爽爽的貴陽，我們來了。
我們立刻感受到貴陽天無一日晴的悠久傳統，它極力向我們展示了它隨機切換雲雨的靈動性。
它任性的跳過了晴天，不給夏天任何機會，它把我纖細白皙的小腿凍的喲，真後悔沒有穿毛襪子！
總之，貴陽真是好地方！
1
來晚了？
我們在貴州這幾天，貴陽樓市發生的存在感最強的事件就是4月30日恆大文化旅遊城8400套清盤，幾乎我們到的每一個銷售中心，銷售員都會給我們科普一下這件事。
他們的結論是，“所以說貴陽現在房子不愁賣，價格還在漲。”
可是你問他，“價格還會漲多少呢？”
他們回答不上來，會說，“總之，還會漲。”
還會漲多少？大概是所有外地來貴陽買房的人心中的疑問。
因為貴陽已經連漲18個月了，幾乎所有去年上半年開過盤的，現在再開盤的都實現了翻倍。
特別是2018年春節後，這一次開盤都要比上一次貴一千，似乎成了開發商的默契。
可是貴陽的銷售中心卻沒有瘋狂。
瘋狂不瘋狂是對比出來的。
我們知道當一個城市的土著覺醒之後，後面的漲幅就是排山倒海，什麽本地人窮、本地人懶，本地人不買房統統啪啪啪打臉。
我們在這個城市看到的卻像是一幕啞劇：
這個城市土著覺醒了，可是他們的力量實在太小，我們看到無聲的呐喊，我還要再漲50%。
A:可是你使勁兒啊！
B:我使勁了啊！
A:可是怎麽沒有瘋狂起來？
B:我很瘋狂啊！
A:就這樣了嗎？
B:還不夠瘋？
A:呃？好吧！
我們在小河的萬科XXX的銷售中心 ,戲精附體，一臉傷感的說，“如果拆分裝修，我們的首付就不夠了呀。”
銷售員安慰說，“放心啦，政府限價12500，我們這次開盤12000，不拆分的。”
內心一陣痙攣，一個限價都沒夠到的城市，相信它的目標一定是使勁漲到了政府限價線之上，可是我怎麽就興奮不起來呢？
2
瘋漲之後，還有瘋狂？！
在這裡我們需要回顧一段陳年舊事。
在2012年10月，一篇名為《貴陽樓市崩盤虛實，本地人像買白菜一樣買房》的稿子將貴陽推向言論的風口浪尖。
文中寫到：
2012年的中國樓市，已屆年關。
“壞消息”已然接連釋放。無錫建案降價過萬提早引發樓市震動，隨後溫州地價降18.03%、房價降40%的消息相繼跟進。
貴陽因“購房送戶籍”新政，被輿論推至“崩盤論”的風口浪尖，成為年末樓市中的吸眼球話題。
當時政治“中國第一神盤”花果園的價格被人稱為在做“自由落體運動”。在2010年首度開盤推出11000套房源時，價格多在8000元/平方米左右，最高單價達17000元/平方米，而不到兩年工夫，花果園在售建案均價已被腰斬，跌至4000多元/平方米。
就在文章出來沒多久，當年貴陽10月的銷售狀況是“持續突破單周兩千套”的銷售態勢。在隨後11月中旬舉辦“房交會”，展會3天共成交1108套房屋，成交金額近6.7億元。
當時有文章分析說：
1、統計貴陽部分在建建案的規劃居住人口，總數已達200萬，而貴陽全市常住人口也不過400多萬人，因此“供應與需求存在巨大偏差”。
2、貴陽市政府在9月頒布《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若乾措施》，措施涉及購房“送戶口、減契稅、送車牌”諸多舉措，“這是典型的政府救市”。
我們事隔6年後再來看貴陽，花果園、中天未來方舟等世紀大盤，均已尾盤清售了。
花果園6000畝，規劃20萬套房子，常住人口50人，流動人口等共有100萬。
目前花果園還有最後500套房源（住宅）分布在兩個組團，公園九號組團和花果園最後樓王。其中剛需均價8000多 ；最後樓王均價10000-15000左右。
中天·未來方舟15000畝，規劃6萬套房子，常駐人口17萬，流動人口等共有21萬。
目前僅剩餘大平層（一種均價10000，另一種均價13000-18000）和少量剛需產品，均價8000多。
