核心結論
上周A股申萬地產板塊跟隨大盤單邊上漲，周漲幅4.53%，成交額968億，環比大增51%，上證綜指上漲4.54%，滬深300上漲5.43%，紅包行情延續，我們前兩周的投資觀點持續得以驗證。上周申萬地產板塊“市北高新、粵泰股份、中天金融、榮豐控股、華業資本、光大嘉寶”漲幅均在15%以上，跌幅靠前的有“華聯控股、綠地控股、南都物業、深深房”等，港股通中表現較強的地產股包括“華南城，佳兆業集團，彩生活”等。
2月18日，中共中央及國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，對粵港澳大灣區的戰略定位、發展目標、空間布局等方面作了全面規劃，大灣區有望成為我國最具市場活力、科技創新能力、區域協同發展的世界級城市群。在對房地產的影響方面，我們認為深圳及珠海的房地產價值有望直接受益，其次地產調控模式有望突破城市邊界進入區域協同階段，建議積極關注深圳、珠海區域受益標的，包括A股的招商蛇口、華僑城、萬科、華發股份、世榮兆業、南山控股、天健集團等，H股的碧桂園、恆大、龍光地產等。2月22日統計局發布了2019年1月70城商品住宅銷售價格數據，一二線新房環比同比均有上漲，二手房有所回落；三四線房價環比亦有不同程度回落，而同比漲幅有所擴大。2月21日，國家發展改革委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出到2022年都市圈同城化要取得明顯進展，到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，並形成若乾具有全球影響力的都市圈。2019年開始從政策層面將會進一步強化“從小城市到大城市”轉化到“城市集群到都市圈”的城鎮化演變趨勢，政策的著力點、人口流動及產業升級趨勢將不斷佐證及強化這種趨勢。2月22日，住建部印發“38項全文強製性工程建設規範”公開征求意見的通知，其中住宅項目規劃征求意見稿提出“城鎮新建住宅建築應以套內使用面積進行交易和全裝修交付等”，如果最終執行將有助於打擊不規範銷售行為、降低交樓風險，但可能也對周轉速度較低的中小房企及公設較多的中高端住宅產品帶來一定銷售的壓力。
投資建議方面，市場反彈的力度及空間超出預期，，擇股邏輯偏好進攻性強、超跌有彈性的個股，賺錢效應從龍頭個股向外延伸。A股推薦保利地產（600048）、萬科（000002）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、榮盛發展（002146）、華夏幸福（600340）、華僑城（000069）、陽光城（000671）、世榮兆業（002016）等，港股推薦融創中國（1918.HK）、碧桂園（2007.HK）、中國金茂（0817.HK）、龍光地產（3380.HK）、寶龍地產（1238.HK）等。
最新熱點
1、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地，提出目標2035年完成灣區建設，建議積極關注深圳、珠海區域受益標的。2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確提出了粵港澳大灣區的發展目標，到2022年前打好連接灣區各市的基礎；在2035年前有更多便利大灣區各城及居民流通的措施，並在該年完成整個灣區建設。根據綱要內容，粵港澳大灣區（港、澳、珠三角九市）定位很高，是我國最具市場活力最具想象空間的城市集群。1）從政治意義上看，大灣區規劃在雄安之後，在長三角之前；2）從定位上看，大灣區未來除了要成為具有重要影響力的國際交通物流樞紐和國際文化交往中心之外，還要成為全球科技創新高地、新興產業重要策源地、世界級城市群，這將給珠三角九市的房地產市場帶來持續的強勁的支撐，中心城市房價體系的聯動性將更為明顯；3）從布局上看，四市（港、澳、深、廣）三軸（香港-深圳、廣州-佛山、澳門-珠海）是核心，促進節點城市與中心城市協同發展、培育一批特色城鎮、推動城鄉一體化。通過大灣區的發展異塵餘生帶動中南、西南地區的發展，使大灣區成為異塵餘生東南亞、南亞的重要經濟支撐帶。深圳從位置上看起著連接樞紐作用，從功能上承載著突破創新的使命。深圳的表現是觀察粵港澳大灣區能否順利發展的關鍵；4）各類要素便捷流動、土地集約節約利用、城鄉一體化基礎設施建設將有利於縮小城市邊界房地產的價格差異，促進房地產從土地向地上空間延伸發展，居住工作地點組合更趨多元。在這種情況下，中心城市和節點城市房價、租金依然存在上漲空間。
