租房市場需要正本清源

中國住宅市場長期以來圍繞購房做文章，租房的制度設計基本是空白，今夏的房租大爭論是數十年矛盾積累的一次爆發，也正是解決問題的好時機。

《財經》記者 王博/文 馬克/編輯

8月22日，北京市住建委和相關部門聯合開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線，這是一周之內政府及相關部門第二次公開關注北京租房市場。8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，要求自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業，共同承諾不漲租金，並在未來三個月拿出超過12萬套/間房源投向市場。

《財經》記者獲悉，早在17日下午，就有自如、相寓等長租公寓運營負責人到北京住建委開會，向有關部門介紹情況。

中信證券的統計數據顯示，2018年7月，一線城市房租增速處於過去五年高位，過去一年平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%。

北京房租的快速上漲，不僅引起了監管層的注意，也把產業鏈各環節都牽涉其中。從資金的供給方銀行、P2P網貸公司、信託基金，到房屋中介機構鏈家、我愛我家，再到長租公寓運營商自如、相寓、蛋殼等無一例外。

北京的房租為什麽上漲？公眾質疑最多的兩點是：長租公寓高價收房惡意競爭、中介機構利用租房貸款野蠻擴張，但供需關係這一基本面卻討論不足。從去年開始，北京市大規模清理集體建設用地上的非正規住宅，禁止N+1租賃模式（將客廳改造成單間，把N個房間和1間客廳分別租給N+1個人）。前者使床位減少，後者又讓單間供給不足，而這恰是最大部分的租賃需求。

貝殼研究院院長楊現領博士認為，租賃市場的問題，本質是供求問題，我國住宅市場長期以來圍繞購房做文章，租房的制度設計政策支持基本是空白，租賃住房的供給一直處於被壓抑狀態，今夏的房租大爭論可以說是多年矛盾積累的一次爆發，也正是解決問題的好時機。

8月22日，楊現領接受了《財經》記者專訪。

為什麽北京房租漲得最快

《財經》：一線城市的租金都上漲了嗎？

楊現領：我們研究了全國十個重點城市的租金上漲情況 ，數據表明，全國重點城市的租金並非全部出現大幅上漲，租金上漲壓力主要集中在一線城市。2018 年上半年，北京和深圳租金漲幅均超過收入漲幅，其租金水準與收入水準偏離度較大，租金支付壓力較大。

2018年1-7月全國10個重點城市中，有8城租金出現同比上漲，較2017年有所增多。 其中，杭州、北京和深圳租金漲幅較大。其他城市租金漲幅多出現回落，天津和南京租金由漲轉跌。10城中也僅杭州、北京和深圳租金漲幅超過收入漲幅，其他城市租金漲幅相對溫和。

相對而言，北京的租金上漲壓力更為顯著。2016 年以來，北上深三城租金走勢有所不同，北京總體呈現持續上漲態勢，而上海、深圳租金走勢穩中有升，到 2018 年 7 月累計漲幅為 9.9%和2.7%。

《財經》：為什麽北京的漲幅最大？

楊現領：表面來看七八月是畢業、換工作的旺季，每年這一時期都會略有上漲。實際原因是供需失衡。

一線城市的房屋租賃市場，底層是藍領及服務人員，他們住房需求是床位和群租；第三層是白領，他們一般選擇N+1合租和青年公寓。這兩部分人群的租賃需求佔了70%。第二層是中高端市場，主要面向較高收入群體以及全家整租，約佔20%。頂層是豪宅市場，佔比不到10%。

△ 一線城市住宅租賃市場結構圖。資料來源：貝殼研究院

去年，由於政策原因，北京的部分租賃需求由五環外轉移到城中，擠佔單間和整租（租一整套房）市場。2018年之前，整租市場都是供大於需，長年租金上不去，出租率低，但今年整租成了租金漲速最快的市場。藍領階層從第四層進入第二層，把房屋整租下來，然後再與其他人分租。

租金上漲壓力與供給缺口相關。從各城市的租賃人口以及租賃住房供應來看，北京和深圳人均住房間數僅為0.34 和0.3，住房缺口比其他城市大得多，直接導致租金大幅上漲。

《財經》：貝殼研究院數據顯示，過去三年上海租金只上漲了5%，漲幅低於北京，是因為上海供需缺口比北京小嗎？

楊現領：根本原因是上海房屋租賃行業的市場化程度高。上海市政府鼓勵把廢舊廠房改造成集中式公寓，消防審批相對沒那麽嚴格。這種集中式的單間批量投入市場相當於新增供給，對市場的影響比較明顯。過去兩年上海每年可以增加10萬套/單間，今年是30萬間。而2017年上海常住人口比上年減少了1.37萬。上海市場根本消化不了那麽多套長租公寓，這也讓長租公寓充分競爭，為了生存各家除了引入資本，也會更重視產品的性價比和用戶體驗。

長租公寓是天使還是魔鬼

《財經》：長租公寓公司目前受到很大質疑，這兩年資本大批進入長租公寓行業，但資本是否助推了長租公寓公司高價收房惡意競爭進而抬高了房租？

楊現領：相對於龐大的潛在市場以及糟糕的租賃體驗，資本在住房租賃市場的進入量是非常少的，這兩年雖然有資本進入加快，但是全行業加起來，迄今也就是百億級別，相對於未來3—5兆的市場，可以說非常有限，對於供給的影響可以忽略。事實上，這個行業的問題之一是資本進來太少了，而不是太多了。

