濟南中央商務區（CBD）內即將迎來又一個公寓建案，它是綠地國際金融中心（IFC）電競概念主題公寓，該項目於6月21日舉行了產品發布會。
在濟南CBD之內及周邊，目前有多個公寓項目在售， 包括萬科大都會、華潤中心、龍湖奧東11號等， 未來還會有更多公寓產品投放市場， 包括龍湖、仁恆、碧桂園等大型開發商所開發的項目。
除了CBD的公寓產品，濟南公寓產品也呈全面開花之勢，西至西客站、東至唐冶，都有大量公寓產品銷售。
“公寓作為一種商服產品，區域分化的現象更明顯。對於CBD這樣的城市商務中心，公寓產品前景光明；但對於一些相對偏遠地段的產品，投資者要注意風險，其未來的出租收益能否保障是一個很大的問號。”某開發商山東區域行銷總監李先生表示。
CBD內公寓大熱
近日，在歷下區奧體西路以東、解放東路南側，萬科大都會的售樓處內人頭攢動。 萬科大都會位於濟南CBD核心區域，產品包括辦公大樓、住宅、商鋪、公寓等，目前在售的是公寓產品。
置業顧問劉先生介紹，萬科大都會的公寓包括兩種，一種是層高4.5米的LOFT產品；另一種為層高3.9米的微LOFT。目前該項目有部分特價房銷售。
作為未來的中央商務區，濟南CBD內規劃有大量商業商務產品，包括辦公大樓、商鋪、商務公寓等。
根據規劃，2015年至2020年是CBD的標杆打造期，計劃至2020年中央商務區初現雛形，引駐人流實現日均人流量15萬，就業人口8萬；2021年至2025年為建設完成期，計劃形成金融+、總部、三創產業的生態圈，實現日均人流量35萬，就業人口17萬；遠期的2030年，濟南CBD要成為產業高度融合，位列全國前10強的中央商務區。
正是基於對未來中央商務的預期，目前濟南CBD及周邊有大量公寓產品正在銷售。 筆者來到解放東路以北、姚家東路以東華潤中心售樓處，該項目也包括辦公、商業、公寓等多種業態。置業顧問表示，其公寓產品包括LOFT公寓和大平層公寓，前者戶型面積較小，目前即將銷售完畢；後者戶型面積較大。
另外， 剛剛進行新品發布會的綠地國際金融中心公寓被稱為“魔寓”，是一個以電競概念為主題的公寓產品，項目圍繞電競規劃了6大主題，預計本月底即將銷售， 戶型面積在35-45平方米之間。
除了CBD及周邊的公寓，濟南還有更多公寓正在銷售。 在東部的唐冶片區目前有多個公寓在售，包括帝華廣場、綠地城、中物世紀芯等。另外，西客站片區及周邊也有較多公寓產品，如中駿尚城、融策中心、恆大翡翠華庭、新城領寓等。
購買須注意風險把控
對於目前市場上出現的眾多公寓產品，合富輝煌山東分公司副總經理許傳明分析，其背後既有政策因素，也有市場原因。
政策方面，由於土地規劃性質，很多地塊只能是商業商務產品，相對來說，很多地方的公寓產品比辦公大樓要更好賣一些，促使開發商能開發公寓就會開發公寓。
市場方面，自2016年房價大漲以來，住宅的價格已經攀升得比較高，再加上住宅市場的限購，倒逼很多有一定資金實力的人將投資方向轉向公寓。
在公寓市場大熱之下，許傳明提醒投資者注意風險把控：“公寓產品不同於住宅，住宅市場的風險很小，除非遇到爛尾之類的惡劣現象，買住宅幾乎沒有虧的；但公寓市場比較考驗投資者的眼光，買對了出租收益率會很高，買錯了可能就會產生較大的風險。”
前述李先生也分析，購買公寓的客戶可以分為兩大類： 一類是自住型的， 包括買不起住宅臨時過渡的，或為了老人、孩子等居住方便而購買的； 另一類是純投資型的。
“如果是自住型需求，買房人要考慮開發商品牌、物業服務、距離遠近等，這跟住宅相同；但如果是投資型，它的投資思路就跟住宅有很大不同。”
李先生說，“公寓是商服性質，交易成本很高，在將來出手時，各種稅費成本能佔到升值部分的一半左右。而且，公寓的升值太空本來就不如住宅大，所以，投資公寓的升值收益通常遠不如住宅。但公寓價格便宜，對外出租的收益率要比住宅高一些，投資公寓重點應該考慮未來的出租難易度。”
對於公寓市場未來走向，李先生認為可能會出現片區分化的走勢。“對於CBD及中部，未來它是濟南的中央商務區，會匯集大量的辦公人口，公寓的出租收益會比較樂觀。CBD可能會對濟南的商務辦公產生比較大的虹吸效應，也就是說，會吸引其他地段的企業也來到CBD辦公，那對其他地段便是利空的。 投資者在購買公寓時，一定要分析片區未來的產業、人口等規模，避免出現未來房子交付了卻無法租出去的尷尬處境。”
來源經濟導報
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