2、70城1月房價數據公布，一線城市新房價格環比微漲0.4％，三四線城市回落。2月22日，國家統計局發布2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，總體而言相對平穩。1）一線城市新房價格漲幅回落，二手房價格承壓。1月份一線城市新房價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%，，二手房價格上，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。2）二線城市新房價格保持微漲，二手房價格由升轉降。31個二線城市新房銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同，二手住宅銷售價格下降0.1%。3）三線城市環比漲幅均回落。35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.6%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。4）從同比來看，一線城市新房價格同比漲幅比上月擴大，二手房漲幅回落；二線城市漲幅均有所擴大；三線城市新房價格同比漲幅擴大，二手房漲幅與上月相同。
3、發改委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出強化城市間房地產市場調控政策協同。2月1日，國家發展和改革委發布《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。《意見》指出，1）推動公共租賃住房保障範圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金轉移接續和異地貸款。2）強化政策協同機制。積極構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協調機制，加強城市間稅收優惠政策協調。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨地區調劑。健全都市圈建案供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。都市圈是經濟發展的必然趨勢，是城市發展的必然產物，目前中國已經基本形成幾大城市圈如京津冀、長三角以及剛出規劃綱要的粵港澳大灣區。過去幾年，這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制，未來幾年，城市圈一方面將繼續協同打擊投機行為，穩地價、穩房價、穩預期；另一方面在人口疏導、產業轉移等領域也將出現政策上的相互呼應，協同引導。
板塊回顧
上周A股申萬地產板塊漲幅4.53%，成交額968億，環比大增51.46%。
圖：近一年地產板塊相對滬深300 表現
數據來源：WIND，西南證券整理
上周，申萬子板塊漲跌幅情況如下。
圖：申萬各子板塊上周絕對漲跌幅（%）
數據來源：WIND，西南證券整理
上周市北高新，粵泰股份，中天金融，榮豐控股等漲幅居前，ST岩石，華聯控股，綠地控股等跌幅居前。
圖：上周地產板塊漲幅靠前個股
圖：上周地產板塊跌幅靠前個股
數據來源：WIND，西南證券整理
上周內房股漲幅顯著的包括華南城，佳兆業集團，彩生活等。上周內房股跌幅顯著的包括佳源國際控股，恆盛地產，國瑞置業等。
圖：內房股上周漲幅靠前個股
圖：內房股上周跌幅靠前個股
數據來源：WIND，西南證券整理
業績預告
數據來源：WIND，西南證券整理
模擬組合
我們的模擬組合今年以來累計絕對收益4.27%；相對申萬房地產收益為-7.68%。整體持倉水準為96%，主要持倉股包括華發股份（24%）、金地集團（24%）和天健集團（24%）。
圖：西南地產模擬組合累計絕對收益和相對收益（對比申萬房地產指數）
數據來源：每市，西南證券整理
房企銷售
表：2019年1月房企銷售數據
數據來源：克而瑞，西南證券整理
債券發行
表：近期內地房地產企業海外債券數據
數據來源：wind，西南證券整理
抵押跟蹤
表：最新銀行抵押利率水準(部門%）
數據來源：融360，西南證券整理
重點公告
【新城悅|盈利預告】：公司宣布預計於去年集團歸屬公司權益持有人的合並淨利潤將同比增長至少90%。2017年同期新城悅淨利約為7340萬元，即新城悅2018年淨利至少為13,946萬元。
【金地商置|盈利預告】：公司預期截至2018年12月31日止年度本公司權益持有人於本集團的綜合應佔淨溢利與截至2017年12月31日止年度相比，將最少有35%增幅。
