手持100萬，我在天津能買到什麽樣的房子？

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100萬在天津選擇面很大

前段時間米宅團隊推出了首付70萬能在北京買到什麽樣的房子的文章，小夥伴們紛紛表示，看看這價格再看看這位置，真的是心頭滴血。

現在，我們來看看在天津100萬能買到什麽樣的房子?

好消息是，在天津所有的行政區，都可以買到100萬以下的房子！是全款，不是首付！有沒有很激動？我們接下來看看天津不同價位二手房的總體供應分布。

選取鏈家網在售二手房數據進行分析可得（選取鏈家數據主要是因為數據時效性強，但鏈家樣本可能和總體成交情況存在偏差），100萬以下的在售房產佔總房產的5.8%，200萬以下的房產則可以佔到在售總房產的近一半。

剛需在天津上車，實在是比北京容易太多了。

表：在售二手房產價格分布

數據來源：鏈家地產

數據來源：鏈家地產

雖然各區都能買到100萬以內的房子，但房子跟房子可能大不一樣。在和平區，100萬的房子畫風可能是這樣滴：

▲圖：勸業場商圈的一間房（10平米）

在濱海新區，畫風可能是這樣滴：

▲圖：濱海新區某海景房

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城六區學區房

感受完兩個極端，下面來一起看看100萬低價房的具體情況。

?市內六區學區房

100萬可以買到和平區熱門小學的學區房嗎？可以的！不過也要看運氣。

目前和平區八所名校（天津實驗小學、和平中心小學、嶽陽道小學、昆明路小學、萬全小學、鞍山道小學、耀華小學、第二南開中學小學部），實行“六年一學位”政策，大大減少了學區房的供應，超小戶型的學區房在市場上比較搶手。

下面以和平中心小學為例，我們看看100萬左右有什麽選擇。下圖是中心小學的學區範圍，其中絕大部分小區建築年代較久，面積也不大。

從單價上看都很高，每平米5-8萬元。但由於絕大部分房源都是小戶型，總價尚可接受。

本區域最近兩年成交情況來看，成交主力戶型是10至40平米，對應的總價在100萬到250萬左右。

預算在100萬的話，可以選擇1室0廳0衛的拆間。這種拆間多數為公產房，共享廚房和衛生間。

這兩年的數據中，興遠裡、河北路、河南路、山西路小區均有100萬左右的房源成交。

和平區熱門小學中心小學的學區均價位列和平之首，除去均價同在7萬之上的實驗小學、嶽陽道小學，其他學區的學區房購買會相對容易一些。

大家如果預算有限又想購買學區房，就可以尋找心儀學區對應的老破小，選擇面積最小的下手即可，受限於篇幅我們就不一一列舉了，下面放上和平區學區房4月價格地圖供大家參考。

值得注意的是，選擇小學學區房的話，還要考慮小學對應的初中，現在和平區實行公辦初中劃片搖號入學。如果您的孩子成績特別優秀，能夠考入著名私立初中的話，就不用擔心要搖號了。

下圖是目前的和平區小升初劃片。

值得提醒的是，目前北京已經實行了小學多校劃片，在教育部多次發文的壓力下，天津也有學區政策變動的風險。

如果不是孩子馬上面臨就學，建議大家謹慎購買老破小學區房，如果等待時間過久，不排除政策發生變化的風險。

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城六區非學區房

同時滿足自住加學區的話，總價無論如何也在200萬以上了，不過如果不考慮學區，只想在市內六區選擇交通便利的自住房的話，100萬之內還是可以實現的。

我們以南開區為例，看看低總價房源的分布。

南開的二手房均價為3.2萬，非學區房的老舊社區均價大概在2萬多，這就意味著100萬以內的30來平米的老破小有不少，其中不乏距離地鐵站1000米以內，周邊配套良好的老破小。

這些老破小在王頂堤、萬興街、嘉陵道街、學府街、長虹街、水上公園街等等都有分布。從我們下圖舉例的房源中大家可以了解下這些老破小的位置和風貌。

南開的二手房均價僅次於和平（5.1萬）、河西（3.5萬），也就是說，在均價為2.5萬左右的河東、河北和紅橋，選擇就更多了，面積也可以增加到四五十平米，基本滿足一個小家庭的居住需求了。

