證券時報記者 吳家明
與傳統住宅市場不同，多地的辦公大樓市場一直被認為供過於求。都說辦公大樓是經濟發展的晴雨表，深圳、廣州的一些成熟商務中心區辦公大樓市場也正悄然發生變化。
二房東模式盛行
“我們公司之前想在福田的嘉裡建設廣場租辦公室，但卻被婉拒。一些統一業權、定位高端的辦公大樓會挑客，各個辦公大樓的定位也不同。”在深圳經營互聯網電子商務的陳先生告訴記者。
在很多業內人士看來，深圳的辦公大樓出現過這樣的兩極分化：一方面是部分乙級辦公大樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質超級辦公大樓會“選客”。這兩類辦公大樓也代表著兩種不同的開發模式：一類是由民企主導的分割散售，另一類是統一業權、管理相對較好的隻租不售。
不過，記者在福田中心區調查時發現，一些高端甲級辦公大樓近期也開始放下“身段”，甚至推出了一些特價部門。“卓越時代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，現在有一些特價部門，月租金在180元左右。”從事辦公大樓業務的吳經理告訴記者。“如果覺得貴，在附近的鳳凰大廈也有特價的辦公大樓部門，月租金在每平方米150元至180元之間。”
作為目前深圳辦公大樓最為集中的片區，記者在福田CBD（中央商務區）調查發現，這裡的辦公大樓基本上都存在著空置現象，數量或多或少。空置現象或許與金融機構退租有著密切的關係。“這裡辦公以金融行業為主，但從2018年暑期開始出現一些金融公司退租的現象，加上過去P2P（個人對個人網絡借貸）倒閉潮的余波以及目前金融市場表現較為低迷，致使一些辦公大樓的空置面積有增無減。”在福田從事辦公大樓租中介5年的蘇經理告訴記者，“辦公物業出租情況是對相關產業發展狀況的反映。你看，跟租普通房子不一樣，我們隻向辦公大樓的業主收傭金。”
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部助理董事李擇文對記者表示，受經濟環境和金融市場表現低迷的影響，深圳辦公大樓市場出現了一些包括金融企業在內的客戶退租現象。有消息稱，深圳一地標性建築近期也曾出現近10層近3萬平方米的辦公大樓退租情況。
在專業人士看來，一些辦公大樓出現降租、空置率較高的原因除了位置和配套，還有一個重要的原因：二房東模式。
記者走訪了福田、南山、羅湖辦公大樓區域，發現確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層辦公大樓，然後在分割成小部門轉租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的辦公大樓去銀行套出貸款。
目前，深圳開發商對辦公大樓的經營模式從此前的“開發－銷售”轉型“開發－自持”。“深圳一些辦公大樓選擇開發－銷售的模式，也就是被散賣，會對後期的物管、業態以及環境產生一定破壞。散賣的盈利模式容易導致整體經營一致性的欠缺，無法使價值最大化。”蘇經理表示，“一些辦公大樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環境發生改變，就會有大量辦公大樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優質大客戶的租金折扣等優惠政策，以換取更高的項目入駐率，導致甲級辦公大樓市場平均租金出現下跌。”
即使同在福田中心區，一些位置相對較差的辦公大樓出租情況也不容樂觀。“我們公司在蓮花北片區，最近業主方主動提出免3個月的租金，希望我們續租。”廣電文創中心一互聯網公司負責人彭經理告訴記者，“目前我們還在考慮。其實我們沒有跟業主方直接簽約，而是跟二房東。”
租金有所下降，對於一些企業來說可選擇的地方也就多了起來，並出現一些跨區搬遷的現象。“後來，我們把公司搬到了羅湖蔡屋圍，這裡的甲級辦公大樓租金相對福田CBD來說低一些，交通配套也還不錯。”陳先生告訴記者。記者調查發現，羅湖傳統的商務中心地標如地王大廈，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，價格跟去年基本持平。
大量新增供應入市
對於辦公大樓的空置率，市場普遍認為大量入市的新辦公大樓導致供應過剩，衝擊了辦公大樓市場。“即使在福田CBD，剛剛入夥不久的平安金融中心、中洲大廈以及即將入市的金地中心，新的辦公大樓大量入市，導致租金上漲乏力。”蘇經理說，“深圳一些較遠的片區，人中之龍崗那邊的辦公大樓空置率會更高。”
高力國際最新發布的報告顯示，自2008年以來，深圳甲級辦公大樓平均租金的年複合增長率為5.1%，在一線城市中表現最優。不過，截至2018年底深圳甲級辦公大樓平均租金為每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力國際認為，深圳甲級辦公大樓物業市場即將步入供應過剩時期，新增供應將在未來5年內達到歷史峰值。由中美貿易摩擦引起的經濟不確定性可能會在短期內抑製需求增長，大量新增供應的入市勢必將在中短期內令全市平均空置率進一步提升。
與深圳商務中心區不同，廣州商務中心區的多數辦公大樓仍然採用“開發－銷售”，也即散賣模式。記者在廣州辦公大樓最為集中的珠江新城CBD調查時發現，包括富力、越秀等企業開發的辦公大樓都采取了“開發－銷售”模式，不過，珠江新城新寫字摟項目的銷售情況良好，如富力東山新天地項目現場打出“4字頭”的辦公大樓售價，不過均已售罄。“這邊的甲級辦公大樓租金多數在每平方米160到180元左右，最高端的廣州東西塔的租金較高，現在有些部門放租價在每平方米250元左右。”在該片區從事辦公大樓中介生意的黃經理告訴記者，“與深圳相比，廣州高端的甲級辦公大樓租金相對較低。”
“其實，辦公大樓的空置率從停車場的空位也能略知一二。”黃經理表示，“像對面的建滔廣場，目前工作日的停車場都有300多個空位。”
其實，廣州與深圳的辦公大樓都面臨共同的難題：大量新供應即將面世。公開資訊顯示，未來5年廣州琶洲和金融城有大量的甲級辦公大樓項目將落成並完成交付，預計將帶來600萬平方米的新增供應。
對於大量新增供應，聯合辦公的興起成為吸納新增和空置辦公大樓的主力軍。此外，在不少公司退租、改租的情況下，聯合辦公也成為商業辦公大樓領域的黑馬，甚至開始承接許多退出甲級辦公大樓的用戶。
從2015年開始，聯合辦公行業就開始出現爆發式增長。在深圳市場，聯合辦公運營商繼續加速擴張。有分析人士稱，初創企業對聯合辦公空間需求的日益增加，推動了該領域的發展。有分析人士表示，在特殊的調控政策和地產業去庫存、轉型更新背景的催生下，依托於靈活辦公的需求和生態場景建設的願景，體量龐大的聯合辦公或許能產生更多不同的結局，但缺乏明確的盈利模式則成為行業亟待解決的痛點。雖然偶有品牌間或宣布單店或區域盈利，但規模化盈利仍未出現。
（吳家明）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室