【雅生活服務|盈利預告】：截至 2018年12月31日止集團未經審核綜合管理账目及本公司目前可得資料的初步評估， 預期截至 2018年12月31日止年度之本集團未經審核淨利潤約人民幣7.5億元（2017年同期：人民幣289.7百萬元），將較2017年同期大幅增長。
【越秀地產|銷售簡報】：今年1月，公司實現合約銷售（連同合營公司項目的合約銷售）金額約為47億元，同比上升約55%；實現合約銷售面積約為18.38萬平方米，同比下降約14%。
【和泓服務|IPO】：和泓服務集團有限公司向聯交所遞交主機板上市申請資料. 2016年、2017年及2018年1-9月，公司實現收益分別為1.69億元人民幣、1.96億元(同比增長16.0%)及1.60億元(同比增長12.8%)。
【銀城國際|IPO】：此次全球發售共3.54億股，每股發行價為2.00-2.48港元，將於2月22日至2月27日招股，預期於3月6日進行上市售賣。
【融信中國|票據交換】：公司宣布對於2021年到期的8.25%優先票據中未償付的票據提出交換要約，將以任何及全部未償付舊票據交換新票據，該筆舊票據總金額約為8億美元，且新票據最低年利率為11.25%。
【福星股份|發行票據】：公司2019年度第一期中期發行票據完成，發行規模為5億元，發行利率為8.5%。
【新黃浦|發行票據】：公司擬申請發行商業物業抵押貸款資產支持票據，發行規模不超過15.01億元，發行利率未定。
【禹州地產|發行票據】：公司擬發行5億美元的優先票據，除非根據票據條款提早贖回，否則票據將於2024年2月26日到期。利率8.5%。
【中交地產|發行票據】：公司已完成2019年非公開發行公司債券（第一期）的發行，最終發行規模為7億元。票面利率為4.87%。
【當代置業|發行票據】：公司建議額外發行2020年到期的美元計值綠色優先票據，相關條款尚未厘定，此單票據將與2019年1月2日發行的2020年到期的1.5億美元、利率15.5%的的綠色優先票據合並並形成單一系列。
【龍光地產|發行票據】：公司將發行3億美元2022年到期的優先票據，年息7.50%。除非按票據條款提早贖回，否則票據將於2022年8月25日到期。
【佳兆業|發行票據】：公司擬發行4億美元的優先票據，2021年到期，利率11.75%。
【合景泰富|發行票據】：公司擬進行擔保美元定息優先票據的國際發售，尚未落實建議發行票據的本金額、利率、付款日期和若乾其他條款及條件。
【富力地產|發行票據】：公司間接全資附屬公司怡略有限公司將發行4.5億美元8.125%優先票據、3.75億美元8.625%優先票據兩筆票據。
【金地商置|貸款協議】：公司的非全資附屬公司上海仲駿與星獅管理訂立貸款協議，上海仲駿同意向星獅管理提供本金人民幣1.98億元的貸款，利率4.35%。將產生關聯交易。
【碧桂園|發行證券】：公司12.5億元ABS狀態變更為已反饋。
【合景泰富|發行票據】：公司發行3.5億美元優先票據，利率7.875%，於2023年到期，票據預計將獲惠譽“BB–”國際評級，發行所得款項淨額將若乾公司境內及離岸債項再融資。
【龍湖地產|發行債券】：公司間接附屬公司公開發行公司債券，發行規模為人民幣22億元，其中五年期債券17億元，票面利率為3.99%，七年期債券5億元，票面利率為4.70%。
【大名城|發行債券】：公司35億元非公開發行公司債獲上交所掛牌轉讓無異議函。
【融信中國|發行票據】：公司已完成未償付優先票據交換要約有關3.9億美元、2021年到期的優先票據，與此同時並發行6億美元新優先票據，利率11.25%，2021年到期。
【天房發展|貸款擔保】：公司為其兩間子公司（華景房地產與華博房地產）總共12.75億元貸款提供擔保。
【雲南城投|貸款擔保】：公司宣布為下屬公司杭州蕭山銀城置業有限公司融資4.5億元提供擔保，期限不超過18個月。
【雅居樂|貸款擔保】：公司作為擔保方，為武漢江夏區項目子公司9億元貸款提供擔保。武漢長凱由南京雅居樂及中盈長江分別擁有50%及50%權益。
【泰禾集團|貸款擔保】：公司為兩家控股子公司（北京泰禾置業有限公司和福建泰康房地產開發有限公司）共15億元融資提供擔保。
【華遠地產|貸款擔保】：公司間接全資子公司北京新都致遠房地產開發有限公司為公司控股股東華遠集團11.5億元貸款提供擔保。
【銀億股份|貸款擔保】：公司為子公司寧波榮耀置業有限公司和寧波銀億時代房地產開發有限公司提供擔保，總涉資9.65億元。
【粵泰股份|貸款擔保】：公司為其兩家控股子公司總共提供1.51億元的貸款擔保。據公告披露，兩間公司分別為廣東省富銀建築工程有限公司和湖南華泰嘉德投資置業有限責任公司。