中天·未來城街景▼
六年時光，足夠滄海桑田，物是人非。可世事依舊花開花落，草長鶯飛，周而複始！
這是貴陽過去一年的房價走勢圖▼
貴陽大概是唯一一個能把新房均價走勢走成W型的城市。
在國家統計局發布了今年3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格。數據顯示，3月份貴州樓市仍較為火爆。貴陽同比上漲10.3%。
與新房領漲全國相比，貴陽二手房仍然缺乏流動性。
貴陽的二手房環比上漲0.4%，整體漲幅不大。同比上漲5.4%、二手房漲幅落後於新房。
從全國省會房價圖看，4月全國二手房房價最低的5個省會城市分別是寧夏銀川(5494元/㎡)、青海西寧(6818元/㎡)、新疆烏魯木齊(8121元/㎡)、吉林長春（8265元/㎡）貴州貴陽(8978元/㎡)，貴州貴陽依舊和3月份一樣，成為省會城市二手房價倒數第五。
但不管怎麽說，貴陽新房價格一年也基本翻倍。特別是2018年春節後，基本實現了30%漲幅。
南明區
南明房價一直都不便宜。從去年年初開始，南明區房價一直處於上漲狀態。今年5月初南明區高層均價在13000元/㎡。
雲岩區
從去年7月開始，雲岩區房價上漲開始明顯。今年1月份，雲岩房價均價在9546元/㎡，目前高層均價12833元/平方米。
觀山湖
2017年裡，觀山湖房價大幅上漲。目前，觀山湖高層均價已達13000元/㎡ 。
花溪區
從去年7月開始迎來了不斷的上漲。 目前高層均價10000元/㎡。
白雲區
1月白雲區均價在5816元/㎡。目前高層均價9000元/㎡。
小河區
小河房價從去年開始，一直上漲。到今年1月份，均價已達到6700元/㎡，目前高層均價12000元/㎡。
好了，我們講歷史，擺現實，究竟想說什麽呢？
我們想回答的是貴陽還會漲多少呢？這個城市還值得入嗎？
3
“貴陽是二線城市？我們自己不好意思出去說。”
“貴陽是二線城市？我們自己都不好意思說出去。”這是貴陽本地人說的。
一直以來，關於“貴陽到底是二線還是三線” 始終沒有公斷。
根據2017中國城市研究所排名，貴陽屬於二線城市，
而根據最新的2017中國城市等級劃分，貴陽是三線城市。
堅持二線的貴陽人說，作為高鐵時代的西南交通樞紐，貴州省會，“大數據之城”的名頭。說它三線城市，貴陽人是很不甘心的。
貴陽是國家級大數據產業集聚區，全國領先的大數據技術創新與應用服務示範基地和產業集聚發展的“中國數谷”，全國首個全域公共免費WiFi城市、全球首個塊上集聚的大數據公共平台、全國重要的呼叫中心與服務外包集聚區、全國首個大數據交易中心、全國重要的數據中心集聚區。
堅持三線的貴陽人說，西南邊陲省會城市，常住人口不足500萬，全省3528萬，GDP不足3500億元。迄今為止貴陽沒有一條全線通車的地鐵。還有城市建設，除了擁堵，感覺不到這個城市的繁華。說貴陽是二線，我們自己不好意思。
1號線觀山湖段連接貫穿觀山湖區、 老城核心區共10個站點，有望在6月試運行，全線貫通預計在明年下半年。
2號線2020年通車，4號線已叫停。
我們翻開這座城市歷年GDP數據，會發現相對中國眾多省會城市，貴陽經濟增速還是可以的。但相較於其它二線城市，我們都知道其實貴陽與它們並不在一個層次。
對貴陽而言，外界所定義的二線或者三線，其實並不重要。重要的是貴陽自身的經濟增長需要持續發力。
這就是這個城市的樓市基本面。
我們看到了它在漲，特別是2018年春節之後，增速明顯加快，而且我們也能看到未來它至少還有30%的太空任由其肆意開心。
但問題在於這個城市的基本面，人口流入太少，GDP實力太弱。