▲圖：市內六區二手房均價

從這裡可以看出天津買房和北京買房有很大的不同，在北京，總價200萬以內的房子都遠在天邊了，在天津，只要你不要求房子新，不怕面積小，市中心的便宜房子隨便挑。

天津不是沒有貴的房子，但是在同一地段，高端建案和低端建案的差價要比北京大的多。

為什麽會有這種差別？這說明相對於人口，北京的土地供應嚴重短缺，本來面對中低收入群體的居住品質較差的房子價格被人為提高了，而天津的土地供應較為充足，只有面向高收入群體的居住品質較佳的房子才能賣上高價。

因此在天津，和選地段同樣重要的是選你的鄰居，高品質建案的保值能力要好於老舊住宅（不考慮學區）。

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郊區新盤

很多北漂來津購房還是偏好新房，因此，我們重點介紹一下低總價的新房。

低總價的新房主要分布在遠郊區和濱海新區，以及部分區域的商住房。

不得不說，雖然各區都能買到100萬的房子，但即使在遠郊區，100萬的預算也無法買到區內核心位置的新建案。好在，雖然低總價的房子總有這樣或那樣的短板，也並不是全無亮點。且聽米宅慢慢分析。

1、寶坻京津新城

寶坻京津新城早就出過名了，只是是作為鬼城出的名。

2003年，潮汕著名商人朱孟依以78元/平方米的土地成本價拿到天津寶坻一塊2.5萬畝的鹽鹼地。朱孟依當時的設想是在這片土地上蓋起上千座別墅、900個房間的五星級酒店、溫泉城和雙語學校，耗資200-300億。

這塊看似白送的土地卻讓朱孟依深陷其中，甚至一蹶不起。項目銷售一直不見起色，銷售額至今僅約20億元，這片廣袤土地上至今人煙稀少。

不過，隨著京濱城際的開工建設，寶坻京津新城又看到了新的希望。

京濱城際是連接北京與天津濱海新區之間的城際快速鐵路，也是京津城際之後第二條連接京津的高鐵線路，工期為4年。

建成後，北京至濱海新區通達時間約57分鐘。寶坻至北京約18分鐘，到天津機場約32分鐘，到濱海新區約39分鐘。

京濱城際天津段全線設寶坻南、京津新城、北部新區、濱海機場和濱海等5座車站。

京津新城的代表建案有實地海棠雅著、恆大花溪小鎮、鴻坤原鄉小鎮、遠大城等等，均價在8000-9500之間，價格比武清便宜不少。

不過遺憾的是，這些建案雖然離高鐵不算遠，但並不是武清部分高鐵盤步行可至的情況，目前的新盤大多數離高鐵站3-5公里。但是100萬可以買到全新小兩居仍算不錯的選擇。

代表建案：實地海棠雅著

均價9500元/平米，在售戶型85-105平米。總佔地面積26.4萬平米，綠化率40%以上，容積率1.3。項目北鄰高鐵南站，南接津薊高速溫泉城出口，東側緊鄰即將開館的的玉石博物館，東南側為大學城。

天津恆大花溪小鎮：毛坯，高層均價9000元/平米，戶型建築面積為87-110平米2-3室。洋房均價12000元/平米，戶型為建築面積96-158平米，7層到頂，1梯2戶。項目位於北京東京津生態新城（津薊高速九園線出口寶白路東）