【招商蛇口|股份回購】：預計回購股份數量為173,010,380股，約佔公司總股本的2.19%。具體回購股份的數量以回購期屆滿或回購實施完成時實際回購的股份數量為準。回購股份的價格不超過人民幣23.12元/股。
【格力地產|股份回購】：公司通過集中競價交易方式首次啟動回購股份150萬股（佔公司股票當日成交總量5,977萬股的2.51%。），佔公司總股本的比例為0.07%，購買的最高價為4.94元/股、最低價為4.82元/股，支付的總金額為733.18萬元（不含交易費用）。
個股邏輯
萬科A：銷售穩健增長，物流地產獲取積極
1）單月銷售表現平淡，面積再次負增長。公司 2018 年 12 月份實現合約銷售金額 630.1 億元，同比+1.3%，環比+8.0%，合約銷售面積 438.7 萬方，同比-3.2%，環比+23.4%。公司單月銷售金額經歷前兩月高速增長後，12月表現平淡，除受到高基數影響外，公司年底衝刺目標基本完成，全年銷售壓力已逐步釋放完畢。銷售面積自 12 月增速 繼 4 月和 8 月後再次轉負，但主要受到高基數影響，從環比來看，反而是有較大幅度 的回升。
2）全年銷售穩健增長，超額完成銷售目標。公司 2018 年累計銷售金額 6069.5 億元， 同比+14.5%，累計銷售面積 4037.7 萬方，同比+12.3%，分別較前 11 月增速下降了 1.8 和 2.2 個百分點。公司 2018 年下半年銷售增速明顯回升，基本保持在 10%以上增速。三季度以來，公司加大推盤力度，10 月以來銷售去化良好，全年累計同比增速有所回升，最終維持在 15%左右。我們此前預估公司全年銷售額 5800 億，目前公司完成超過 6000 億。
3）全年拿地謹慎，但物流地產獲取積極。公司 12月拿地微增，新增項目 22 個，以一二線城市為主，新增權益建面 280.6 萬方，同比+1.4%，環比+20.5%，支付權益價款 181.1 億元，同比+1.9%，環比+28.9%。公司 2018 年累計新增權益建面 2966.9 萬方，同比-6.6%，支付權益價款 1659.8 億元，同比-13.4%，全年拿地均價 5595 元/ 平，同比下降 7.2%，嚴格控制拿地成本。公司全年支付的權益價款佔比累計銷售額為 27%，較去年下降了 9 個百分點。但公司在物流地產獲取方面明顯積極，12 月新 增物流地產項目 10 個，新增權益建面 95 萬方，支付權益價款 12 億元。全年共新增權益建面 465 萬方，支付權益價款 96 億元。
保利地產：業績符合預期，銷售回款好於預期
1）全年業績符合預期，保持穩健增長。公司2017年業績增速為25.8%，2018年三季報業績增速為16.0%，當時市場對公司的業績預期有一定下調，總體上2018年20%的業績增速符合市場預期。由於結算權益比例走低，公司利潤總額的增速高於業績增速18個百分點。扣非後淨利潤增速低於業績增速3.1個百分點，主因代理公司重組帶來了部分的非經常性損益。考慮到公司2017年和2018年銷售額分別有47.2%和30.9%的增速，我們保守判斷2019年業績增速依然維持在能在20%以上。
2）銷售完美收官，回款率好於預期。2018年12月，公司實現簽約銷售額365.3億元，同比增長4.5%；2018全年實現簽約銷售額4048.2億元，同比增長30.9%；全年累計實現簽約面積2766.1萬方，同比增長23.4%；銷售均價14635元每平方米，同比增長6.1%。2018年公司新推盤當月去化率有所下降，2017年為73.1%，2018年為64.4%，12月去化62.4%，相比11月有所反彈，與公司年底衝業績有一定關係。公司在2018年累計可售去化率為83.6%，比17年下降3pct。年末已推未售貨值990億。2018年公司全口徑回籠資金3536億，回籠率88%，比2017年的86%高出兩個百分點。
3）投資強度有所控制，2018年下半年拿地明顯減少。公司在2018年下半年適當控制了拿地的投資強度。2018年累計拓展規模相當於17年的70%左右，共獲取132個項目，3116萬方，合約價格1927億，權益比在68%左右，權益地價1256億。相比銷售回款的比例在40%多，遠低於17年。
4）融資成本安全可控，信用優勢明顯。截止到2018年末公司有息負債約2650億，綜合融資成本約5.03%，淨增負債約為661億。全年公司預收账款超過3000億，資金狀況良好。公司的央企信用優勢和良好的回款情況有助於在行業下行期獲得更多的市佔空間。
招商蛇口：全年銷售高增長，前海整備協議落地