這是在市場一線很明顯的能感受到城市量級的差別。經過2017年和2018年的前五個月的翻倍漲，貴陽本地土著也已經覺醒，開始入場買房，但我們在所有的銷售中心都看不到在重慶、成都、武漢、鄭州等等這些城市看到的瘋狂，只能說貴陽土著數量和實力不行，這是這個城市的基本面。
也真是基於這一點，我們在第一線也完全判斷不出貴陽的調控更新會在什麽時候，在之前的很多文章裡，我們已經把調控邏輯講的很清楚了，總之調控就是兩隻手的相互作用，一隻手喊打，一隻手扶住。
所以我們在貴陽看到的是價格漲瘋了，市場卻沒有瘋狂，估計ZF也著急吧。
是加碼呢？還是不加呢？
加吧，火候不對，容易壞事。
不加吧，動力似乎不太足了
可是就在這幾天住建部因為房地產市場調控問題約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山10個城市政府相關負責人。所以最遲8月份，貴陽調控會加碼。
但總的來說，目前看到的樓市繁榮景象，這一切緣於兩點：
1、大水漫灌，資金從上而下流入。
2、寬鬆的信貸政策、購房資格等管制，首付、利率、二套認定方面都有很大優惠。
當然，貴陽每年5萬戶棚戶改造也給貴陽帶來購買力。
但是貴陽城市基本面不支撐，經濟和人口都不支撐未來的漲幅。
雖然我們能看得見他它未來還有太空，但這個太空坐實需要至少三年的時間，未來二手流通性是考驗。
這是06年-12年貴陽建案成交走勢圖，我們看到每一個高點之後會迎來3年的等待。
這一次，大概率也是如此！
那貴陽究竟還有沒有價值點呢？有的！
4
我們再回顧一段歷史，請看這張圖
“疏老城、建新城”。
貴陽老城區的狹小是不容置疑的。
貴陽的老城區是坐落在一個只有十幾平方公里大小盆地裡面，土地資源非常稀缺。
在過去呢，隔了一座山，就是兩個世界。
所以在這種情況下，老城區的建築非常密集，不講究朝向，居住條件很差，遠處看就是一片一片的。
可是雖然貴陽人能夠接受高容積率高密集的居住條件，但人民群眾美好的居住需要日益強烈，所以在老城區大刀闊斧進行舊城改造的同時，我們看到貴陽通過打通山脈開通隧道的方式拓展更大的城市太空，其中觀山湖新區是貴陽的主要方向。
在過去五六年的時間黔靈-雲貴山被徹底征服，貴陽進入了觀山湖新區時代。
觀山湖是貴陽城市中心的轉移▼
我們在以往的文章裡不止一次提到二線城市城市中心轉移帶來的房產價值的轉移和加持。
我們在觀山湖新區看到的是截然不同於老城區的城市界面，貴陽幾乎把能夠遷移過去的所有金融企業和市政府都遷移了過去，老城留下來的都是省府的相關機構。
老城區是沒有任何外延，也找不到大片乾淨的土地，即使城改，也依然是容積率超高的塔樓，所以老城區不是貴陽未來的希望。
觀山湖是！它同時承載著這個城市未來房產價值的制高點。
所以外地人在貴陽買房子投資，觀山湖可以說是唯一的選擇。
但貴陽並不滿足只有一個新中心，只有一個城市方向，我們看西邊有雙龍新區，東邊有觀山湖新區、西南還有貴安新區。
但貴陽的城市量級不足以支撐更多的新區價值。
5
未來十年，貴陽會做到更好
貴陽有小香港之稱，吃著最普通的蘿卜、白菜，卻能吃出絲娃娃，貴陽是個有趣的城市。
貴陽也是一座“山中有城，城中有山，城在林中，林在城中”的城市。
溫度適宜、濕度適中、風速有利、紫外線輻射低、空氣清潔、水質優良、海拔適宜、夏季低耗能等氣候優勢，榮登“中國十大避暑旅遊城市”榜首。
貴陽這幾年的發展速度是有目共睹的。
主城面積的拓展，養老度假、大數據產業的發展都為這個城市帶來新的希望。
但，如果你問我現在還可以入貴陽嗎？
我的答案是如果是2017年年底前入手貴陽或許更好，現在已經晚了一拍了。
抱歉！我們來晚了！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室