前幾日，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規土委”）印發《深圳市建設用地開工竣工管理辦法（試行）》（以下簡稱“管理辦法”），要求主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發之日或出讓合約簽訂之日起1年內開工建設，4年內竣工。
這一紙管理要求再次將深圳閑置土地、囤地行為及土地緊張問題推了出來。
實際上，深圳閑置土地一直是難啃的“硬骨頭”。早在2013年，深圳就登上了廣東省閑置土地的榜首，數量達到152宗，佔到了全省範圍的45%。中國房地產報記者在深圳市規土委官方網站上查詢到了2016年公布的一份《閑置土地資訊公開表》，上邊在列的閑置土地有71宗，最長的一宗用地閑置時間達到了230個月，中國石化、中國電信等央企赫然在列。
另外，除了可查詢的閑置土地資訊，中國房地產報記者還走訪了多塊被圍起來的地塊，發現亦存在閑置情況，原因不等。
這幾年，深圳一直將盤活用地放在工作重心，也取得了一些成果，但仍有不足，還需要加大力度。
出強規處理閑置土地
多年來，深圳一直將處理閑置土地放在重要位置，推動土地入市。根據深圳市規土委披露的數據顯示，2017年，深圳市盤活清理存量用地約28平方公里，多項任務超額完成，其中就包括閑置土地處置2.2平方公里。
不過，近年來深圳建設用地按時開竣工比例普遍偏低，特別是產業用地不按照合約約定開發建設情形較為嚴重，合約履約及開發建設情況不理想。為規範建設用地開發建設管理、解決開竣工逾期違約成本低等問題，需從政策制度上進一步加以規範。
新頒布管理辦法主要針對的是開發商閑置數年且延遲開工的囤地情況以及捂盤惜售行為，尤其是加大了土地供應後期批後監管的力度。
深圳市規土委相關負責人稱：“批後監管是土地利用管理的重要環節，頒布此新政的目的是為了加大土地供應後期批後監管力度，保障土地使用權出讓合約的履行，預防土地閑置，提高土地節約集約利用水準。”
深圳市規土委希望通過對開竣工期限、違約原因認定及處理原則、違約金繳交基數、監管職責等內容進行明確規定，進一步規範開竣工延期管理工作。
例如主體功能為住房類建設項目應在劃撥決定書簽發之日或出讓合約簽訂之日起1年內開工建設，自劃撥決定書簽發之日或出讓合約簽訂之日起4年內竣工建築面積超10萬平方米的非住房類建設，兩年半內開工6年內竣工。
此外，深圳市規土委也防止了開發商打擦邊球的行為，對企業自身原因未按期開工的，為避免規避閑置土地處置，不再延長開工期限，開工期超期滿一年後將按閑置土地相關規定進行處置。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，從深圳此類政策可以看出，其對於土地閑置和怠慢式的開工進行了督查，本質上是供給端的一次重要改革，對於把控開發節奏和在預定時間內交付房屋等，都是有較好的管控效應的。
一批無法認定的“閑置土地”
實際上，據中國房地產報記者了解，深圳市官方通報的《閑置土地清單》並不完整，深圳還存在一批無法認定的“閑置土地”。
如深圳市南山區西麗二中北部的T402-0014地塊，佔地面積1.05萬平方米，1994年出讓，至今在鬧市區已經閑置超過20年。該地塊也曾出現在2010年國土部核查通報的全國閑置土地黑名單中，卻並未出現在此次清單中。
中國房地產報記者在現場看到，此地塊如今已經是鬱鬱蔥蔥的一片樹林，周邊已經是開發完畢的建案，新房均價在7萬元/平方米。
T402-0014地塊現狀 中房報記者 翁曉琳 攝
這塊地一直未開發，主要是涉及法律糾紛。有關司法裁判文書顯示，這一地塊原系深圳市圳寶實業有限公司在上個世紀80年代被劃撥的土地，用做企業發展。該公司曾嘗試與中建公司合作開發，約定權益分成由圳寶公司佔45%，中建公司佔55%，但直到1997年合作告吹時都一直未曾動工。
此後，圳寶公司又與深圳市雪納房地產開發有限公司簽訂合作開發協定，但因圳寶公司卷入一宗合約糾紛案，作為第三人被訴訟法庭，被法院判決償還185萬多元款項。該公司無力承擔，遭到法院強製執行。深圳市中級人民法院在1997年11月12日發出裁定書，拍賣圳寶公司持有的該地塊，用於清償債務。
經過公開拍賣，深圳市錦銀公司競拍到了這一地塊，後雙方發生分歧，此地遲遲未有動工跡象。
對此，深圳市規土委此前回應，“該地塊無法順利完善後續用地手續，主要是由於法律手續不完善，這宗地塊一直處於查封狀態。”
與上述地塊有相同命運的還有聯泰地產。2004年，聯泰地產拿下了紅樹灣純別墅地塊，這是公司早年建設濱海大道政府給的返還用地。項目佔地99486.9平方米，容積率僅為0.62，是一塊低密度住宅項目。彼時，聯泰地產一直對外聲稱，以“城市巨作，細細研磨中”。不過直到今天，這塊用地依然沒有“研磨”出來。