1）單月銷售同比環比高增長，單月銷售額突破 200 億元。2018 年 12 月，公司實現銷售金額 217.7 億元，同比增速創下半年新高，為 113.9%，環比達 36.9%； 2018年 12 月實現銷售面積 115.7 萬平方米，同比增長 78.7%，環比增長 40.3%， 銷售單價為 18808.6 元/平米，略低於全年平均水準 21008.7 元/平米。就單月數據來看，2018 年下半年隨著公司推盤量增加，下半年單月銷售整體好於上半年，12月單月創下半年新高，單月銷售突破 200 億元。
2）2018 年銷售額突破 1700 億元，全年拿地力度不減上年。從累計銷售數據來看，2018全年實現銷售金額 1705.8億元，同比大幅增長 51.3%，實現銷售面積 827.4 萬平方米，同比大幅增長 45.1%。單月拿地方面，12 月單月通過招拍掛方式新增 7 個項目，對應計容建築面積 115.72 萬方，權益地價 43.52 億元，權益比 52.3%。總的來看，2018 年全年公司通過招拍掛方式新增項目 76 個，權益拿地金額 576.0 億元，新增計容建面 1248.9 萬方，同比增長 22%，拿地力度不減上年，2018 年拿地面積比銷售面積的值為 1.5，未來可售貨值充沛。2018 年新增土地樓面價 8696.8 元/平米，佔累計銷售單價 20618.1 元/平米的 42.2%，拿地 單價較低，土地成本可控，央企資源優勢凸顯。
3）前海土地整備協議落地，潛在優質土儲靜待開發。2018 年 12 月 24 日，深圳規土委、前海管理局、招商蛇口及其他相關方簽署《土地整備協議》，明確了前海土地整備的實施方式、評估價值和土地使用權置換方案等。評估方案將原規劃 130 億元的土儲，重新評估值 925 億元由招商局集團享有 40%的權益，並由公司全部並表操盤運營。重新規劃後土儲為商業和住宅的經營性用地為主，前海板塊今後將成為公司於深圳重要的核心資產。同時，公司在漳州、煙台、上海、 揭陽等區域的產城聯動、港城聯動項目均處積極開發階段，我們看好公司未來核心資源的持續變現。
金地集團：三季度業績大幅釋放，淨負債率有所提升
1）三季度營收業績雙增長，盈利能力大幅提升。前三季度，公司業績增幅大於收入增幅主要因為：（1）項目結算量價齊升，一方面下半年來結算量大幅增長，第三季度貢獻了較多利潤，公司三季度實現營業收入184.0億元，同比增長124.4%，環比增長124.0%，實現歸母淨利潤28.5億元，同比增長155.3%，環比增長155.2%；另一方面，隨著項目結算單價的增長，公司盈利能力大幅提升，前三季度毛利率同比提升6.8個百分點至41.4%，並較上半年提升了3.6個百分點。（2）期間費用率逐步改善，前三季度銷售費率從去年同期的2.7%下降到1.8%，管理費用率從去年同的8.5%下降到6.5%。（3）前三季度，聯合營企業帶來的投資收益17.7億元，同比大幅增長94.3%，公司少數股東損益23.9億元，同比大幅增加156.4%。
2）三季度銷售持續回暖，積極擴充土地儲備。前三季度公司實現累計銷售金額1060.9億元，同比上升3.4%；累計銷售面積580.1萬平，同比上升3.8%。從單季度銷售情況來看，三季度實現銷售額430.2億元，同比增長33.3%，而公司一、二單季度銷售額為負增長，三季度單季銷售單價21026元每平方米，同比大幅增長19.8%，顯著高於一、二季度，公司下半年年來高價盤推盤力度顯著，銷售增速亮眼，公司10-11月計劃推盤量為52個項目，我們預計全年銷售目標可期。拿地方面公司繼續保持積極態勢，前三季度拿地61幅，新增土地儲備約672萬平方米，總投資額約676億元。
3）淨負債率維持在高位，整體融資成本可控。截至三季度末，公司剔除預收账款後的資產負債率為50.9%，同比上升了5.9個百分點，公司淨負債率為70.5%，比上年同期上升25.2個百分點，比上半年末降低了4.2個百分點。截至三季度末，公司貨幣資金對短期負債的覆蓋率為253.2%，短期償債壓力較小。
新城控股：銷售目標超額完成，租金收入高速增長
1）銷售額超 2 千億，增速 TOP10 房企第一。公司 2018 年 12 月實現銷售金額 225.3 億元，同比增長 6.4%，環比增長 30.8%，實現銷售面積 220.8 萬方，同比增長 41.1%，環比增長 52.2%，銷售均價 10205 元/平。公司 1-12 月實現銷售金額 2211.0 億元，同比增長 74.8%，實現銷售面積 1812.1 億元，同比增長 95.2%， 銷售均價 12201 元/平。公司 2018 年銷售目標 1800 億，在當前市場環境下仍然超額完成銷售目標，在克而瑞排行榜中銷售額排名第八，同比增速在 TOP10 房企中位列第一，遠超主流房企 20%-30%的平均增速。2018 年下半年以來，公司持續大力推盤，加上可售貨值分布區域去化良好，在大多數主流房企增速下滑的情況下，公司有 3 個月增速超過 200%。