2、團泊湖和東麗湖

團泊湖和東麗湖都是天津市的主要別墅產出地之一（另兩個是武清下朱莊和濱海生態城）。

別墅聚集區往往意味著低廉的地價，所以這兩個地區的普通住宅也成了全天津的價格窪地。

從地名可知，團泊湖和東麗湖都坐擁湖泊資源，有良好的生態環境。我們之前專門介紹過團泊，此處就不再贅述，下面講講東麗湖。

東麗湖是天津市八大旅遊景區和七大自然保護區之一，從地理位置來看，東麗湖位於天津市東部，距市中心約27公里，距濱海新區約36公里。

東麗湖的尷尬在於，無論是到市區還是到濱海新區距離都很遠，從天津站出發乘坐公車到東麗湖附近，大約需要1.5~2個小時的時間。

而且東麗湖的配套設施很不健全，比如區內缺乏大型醫療機構，地鐵仍然在規劃階段。

天津市地產界曾有評論稱，如果不是因為入駐的都是大房企，東麗湖板塊將會成為一個超級爛尾大盤。

從米宅的角度來看，目前團泊和東麗湖的房價差不多，從區位上看，離天津市區更近一些的團泊更勝一籌，東麗的優勢則在於東麗目前有一定的產業基礎。

但由於交通條件的限制，團泊和東麗湖都不是北漂自住的理想選擇，更適合工作在附近的居民購買。

建案代表：東麗湖萬科城

高層8、9號樓均價10500元/平米。主力戶型建築面積85-95平米2室，26層到頂，2梯4戶。項目地址位於東麗東麗湖路轉東麗之光大道。

代表建案：天津華僑城天鵝堡

價格待定，周邊均價12500元/平米，主力戶型：二居(建面89㎡)二居(建面96㎡)三居(建面109㎡)，項目地址：東麗東麗湖路以西，東麗之光大道以南，開發商為天津華僑城實業有限公司。

3、濱海新區低價新盤

濱海新區整體房價要比天津市區低很多，100萬的預算在新區有眾多選擇。

老城區可以買到滿足基本居住需求的學區房（四十平米左右），偏遠的地方還有大量的便宜新盤。這些新盤主要分布在塘沽灣、濱海高新區、臨港經濟區、中新生態城旅遊區等等。

我們之前寫過一篇濱海新區購房總綱領，出於種種原因，這些低價建案絕大部分並不在我們寫過的購房總綱領的推薦購房範圍之內，比如塘沽灣的配套匱乏且層次較低，高新區的好區域（濱海站周邊）價格超過100萬，在100萬以內的又過於偏遠，臨港經濟區的居住環境較差（工業汙染）等等。唯一的亮點在於中新生態城旅遊區。

生態城旅遊區大概是全天津市所有低價建案中唯一同時滿足地鐵在建（兩年內開通），居住環境佳，綜合配套水準不錯的區域了。

我們之前提到過，生態城是由新加坡和中國政府共同規劃，基於新加坡的理念，生態城全區域都要滿足一系列綠色環保指標，並且會保證所有居民有便捷的公共出行方式和配套裝務設施。

目前生態城旅遊區北部的價格較低，一是因為離已經較為成熟的生態城起步區較遠，二是現在建案周邊的主要配套設施都處於正在開發的狀態，人氣不足。

地鐵在建，醫科大學醫院在建，商業在建，大學園區在建，辦公大樓在建，當然建案本身也在建。不過當前的大工地建成以後可能就是另一番光景了。

值得一提的是，旅遊區北部的新盤是海景房，小區內部就有沙灘。

建案代表：力高陽光海岸

均價10500元/平米，高層戶型88-136平米，精裝交房。力高陽光海岸項目位於天津濱海旅遊區海域範圍內，東臨天津 漁港、南臨渤海、西鄰航母主題公園、北至海濱大道，擁有航北路、漁航路、濱海高速等多條城市快速路。

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商住樓

100萬商住也有很多選擇，但我們直接亮明態度，慎選。

商住樓雖然價格有競爭優勢，但最大的Bug是大部分商住無法落戶，也就沒法享受天津人才落戶政策紅利。天津也有少部分可以落戶的商住，但需要認真甄選，小心入坑。

同時，天津總體的情況是商業供應嚴重過剩，尤其是濱海新區，在響螺灣有不少建的高大上的商業綜合體打著免租金的旗號招商。

商住樓用於辦公，租不上價，用於住宅，物業水電的費用又較高，在天津總體房租水準較低的情況下這些費用會佔不小的比例，跟普通住宅相比處於劣勢。

從實際的銷售來看，相當多的商住項目去化緩慢。

如果投資商住樓，首選能落戶可自住的商住，其次要看是否有穩定的高額租金回報。

最後總結，不管是市區老破小，還是偏遠的新盤，對北漂來說，100萬在天津還有相當多的選擇，首付幾十萬就可以輕鬆上車，這才是最重要最值得慶幸的。

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