漲過50％後悄然回調 貴陽樓市迎來微妙時刻

漲過50%後悄然回調！這個GDP增長最快的省會，樓市迎來微妙時刻

曾幾何時，房子、房價與樓市這些字眼甚至都不會出現在貴陽人茶余飯後的談話中。貴陽的建案均價在很長的一段時間內維持在5000元以下。

情況從2017年年中開始起了變化：棚改推進、高鐵開通使得大量外部資金湧入這個原先沒有太多存在感的省會城市，貴陽房價隨之水漲船高。吉屋網的數據顯示，2018年10月，貴陽的新房均價為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時間內漲幅超過50%。

不過，發力上漲僅過去一年，貴陽的樓市就隱現下行的壓力。

2018年10月，一次退房行動被很多貴陽當地人視作是樓市轉向信號。“鎂刻地產”記者走訪貴陽樓市發現，有不少建案價格確有小幅回調。

一些熟悉貴陽樓市的業界人士認為，貴陽房價上漲的勢頭在幾個月前就已劃上休止符。那些曾經短期內推高貴陽房價的外部因素，在貴陽被住建部約談以及“731調控更新”後已經漸次退場。

站在十字路口的貴陽樓市，又將何去何從？

海量供應曾壓低貴陽房價

啟程前往貴陽調查採訪樓市之前，一名貴陽當地的房產研究人士向記者如此描述花果園在貴陽的地位。

花果園是由貴州本土開發商巨集立城開發的項目，其前身是彭家灣、五裡衝兩大棚戶改造區，被稱作“中國第一神盤”。

根據公開資料，花果園項目總規劃面積10平方公里，總拆遷戶數20000余戶，涉及拆遷人口10多萬人。巨集立城官方發布的資料顯示，2018年，花果園常住人口已經達到40萬，達到縣級規模，日均人口流量達到100萬人次。

根據每日經濟新聞此前報導，花果園2012年在售項目的起價接近4000元/平方米，均價在4300元/平方米左右。

“說起來，也是在花果園大開發的時期，我們家才能夠在貴陽買得起建案的。”當地人小許對記者表示。

在貴陽，類似的超級大盤還有世紀城、中天未來方舟等。小許向記者回憶，作為開發較早的大盤，世紀城起初並不受貴陽人歡迎。“當時世紀城向一些部門推出定向促銷的團購房，一平米1500元都沒人要，那位置太偏了。”

毋庸置疑的是，這些“超級大盤”為貴陽增加了天量的供給，是平抑貴陽房價的“穩定器”。

“很少有貴陽人沒房的。”一名房產中介指出。

從數據剖析，貴陽的住房自有率的確處在較高水準。統計局數據顯示，2016年貴陽市城鎮居民擁有自有住房的住戶佔全部住戶的比例達到79.6%，農村居民自建住房的住戶佔全部住戶的比例達到92.5%。

上述房產研究人士還指出：“從炒房的角度來看，把一手房收到手之後，你的對手盤是這些超級大盤，要跟海量的二手房去做競爭。這些二手房都是2013到2014年買進的，成本非常低。”

去年迎來猛漲

從經濟面看，貴陽這一輪房價上漲並非沒有現實基礎。貴陽近年來經濟一直保持快速發展，2017年全國省會城市GDP增速的排名中，貴陽以11.3%的實際增速排全國第一，且為唯一達到兩位數增長的城市。

貴陽產業結構的更新也是有目共睹的，其中大數據行業的發展吸引眼球。2017年，貴陽大數據產業園達到16個，大數據企業達到1200戶，實現主營業務收入817億元，納稅110億元。

但多名貴陽的業內人士認為，經濟上行並不能夠完全解釋貴陽去年房價飆漲。“如果考慮這個因素，2015年貴陽就應該迎來一波上漲了。當時貴陽舉辦了數博會，可以說是第一次被全國這麽關注。”

更多的貴陽人認為，貴陽樓市的高歌猛進是因為“炒房族”和“拆遷戶”。在記者實地走訪貴陽建案以及與貴陽當地人訪談的過程中，這兩個因素被頻繁提起。

“炒房”客觀存在的基礎是，貴陽的“超級大盤”的銷售去年開始接近尾聲。一名房地產顧問指出，“有這些大盤存在，投資客是很難撼動（貴陽樓市）基本面的。”

中國證券報曾報導，2016年6月，一個炒房團來到貴陽，選擇了地鐵交匯處且流通盤較小的社區，計劃一把吃掉那裡所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低，而且容易出手，可以達到抬高房價的目的。

與此同時，棚改的進程也幾乎與貴陽房價上漲的曲線保持同步。2016年12月16日，貴陽市集中啟動涉及33000余戶的棚戶區改造工作。此次棚戶區改造範圍涉及十個區（市、縣），兩個經濟開發區，兩個市級平台公司。