中國房地產報記者在現場看到，該地塊被圍了起來，裡面雜草叢生，和不遠處林立的高樓形成了強烈的對比。
目前在聯泰地產官網上，依然有提到“規劃建設項目有深圳紅樹林9號地項目”。這家房企布局了深圳、汕頭、南昌、武漢、廣州、九江等城市，開發規模近2000多萬平方米，現年開發能力在100萬平方米以上，並擁有充足的土地儲備。
不過為何偏偏紅樹灣地塊久久未動工？中國房地產報記者試圖聯繫聯泰地產未果。
有接近聯泰地產的人士對中國房地產報記者表示：“就得知的資訊來看，確實是因為規劃調整的問題一直無法動工。最早聯泰地產是想要蓋別墅，但是全國限墅令的頒布使得別墅蓋不成。曾經有傳言是合作開發，還有說是轉讓給了中信，不過一直未有動工跡象。政府又調整深圳灣整體規劃，要打造深圳灣超級總部基地，取消了所有的住宅用地，全部轉向商務開發。這個是影響最大的問題。”
早在2010年就有報導稱，聯泰地產相關負責人回應沒有動工的原因“主要是因為片區不斷更新，政府規劃隨之調整，項目參數難以確定”。深圳市規土委當時也認可了這一說法，確屬規劃調整因素。
不過，這宗地塊何時能開發，依然是謎。
另外，還有地塊是開發商拿地時間過長，卻一直在緩慢開發中。如位於寶安中心區的泰華N7地塊，屬地鐵上蓋項目。泰華地產於2005年拿下這塊地，直到2018年才剛剛開始動工。中國房地產報記者實地走訪了工地，目前工地的圍牆上標注著進度是“一期基坑支護、土石方工程項目部”。
泰華N7項目開工情況 中房報記者 翁曉琳 攝
圍牆上的工程概況牌顯示，合約開工日期為今年1月1日，竣工日期為2020年6月30日。截至10月23日，工地內部左側依然是雜草叢生，只有右側有孤零零的一排基礎建築。
中國房地產報記者詢問了工人們進度，有工人表示：“這個並不清楚，不過進度比較慢”。隨後中國房地產報記者試圖聯繫泰華地產，不過官網上的電話處於無人接聽狀態。
泰華地產官網上披露的項目顯示，從1996年第一個泰華花園入市後，泰華地產一直保持著穩定的腳步，1-2年就會推出一個新項目，但是入市步伐在2008年卻戛然而止，在推出了泰華陽光海後，直到2013年才推出了梧桐島項目。在這之後，泰華地產繼續沉寂至今。
泰華N7項目在2007年11月拿到建設用地規劃許可證；2008年，開盤消息曾經盛傳，但無下文。直到2018年7月，深圳市規土委披露的宗地《建設用地規劃許可證》變更的公示，才顯示泰華地產因為《建設用地規劃許可證》失效來申請按照原來指標執行。
泰華是最早落戶深圳寶安區的港資企業，上世紀90年代後期，在深圳發展勢頭很猛，寶安區幾乎所有對外公開出讓的土地，都讓泰華拿下。據不完全統計，1998年到2001年，泰華六年間斥資7億多元，競得土地30多萬平方米。
有接近泰華地產的人士對中國房地產報記者表示：“N7地塊動工慢，是寶安很多業內人士都知道的事情，他們公司的的確確在開發上壓力較大，原因是領頭人羅瑞希突然逝世，導致泰華地產一下子慌了；加上有欠債在身，已元氣大傷。”
土地閑置原因多樣
來源：深圳市規土委公布的《閑置土地資訊公開表》
深圳於2001年建立了土地有形市場後，規定所有經營性土地無一例外進入市場交易。但是大量早期的、無法公開監測到的協定出讓土地數據無從知曉，這其中，不少開發商、私人業主就鑽了空子，收購了大量農村集體用地，等待土地升值。
2006年起深圳開展了閑置土地專項清理處置工作，先後頒布了閑置土地的工作方案和閑置費的徵收管理辦法。不過，深圳土地閑置的難題卻一直存在，如位於鹽田區某個港企打造的項目，總建築面積只有15萬平方米，卻開發了超過20年之久。
有業內人士對中國房地產報記者透露，“深圳早期有很多土地違法的行為，有些可能至今手續依然不合規，故意將完整的一塊土地分割成若乾小塊分期開發；有的開發商為了規避被認定為是閑置，打根樁挖個地基就停工，但是對外宣稱已經動工了；甚至有的還通過債權方提起訴訟，打官司凍結土地來拖延時間。”
此外，早年深圳市規土委相關負責人曾接受媒體採訪時直言，“我市土地閑置的原因較為複雜，其中因政府原因導致土地閑置的情況較為普遍。”
中國房地產報記者也在2016年的《閑置土地資訊公開表》上發現，已經披露的71宗土地中，由政府原因導致閑置的21宗，還有2宗是非單一閑置原因，相當於三成的閑置土地是和政府相關的。
據悉，土地周邊市政配套設施滯後、規劃編制和規劃調整、征轉地補償關係、大規模的地鐵和市政路線建設等構成了深圳市土地閑置的四大主因。
地少人多的深圳，土地資源一直是城市發展的瓶頸，深圳也試圖改變這一局面，2018年，深圳市規土委的目標是通過修訂土地整備利益統籌辦法，著力解決土地歷史遺留問題，力爭全年盤活釋放土地11平方公里。
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