銀十”銷售節點已過，但是11月份的北京新建住宅成交量不跌反漲，不過，銷售價格卻出現下降。

根據北京中原地產的成交統計數據，2018年11月，北京新建住宅（含普通住宅、別墅、共有產權住房）成交251.34億元，環比10月成交增長26%，共銷售4405套，環比10月增加了1196套。在價格方面，成交均價為46457元/平方米，環比10月下跌4000元/平方米。

年底房企“搶收”，純商住宅、限房價項目簽約量齊升

進入年底，各大房企發力“搶收”。 根據北京中原的成交統計數據，8月份以後，北京新建住宅月均平均成交額超過220億元，遠高於前7個月的平均值107億元。特別是11月單月，北京新建住宅成交額達到251.34億元，創造了2018年以來的月度成交額新高。

具體來看，普通住宅市場創下今年月度成交額的新高，總成交額157.8億元，環比10月小幅上漲6%，共成交2434套，環比增加28套，總成交面積29.16萬平方米。由於11月不少高端住宅闖關成功，單價超過8萬元的豪宅市場，成交同樣大幅增長，成交267套，環比增加154套，總成交額40.85億元，環比10月大漲2倍多。

北京新建住宅成交額創新高的另一個原因，得益於別墅市場的量價齊漲。數據顯示，11月份，北京別墅市場成交額、成交面積均創今年新高，其中，成交額66.83億元，環比10月大漲9成，成交517套，環比增加184套，總成交面積13.31萬平方米。

此外， 11月份共有產權住房的成交額、成交面積環比均大幅上揚，成交額環比增長近2倍，成交面積是10月的近4倍。

雖然各個項目數據增長明顯，但是促使北京11月新建住宅成交額創月度新高，當歸功於北京純商品住宅以及限房價項目。11月份，在北京新建住宅成交額排行榜中，突破5億元大關的均屬於純商品住宅項目，包括華潤橡樹灣、中海寰宇天下、北京城建世華龍樾、豐台北京金茂府、遠洋天著春秋、亦莊金茂府、萬國公寓、景粼原著等。

事實上，10月底包括泰禾·西府大院、華潤昆侖域、北京金茂府、璽萌壹號院等幾個均價超過9. 5萬元/平方米的豪宅項目入市，成為推動北京新建住宅成交額攀升原因之一。

業內人士認為，限房價項目雖然整體去化一般，但是供應規模大，對於北京新房成交促進明顯。在11月份，普宅前20名銷售排行中，限房價項目佔據了7個之多。

數據來源：北京中原

豪宅均價漲五千元，限房價項目“讓價”成交

值得關注的是，北京新建住宅成交均價呈下降趨勢。11月份，北京新建住宅成交均價為46457元/平方米，環比10月下跌4000元/平方米。其中，普宅市場平均成交價54110元/平方米，環比10月下跌1000元/平方米。而豪宅市場11月平均成交價90898元/平方米，環比10月上漲5000元/平方米；別墅市場平均成交價50209元/平方米，環比10月上漲7000元/平方米。

據記者觀察，北京新建住宅成交價格出現調整或許與限房價項目有關。截至11月30日，北京已經有32個限房價項目入市，共取得44期預售許可證，供應房源18940套，共有3497套房源實現簽約。除了瀛海府、洺悅苑等項目外，其他大部分項目去化率均在50%以下。

在簽約價格上，截至11月30日，在26個有正式簽約數據的限房價項目中，有15個項目簽約均價比限售均價降低了5%。其中，和棠瑞著9月14日取證，限售均價為25515元/平方米，簽約均價為17732元/平方米，低了31%；北京院子二期10月1日取證，限售均價為68245元/平方米，簽約均價為47514元/平方米，低了30%；旭輝城限售均價為38994元/平方米，簽約均價為35180元/平方米，低了10%；瑞悅府限售均價為67516元/平方米，簽約均價為59131元/平方米，低了12%；觀承大家的限售均價為60508元/平方米，簽約均價為50362元/平方米，低了17%。

事實上，在北京限房價項目市場，經常會出現以下情況，同時入市房源，不同樓棟不同樓層價格差異大；首批次入市房源低於銷售均價。合碩機構首席分析師郭毅曾表示，“其實這是開發商的價格策略，談不上降價，開發商按照市場現狀和企業經營需要隨行就市，對初期入市樓棟制定相對合理的價格，有利於項目後期的持續銷售。”

不過，郭毅也表示，限房價項目限定了單套的最高售價和項目整體銷售均價，沒有限制最低售價，從這點來看，限房價項目也有降價的可能性，降價的空間取決於開發商的成本和政府限價之間的利潤比例。如果利潤較高，去化有一定壓力，開發商有一定的調價空間。此外，運用價格杠杆，可以拉動購房需求的短期釋放。對於企業來說，如果前期做出價格讓步，會讓購房者看到項目未來處於價格逐漸上漲的走勢，有利於初期銷售的達成。

新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 校對 李銘