2）拿地穩健土儲充裕，試水養老和教育。公司 12 月拿地受高基數影響，面積增速下滑明顯。新增計容建面 291.3 萬方，同比下降 47.6%，環比增長 38.7%，支付權益價款 149.8 億，同比增長 56.9%，環比增長 334.2%，拿地均價 5274 元 /平。權益價款增速遠超計容建面增速的原因為，公司試水養老和教育用地，12 月購入北京一宗土地用途涉及養老的地塊，另購入南京一宗土地用途涉及幼托的地塊，樓面價分別為 22385 元/平和 15802 元/平，權益均為 100%。公司 2018 年共新增計容建面 2536 萬方，同比增長 0.8%，支付權益價款 677 億元，同比 增長 10.3%，由於公司 2017 年拿地擴張積極（計容建面同比增長 122%），在當前主流房企拿地持續謹慎的情況下，公司拿地依然較為積極。根據我們估算，公司 2018 年末總土地儲備近 7500 萬平方米，按銷售均價 12201 元每平米估算在手貨值約 9 千億，可供 4-5 年結算。
3）住宅商業雙輪驅動，租金收入大幅提升。商業地產表現持續亮眼，目前綜合體的銷售面積佔比總銷售面積已達30%左右。吾悅廣場租金收入貢獻繼續大幅增長，四季度租金及管理費收入7.3 億，環比增長28%。2018 全年租金及管理費收入 21.6 億，同比增長103%，平均出租率 99%。目前已開業吾悅廣場達 42 家，較上半年新增 16 家，在建及擬建的吾悅廣場達 38 家，預計未來租金和管理費收入將繼續快速增長。
榮盛發展：業績持續增長，銷售略超預期
1）業績符合預期，毛利率較高。公司2018年營收和歸母淨利潤實現穩定增長，得益於公司地產業務規模擴大、可結算項目增加，並且著力實現全國化布局，目前公司版圖已延伸至12個省市的40余個城市，有效對衝區域風險。公司三季報披露，預計2018全年歸母淨利潤變動幅度20%-40%，變動區間69.1億-80.7億，而根據業績快報，公司實際實現營業收入566.5億元，同比增長46.4%；歸母淨利潤76.6億元，同比增長33.0%。此外，前三季度財報顯示，公司實現毛利率32.2%、淨利率13.7%，較上年同期分別上漲了3.7個百分點及下降了0.1個百分點。經營活動產生的現金流量淨額87.6億元，而上年同期為負的75.7億元，公司償債能力持續增強。據業績快報披露，公司2018年末資產負債率83.9%，較2017年末下降了0.8個百分點，公司財務狀況良好。
2）銷售超額完成，去化率有所回升。2018年全年公司銷售目標是880億，目前超額完成115.4%。公司累計實現簽約面積983.4萬平方米，同比增長54.7%；累計簽約金額1015.6億元，同比增長49.5%，銷售均價10328元/平，同比下降3.4%。從銷售結構來看，目前依然以北方區域為主，河北省仍是公司主要收入來源，未來公司將加大華南區域布局力度，全國布局將更加均衡，有助於實現規模化增長。四季度公司去化率較三季度有所回升，在60%左右，整體去化率良好。
3）拿地謹慎，土儲充裕。2018年公司新增土地儲備計容建面791.6萬方，僅完成年初計劃1500萬方的52.8%，較上年下降了28.6%，主因三季度市場環境趨緊，公司提高拿地標準，在融資水準下降的情況下公司更注重回款。公司2018年共支付土地權益價款176.0億元，平均樓面價2192元/平。目前公司土地儲備3300萬方左右，土儲充裕可供3年左右開發，未來將在二線及強三線的重點城市進一步布局。
融創中國：單月銷售表現優異，全年銷售目標無礙
1）單月表現優異，後期銷售可期。公司9月份實現合約銷售金額533.5億元，同比增長24%，環比增長32%；合約銷售面積353.2萬方，同比增長37%，環比增長25%。單月合約銷售金額和銷售面積均創下今年新高，銷售額今年首次突破500億，根據克爾瑞公布的銷售排行榜，公司9月銷售額位居前三。根據公司往年銷售分布情況，公司在三季度末和四季度會開始逐步釋放銷量，四季度銷售可期。從單月增速來看，下半年來銷售增速逐月放緩。從銷售單價來看，9月合約銷售均價為15110元/平，同比減少9%，環比增長6%。
2）累計銷售增速可觀，全年銷售目標無礙。公司今年1-9月累計銷售金額3190.7億元，同比增長56%，累計實現合約銷售面積2084.5萬方，同比增長78%，分別較上月下降了9個百分點和12個百分點。公司累計合約銷售均價15450元/平，同比減少13%，公司今年以來銷售均價較去年有明顯下降，降幅在10%左右，但從絕對值來看，在TOP10房企中價格依然較高。公司2018年全年銷售目標4500億，下半年可售貨值4912億，只需完成53%的去化率即可達成全年銷售目標。前9月已完成銷售目標的71%，完成全年銷售目標無礙。