北京租房市場佔有率大致是442的比例，普租（C2C模式，只是通過中介機構匹配客戶）佔4成，二房東佔4成，長租公寓和自由房主佔兩成。也就是說，長租公寓能主導的市場太空並不大；換言之，供給端最大的問題就是B2C的品牌公寓滲透率太低，無論是供給的數量，還是供給的品質，機構的影響都太有限。

資本進入跟房租上漲也沒什麽關係。一方面，品牌公寓的主流客戶是單間，這批租客對價格高度敏感，如果價格高5%，他們就轉去二房東處租房。另一方面，作為機構，價格管理的核心不是房租高低，而是平衡出租率。為了獲得高出租率，實現單間收益最大化，長租公寓不可能大幅漲價。再者，租房市場是非常分散的，任何人都不可能真正意義上影響市場價格，一線城市，把前十10家機構加起來，市場佔有率都不足10%。

《財經》：市場非常擔憂長租公寓行業的經營風險，租房貸已經被與P2P網貸相提並論，P2P行業已經連續爆雷，長租公寓會步其後塵嗎？

楊現領：房租貸款是有價值的。房租貸款最初是針對以新畢業學生為主體的人群推出的消費貸款。對相當部分剛畢業的學生來說，一次性支付一大筆租房押金和租金非常困難。後來這項業務逐步推開，因為長租公司收來一個房源後，一般先要裝修、改造，然後再出租，就是說它先得投資，然後才獲得收益。租金貸本質上是提前收回公司的投資，能有效緩解長租公司的資金壓力。

《財經》：如果出現壞账怎麽處理？

楊現領：機構一般會兜底。先解約，再把剩餘租金和貸款還給銀行。房租貸款和P2P網貸跑路不一樣，它有真實的消費行為，有真實的房東資產，風險也相對可控。

有沒有“跑路”的公司？即使有也是極少數。長租公寓目前處於發展階段，資金缺口較大，需要信託、銀行、債券、股權等金融工具的支持。品牌公寓，一般和銀行合作，而二房東更多會同P2P網貸公司合作。越是大公司，資金成本越低，經營水準越高，風險也越低。

《財經》：租房貸會被用於收購房源的擴張嗎？如何把控其中的風險？

楊現領：如果把貸款用於擴張，則考驗一家公司兩方面的能力。一是運營能力，實現高出租率；二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問題。品牌性大公司考慮的是可持續發展，一定不會過度收房，它要平衡出租率與現金流收支。

其實銀行比誰都關注這個問題，銀行的账戶監管、保證金制度、貸後跟蹤、財務報表批露、系統跟蹤，都是對房租貸的監管。

《財經》：監管層已經發聲要嚴查租金貸，這是否會給長租公寓公司帶來資金壓力？

楊現領：加強監管和行業自律都沒問題，但現在的輿論形勢讓導致整個行業的資金使用成本提升。未來無論是發債還是授信都會趨嚴。如果銀行不願意貸款甚至停止貸款，行業向市場的供給就會受到硬限制。長租公寓公司肯定是租房市場的先進生產力，如果長租公寓行業發展不起來，市場又回復到若乾年前C2C加黑二房東主導的狀態，那對租房人絕對不是一件好事。

租房市場的制度建設空白亟待填補

《財經》：貝殼研究院近日發布的數據顯示，一線城市的租賃供給缺口比較大。如何才能盡快緩解這一矛盾？

楊現領：從需求端和供給端雙管齊下來解決問題，並加緊補上制度建設的空白。未來可以考慮如下政策著力點：

第一，提高租戶的可支付能力，增加對弱勢群體居住的支持力度。如在國外，租金支出佔家庭可支配收入一旦超過30%，多餘部分就由政府承擔。有些政府發現接受現金補貼的家庭很多並未將其用在租房上，就又改為發放租房券。

第二，鼓勵市場化租賃供給。 1998年的房改開啟了住宅市場，但制度設計和資源投入都是圍繞購房市場的，租房市場一直未予重視。一線城市存在剛性缺口，除了常規的新增住宅外，可以引入市場化機制，在集體建設用地上，或者企業閑置用地上開發租賃住房。

第三，盤活存量。首先是鼓勵私人房源出租。其次還可以盤活國企宿舍、村集體產權住宅，鼓勵將它們交由市場專業租賃運營機構；最後，培育專業化租賃機構，鼓勵民間資本建設長租公寓，提高市場競爭度。在規範清晰的基礎上實現“N+1”的合法化、明確商業樓宇改做住宅的實施細則和相關稅收優惠政策。

第四，鼓勵租期、支付方式和租賃產品的創新與多元化。對短期租賃支付壓力較大但信用較好的租客實行押一付一的支付方式。

第五，推動租賃配套設施建設，如發展租賃征信來規避潛在違約風險；支持專業化住宅租賃機構發行企業債券、租約證券化，為租賃機構提供更靈活的融資方式。

我國自1998年房改以來，建立了一套以“購”為中心的住房制度體系。土地招拍掛制度、住房抵押貸款制度、開發商預售制度等都是圍繞購房設計的，但租房市場的制度設計是空白，今夏的房租大爭論，其實是多年矛盾積累的一次爆發，但也正是解決問題的好時機。

監製 | 李勇 責編 | 伊珊