8％租金收益，但本地人不買

今年的海外房產投資，

有個挺火的地方——杜拜。

一部分原因，是從去年開始，杜拜的一家大型房地產公司今年在國內做推廣，

土豪地區的推廣方式，錢確實花了不少，知名度一下子就打開了。

那就來聊聊杜拜吧。

前幾年去過杜拜，

就房產投資來說，

這個地方是個優點和缺點都非常非常鮮明的地方。

1、杜拜房產沒有剛需。

因為杜拜人並不需要買房，不需要租房，政府會發房子，

對，就是發房子。

杜拜是個高福利國家，杜拜本地人通婚，政府會贈與房產，生孩子，會發錢。

所以，買房對於當地人來說並不是問題，房子就是用來住的，不是用來炒的。

但是，雖然杜拜是杜拜人的杜拜，但杜拜人在杜拜只是少數。

杜拜整個城市常住人口320萬人，

但只有不到20%的人口是本地人，剩餘人口都是外來人口，

大部分是印度人、巴基斯坦人、歐洲人，中國人也不少，35萬人，雖然是伊斯蘭國家，但還是比較寬容和開放的。

本地人生來就享受高福利，

相當於4個外地人，供養一個本地人。

杜拜是中東的經濟金融中心和客運、貨運樞紐，早期依賴石油發展起來，後期依靠旅遊。

和全球所有的“中心”一樣，這裡對外地人也有很強的吸附力。

我記得2017年寫杜拜的時候，當時人口的數據還是260萬，

不到兩年的時間，現在官方的數據是接近320萬人口。

杜拜是個土豪城市，杜拜人也挺有錢的，

但這也是個貧富差距很大的地方，

杜拜的外來人口，有歐美、中國、其它中東國家高端的精英，這些人當然就是杜拜房產市場最主要的目標群體。

也有從世界各地來的打工者，

很多菲律賓勞工、印度勞工，

他們一個月的工資也只有5000人民幣的樣子，他們在杜拜也只能蝸居

（圖片來源：網易新聞）

2、房價不穩定。

杜拜目前的房價並不高，

基本3萬人民幣左右/平米，處於低位。

就整個城市而言，杜拜的房價很不穩定。

杜拜的樓市從2002年開始對外國人開放，允許外國人在杜拜擁有產權（一些地方永久產權，一些地方99年）。

2002年-2008年，杜拜的房價一路上漲。

2008年經濟危機，2009年杜拜債務危機，樓市開始跳水，幾乎都腰斬了。

杜拜最著名的棕櫚島上，也有很多豪宅爛尾。

2013年，是杜拜房價復甦最快的一年，漲幅達到了20%，

然而2014末，杜拜房價又開始下跌，到現在也還在下跌區間，但相對穩定了。

（杜拜房價變化數據，來自：globalproperty）

由於本地沒有剛需，

是個以外地人口為主的外向型城市，主要依靠旅遊、貿易和進出口，

因此，杜拜的樓市受外部影響很大，也和當地經濟以及全球經濟掛鉤十分緊密。

如今這個節點，如果買杜拜的房子，就是賭它是否是處於房價的轉捩點。

其中有一個利好，是2020年的世博會將在杜拜舉辦，有可能會刺激一波房價。

3、租金回報率高

雖然房價不穩定，杜拜的租金回報率一直就挺高的，尤其在房價不高的情況下。

根據全球物價統計網站numbeo，

在杜拜市區，比較好的地方，一個一室一廳，一個月差不多5938迪拉姆，合人民幣11200元，

一個三居室，差不多一個月能租11285迪拉姆，合人民幣21120元。

當地貧富差距比較高，平均工資差不多是稅後10605迪拉姆/月，合人民幣近2萬元。

所以，能夠租得起市區不錯房子的，也基本收入在平均線以上了。

折算下來，

杜拜房子的租金收益達到6%-8%，也不算難。

杜拜還有個好處，稅低，買房租房，除了物業費，幾乎也沒什麽成本了，且付款政策都挺友好的，可以分期付款，或者貸款。

另一個好處，杜拜的貨幣，迪拉姆是掛鉤美元的，

所以，相對來說，比較保值。

回到文章一開始的結論，

杜拜房產投資是個特點很鮮明的地方——

本地人沒有剛需，外地人多，貧富差距大，

房價不穩定，現在在低位，租金回報率高。

因為，

杜拜投資，

適合的人群畫像也很明確——

相信杜拜房產目前處於低位，未來會上漲。

覺得杜拜的租金回報率高，有足夠的租房市場，希望獲得穩定的租金收入。

和海馬小姐一起開眼…角，看世界

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