房企業績普漲隱憂： 富力雅居樂淨負債率持續攀升

本報記者 張曉玲 實 習 生 鄧純榕 深圳、廣州報導

10年前，摩根士丹利投資雅居樂清水灣，啟動了這個海南大盤；10年後，大摩在雅居樂發布年報之際，給予預減評級，雅居樂盤中跳水。

3月20日，雅居樂發布財報顯示，2018年實現銷售金額1026.7億，較上年增長14.5%，首次突破千億，但沒有完成1100億的目標。

同樣過於樂觀的是富力。儘管2018年實現了銷售目標，但收購萬達酒店的“後遺症”顯現，淨利潤大幅下滑，淨負債率持續升高，同時酒店業務連續6年虧損。

在一片“報喜”聲的房企年報季，這兩家房企的表現，折射出其對於政策和市場的錯判，區域和戰略布局的不足，以及經營的脆弱和風險。

在房地產的周期性調整中，富力和雅居樂並非特例。2018年四季度樓市跌入冰點，萬科高喊“活下去”，一些房企表現出較差的“抗跌性”，更有一些已面臨實質性的資金鏈危機。

年後，雖然政策稍微寬鬆，但不少房企仍須調整區域和業務布局，重整融資和財務紀律，應對更加不確定的2019年。

據21世紀經濟報導記者統計，目前已公布2019年經營目標的房企，大多將銷售增速定在了10%左右。過去兩三年動輒50%以上的增長，或消失不見。

“不抗跌”的房企

隨著年報季的到來，所有房企都站在了鎂光燈下，接受投資者的審視。

在2018年調控空前嚴厲、“五限”疊加的市場中，萬科、恆大、碧桂園、融創等房企明顯放緩了腳步，但仍順利完成了銷售目標。

雅居樂，這家老牌的華南地產“五虎”之一，卻成為前30強中幾乎唯一沒有完成年度銷售目標的房企；現金回籠不足，淨負債率升至79%。

同日，富力地產發布年報，權益協議銷售金額達到 1311 億元，超11億踩線完成目標，同比增長60%，可謂迅猛。

但財務情況卻不盡如人意。公告顯示，富力地產的年度盈利為87.28億元，同比減少59%。歸屬上市公司股東淨利潤為83.71億元，同比下降60%；與此同時，富力的淨負債率繼續攀升至187%。

為何面臨同樣嚴酷的外部環境，房企的表現卻如此不一？翻看雅居樂的財報可以發現，重倉旅遊地產尤其是海南、雲南，三四線布局偏多，項目更多位於調控嚴厲的市場，是雅居樂沒有完成目標的主因。

數據顯示，2017年清水灣銷售178.92億，佔集團額約19%；2018年受海南4·22調控、全域限購影響，清水灣目標僅120億卻沒有完成，最後導致全年任務功虧一簣。

對旅遊地產的偏愛疊加三四線布局過多，加劇了雅居樂的銷售乏力。財報顯示，雅居樂2018年新增的土儲中，二線城市僅有約292.6萬平方米，佔比不到三成，超七成在三線城市；總土儲中，一線城市佔比僅為3.5%，二線城市約24%，七成土儲位於三四線城市。

雅居樂首席財務官張森估計，2019年海南的貢獻相對來說也不會太多，對毛利率將有一定影響。

摩根士丹利指出，雅居樂去年基本盈利遜於預期9%，經調整權益淨杠杆率按年擴大24個百分點至126%，予以“減持”評級。

如果說雅居樂錯判了市場，富力的問題則在於戰略失誤。早在2月27日，富力就發布盈利預警公告顯示，淨利下滑主因，是2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年該類交易減少。

2017年7月，富力以“6折”出資199億收購萬達77家城市酒店。該項收購導致2017年富力的議價收購收益為131.07億元，2018年僅為3.97億元。

在房企多元化轉型背景下，富力想另辟蹊徑成為全球最大的豪華酒店資產擁有人，但報表卻顯示酒店連年虧損。2018年，酒店營業額為70.28億元，虧損達4.59億元。

富力地產聯席董事長李思廉回應稱，今年二季度富力將繼續推進酒店融資，包括發行酒店資產包；2019年，富力將致力於低成本的土地儲備、開發中的項目及可售資源轉化為現金收益。

高增長不再

富力和雅居樂均為較早開始市場化的老牌房企。但面對多變的政策和波動的市場，仍表現出一定的不適應。翻看其業績歷史曲線，對比萬科、中海這類穩健型房企還是差了許多。

表現更差的房企則有資金鏈斷裂的風險。2018年，華夏幸福、泰禾集團相繼傳出裁員，前者向萬科轉讓了數個項目，並引入平安成為第二大股東化解危機；後者則在今年初降價促銷“搶收”，回籠資金。

易居房地產研究中心總監嚴躍進指出，在弱市中，“抗跌性”是房企核心競爭力之一。優秀的公司不僅能在市場上升期錄得紅利，更要在波動中守住“基本盤”，並繼續獲得增長。

事實上，四巨頭中的碧桂園、恆大、融創，也並非穩健風格。將時間拉長到10年，這幾家公司的增長曲線也是忽高忽低，要麽持平要麽陡峭。

回望2018年，可能是房企高速增長的最後一程。

在這一年，碧桂園、萬科、恆大這類超大型房企增速已然放緩，不少中型房企仍然錄得高增長，如奧園集團增長100%，陽光城增長近80%。

但到了2019年，所有的房企都不再有業績高速增長的預期。雅居樂2019年預售目標為1130億元，僅較2018年增長10%，中海的目標增幅為16%，恆大今年的銷售目標增幅不到10%，碧桂園不設目標，萬科今年的銷售回款目標則是負增長，由6300億降到了6000億。

去年增長100%的奧園也大幅降速。奧園主席郭梓文表示，2019年預售目標為1141億元，增幅僅為25%。

“持續的淨利潤增長，以及穩健的銷售增速，是中海始終追求的。”中海地產董事局主席顏建國說。

萬科董事會主席鬱亮指出，宏觀經濟L型尚未見底，這對房地產影響巨大；2019年是更加不確定的一年，要摒棄牛市思維，不要期待市場反彈。

保利發展內部人士稱，公司長期運營要看能否穿越不同的經濟周期，房地產增量開發業務高速增長的時代已過，未來將進入平穩期。對房企來說，存量物業、持有型物業的運營將成為新的增長點和競爭點。