3）土儲充足優質，增速明顯放緩。截至2018年8月末，公司新增土儲約2920萬平方米，拿地面積與上年同期基本持平，權益佔比約52.9%，平均地價3620元每平米，成本低廉可控。總的來看，截至中期業績披露日，公司總土地儲備為2.31億方，對應貨值3.29兆元，平均地價4470元每平米。公司拿地布局具有前瞻性，搶在市場熱度提升之前通過大量收並購積極布局熱點城市，超過92%的貨值位於一、二線及環一線城市價值區域，為未來業績的增長提供保障。
4）負債結構持續優化，淨負債率穩步回落。隨著公開市場拿地的放緩，公司淨負債率持續下降，杠杆水準逐漸改善，上半年末公司淨負債率為193%，較去年同期下降67個百分點，較2017年底下降9個百分點，未來有望得以進一步降低。
碧桂園：全年銷售有質有量，單月銷售略有放緩
1）單月權益銷售額為下半年最低，低基數下同比增速較高。根據公司公告，2018年12月單月公司實現權益銷售金額 121.4 億元，環比下降 64.0%，同比上漲 184.6%；實現權益銷售面積 170.0 萬平方米，環比下跌 57.7%，同比上漲 51.8%， 單月權益銷售均價為 7141 元/平方米，環比下跌 15%，同比上漲 87.5%。從月度權益銷售額來看，下半年以來，公司權益銷售額均值為 318.4 億元，略高於 2017 年下半年的月均 289.6 億元，12 月為公司全年權益銷售額最低的月份，同比增速較高是由於去年同期基數較低。
2）累計權益銷售額實現高增長，權益佔比略有降低與 2017 年基本持平。根據公司公告，2018 全年公司實現權益銷售金額 5018.8 億元，同比大幅增長 31.25%； 實現權益銷售面積 5416 萬方，同比增長 23.06%。累計權益銷售均價為 9267 元/平方米，同比增長 6.7%。公司 2018 全年權益銷售額增速在銷售 TOP8 房企中處於領先地位，在下半年市場下行背景下，公司銷售韌性和土儲布局眼光凸顯。根據克而瑞公布的數據，公司全年全口徑銷售金額約 7286.9 億元，同比增長約 32.3%，實現累計銷售面積約 7730.7 萬方，同比大幅增長約 27.4%，截至 12 月底，公司權益銷售佔比約為 68.9%，較 11 月末的 73.7%下降了 4.8 個百 分點，主要為 12 月單月權益銷售佔比較低所致，與 2017 年全年 69.4%的權益 佔比基本持平。
3）保持低成本拿地方針，拿地力度大幅降低。據公告，2018 年 11 月公司新增 5 個項目，對應土儲權益建築面積 23.3 萬方，對應權益地價 1.84 億元。2018 年 1-11 月公司共計新增權益計容建面 8501 萬方，歸屬權益購地金額 1871 億元，樓面價為 2201 元/平方米。若按面積口徑，公司所獲土地位於一二線和三四線城市的佔比分別為 21%和79%。截至 2018 年上半年，公司權益土地儲備面積約 2.29 億平方米，主要分布於廣東、江蘇、安徽等省份。此外公司有潛在權益土儲約 9010 萬平方米，多數布局在大灣區一二線城市及周邊，公司總土儲業內領先並具備較強成本優勢，我們看好公司為龍頭房企市佔率的提升空間。
中國金茂：銷售增速亮眼，土儲有質有量
1）業績如期釋放，毛利率領先行業。上半年公司收入增長符合預期，主因城市物業開發板塊結轉規模提升所致（上半年確認收入195.1億元，同比增長23%），物業租賃和酒店經營保持穩中有升。報告期公司物業開發結算毛利率為38%，較上年同期上升5個百分點，主要是長沙、南京、北京、寧波和廣州等區域高毛利項目進入結算周期。公司上半年淨利率20.5%，同比增長了1.6個百分點，整體上看，公司毛利率和淨利率在行業內均處於領先水準。截至上半年末，公司已售未結金額1,015億元，其中符合竣工交付條件可在2018年結算的金額約208億元，完全鎖定今年的業績。
2）銷售增速搶眼，土儲有質有量。上半年公司實現簽約銷售額718億元，同比增長198%，增速在TOP30房企中排名第一，下半年公司可售貨值超過1000億，貨值較為充裕，我們預計全年銷售額有望在1000-1100億。公司“城市運營”板塊持續發力，上半年新簽約6個城市運營項目。1-7月，公司共計收購29個項目，土地價款467億，權益比48.2%，新增土地儲備548萬方，平均拿地成本約8,636元每平米，相當於今年上半年銷售均價的25.2%。公司土地儲備十分優質，基本都集中在一二線城市，潛在的變現及運營價值大。截止到2018年7月底，公司包括一級開發的土儲總計為5,045萬方，平均權益比約64.5%。