“無論是棚改還是炒房，都是資金的湧入。”一名熟悉貴陽樓市的業內人士向“鎂刻地產”記者指出。

在多種因素的作用下，貴陽房價開啟狂奔模式。吉屋網的數據顯示，2018年10月，貴陽的新房均價為11172元/平方米，而去年同期僅為7377元/平方米，一年時間內漲幅超過50%。

猛漲之後 貴陽樓市體會寒意

2018年6月份，《央視財經》曾經探訪貴陽，那時候貴陽的樓市還十分火熱。

數個月過去，貴陽樓市與之前相比，已經能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產”記者走訪貴陽多個建案時所見到的景象都十分冷清。很多建案的銷售現場，都僅能見到零星兩三組客戶，即使新建案也是如此。

在觀山湖區一個即將開盤的建案現場，只有四、五組前來谘詢的意向客戶。一名銷售表示，建案目前的收籌量持平於推盤數量，“總共推兩棟，六百多套。從8月開始認籌，現在認籌的客戶差不多也是600組。”

已經推盤數月的建案，去化率大多也不理想。在一個已經開盤一個月左右的建案現場，記者以購房者身份了解到，項目本期所推出的四棟住宅，去化率在七成左右，大戶型的去化率則更低。

除此以外，一些建案在價格上已經有小幅的回調。觀山湖區的一個建案銷售指出，之前這個盤均價在13500元/平方米，但最近“為了年底衝業績”，大概有幾百塊的優惠，均價在12800-13200元/平方米之間。

一些為建案帶客的管道銷售，感受則更為真切。一名行銷人員指出，近兩個月貴陽的市場已經有所降溫了。“去年市場就很好，行情好的時候，我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差，但一般也就三四組，今天到現在（下午兩點），我就帶了你這一組。”

與此同時，貴陽土拍也在退潮。據貴陽市公共資源交易網的公開數據，2018年10月，貴陽市成交土地32宗，總成交面積164.4萬平方米，環比下跌38.66%；該月貴陽市掛牌土地16宗，總掛牌面積43.3萬平方米，環比下降72.81%。

另據貴陽鳳凰房產統計，2018年迄今為止，貴陽土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計23宗，總面積逾90萬平方米。

貴陽樓市回歸理性

多名房地產銷售將碧桂園花溪項目的退房事件視作市場出現變化的信號。“都是那個降價的建案，搞得我們現在生意都不太好做了。雖然那個盤位置不太好，但一說到降價，很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售說道。

但事實上，降溫的苗頭在更早之前就已顯現。2018年5月，住建部就房地產市場調控問題先後約談了多座熱點城市，貴陽位列其中。

隨後貴陽頒布了調控新政。2018年5月14日，貴陽市人民政府發布《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應，完善住房供給結構，切實穩定住房價格，嚴格限制投機炒房，購買新房3年內不得轉讓。

棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數。今年6月25日，國開行發布消息稱，將收回各地PSL（抵押補充貸款）的審批權。因此有機構預測，棚改貨幣化補償也將會逐步淡出，棚改將改為實物安置為主。

一些省市已經降低實物安置的比例，貴陽目前對於棚改安置政策尚未出現最新的表述，不過貴陽官方已經開始關注到棚改資金的缺口問題。

據貴陽晚報報導，在貴陽市第十四屆人大常委會第十六次會議第二次全體會議上，貴陽市人大常委會對貴陽市棚戶區城中村改造工作進行評議時指出，“2018至2020年貴陽市棚戶區城中村改造2231萬平方米的目標，僅房屋征拆資金就需約1550億元，資金缺口較大。”

截至2018年8月底，貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元；爭取上級各類棚改補助資金14.25億元。

被貴陽人認為是“房價推手”的投資客們，也已經漸次離場。“今年6月份之後，被約談後，我預判到市場可能會出現變化，也讓身邊的人快點跑。731新政提到‘抑製房價上漲’，我就知道沒戲了，都不能漲了還能幹啥？那時候其實都跑得差不多了。”一名貴陽當地的投資客告訴“鎂刻地產”記者。

“房價一漲沒房在售的會比較急切買，但現在就會對比房子的位置、品質，還有以後的升值空間等，會觀望一下。”一名意向購房者表示。

上述投資客認為，從基本面來看，貴陽仍有吸引力：近幾年產業更新，“貴漂”變多了，這部分人群會帶來一些需求。此外，貴陽好產品不多，改善性需求仍然旺盛，會有一批置換的客戶存在。“但是短期內，應該是沒什麽機會了，不能說漲，也不能說跌。”