3）負債結構優化，融資成本優勢明顯。2018年上半年，公司積極拓展多種資金渠道，境外發行12.5億人民幣優先擔保票據，境內發行30億人民幣無擔保中期票據，又獲得80億港幣銀團貸款。截至上半年末，公司平均借貸成本僅5.0%，在目前融資收緊的情況下依然維持在一個較低的水準。此外，公司在上半年通過股份配售引入戰略投資33.3億港元，中化持股比例降至50%以下。截至上半年末，公司淨負債率僅66%，較去年底下降了3個百分點。儘管公司處於積極擴張的發展階段，但機制更趨靈活、淨負債率穩步降低，安全性反而略有提升。
要聞匯總
【國務院|發布粵港澳大灣區發展規劃綱要】
2月18日，中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確提出了粵港澳大灣區的發展目標，到2022年前打好連接灣區各市的基礎；在2035年前有更多便利大灣區各城及居民流通的措施，並在該年完成整個灣區建設。《綱要》提到：以極點帶動，發揮香港－深圳、廣州－佛山、澳門－珠海強強聯合的引領帶動作用，深化港深、澳珠合作，加快廣佛同城化建設；軸帶支撐，則依托以高速鐵路、城際鐵路和高等級公路為主體的快速交通網絡與港口群和機場群，構建區域經濟發展軸帶，形成主要城市間高效連接的網絡化空間格局；同時，要完善城市群和城鎮發展體系。
【國務院|允許承包土地的經營權擔保融資】
2月19日，中共中央、國務院發布《關於堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若乾意見》。其中提到，要深化農村土地制度改革，健全土地流轉規範管理制度，發展多種形式農業適度規模經營，允許承包土地的經營權擔保融資。《意見》中指出，要全面推開農村土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場。加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，力爭2020年基本完成。
【發改委|培育發展現代化都市圈】
2月21日，國家發展改革委發布關於培育發展現代化都市圈的指導意見，並提出主要目標。到2022年，都市圈同城化要取得明顯進展，到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，並形成若乾具有全球影響力的都市圈。《意見》指出，要推動超大特大城市非核心功能向周邊城市（鎮）疏解，推動中小城市增強吸納中心城市產業轉移承接能力。適度提高製造類企業集中的開發區配套用地比例，采取整體出讓、集中開發等方式，推動生產製造和生活服務等功能適度混合。
【財政部|免征高校學生公寓房產稅】
2月20日，財政部發布了《關於高校學生公寓房產稅印花稅政策的通知》，《通知》指出，對高校學生公寓免征房產稅，對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合約，免征印花稅，《通知》自2019年1月1日至2021年12月31日執行。
【統計局|發布1月份大中城市住宅銷售情況】
2月22日，國家統計局發布2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況：一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，同比上漲3.3%，二手住宅銷售價格環比下降0.1%，同比上漲0.4%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，同比上漲11.6%，二手住宅銷售價格環比下降0.1%，同比上漲8.0%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.2%，同比分別上漲11%和8.2%。
【上海|調整住房公積金繳存基數】
上海市住房公積金管理委員會發布消息稱，《關於2019年度上海市調整住房公積金繳存基數、比例以及月繳存額上下限的通知》獲審議通過。職工住房公積金的繳存基數由2017年月平均工資調整為2018年月平均工資。住房公積金和補充住房公積金繳存基數最高不超過2018年本市職工月平均工資的3倍，最低不低於2018年本市職工最低工資標準。而住房公積金和補充住房公積金月繳存額上下限將於2019年4月1日對外公布執行。
公司估值
風險提示
居民購房意願降低，降準釋放的流動性對於改善抵押成本和房企融資環境或相對有限；部分房企計提減值準備或超出預期。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室