集中式和分散式公寓，哪種住得更舒心？

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裝修完成的集中式公寓內景

白色的落地吊燈圈出柔和的光芒，玻璃窗外是剛剛貼上的“福”字。一群年輕人穿著T恤、毛衣、運動衫，伸長雙腿，愜意地仰倒在錯落有致的沙發上，談笑間盡是飛揚神采。

這裡是上海“魔術方塊公寓”的一角，它是上海通過“代理經租”模式運營存量房源的機構之一。伴隨多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度不斷推進，租房成為人們實現住有所居的重要一環。上海2018年政府工作報告中明確，要支持專業化、機構化住房租賃企業發展，新增代理經租房源9萬套。

熙熙攘攘的上海每天都在迎接八方來客，在這座超大城市的大街小巷，類似的公寓數量正在悄然增長。如何讓代理經租機構實現專業化運營？如何保證租客住得更舒心？近日，解放日報上觀新聞記者集中探訪了滬上代理經租市場。

代理經租的兩種模式：“集中式”與“分散式”

什麽是代理經租？上海市房屋管理局市場監管處副處長劉紀來告訴記者：原先的租賃市場以自然人出租為主，假房源、黑中介等亂象，曾是難以破解的頑疾。近年來，市場湧現了例如魔術方塊、自如、青客等代理經租機構，相當於租客和房東之間的“第三方”，與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造後重新開放給租客，通過市場之手，緩解租賃市場長期存在的糾紛。

為何代理經租能夠化解租房“痛點”？記者了解到，由於代理經租機構具有品牌化、機構化的特點，發布的房源真實度較高；還提供相應的房屋管理服務，例如保潔、維修等，提升了居住體驗和安全性。

日前，上海住房租賃公共服務平台正式上線，截至4月11日，已推出43707套可出租房源，由代理經租企業運營的房源也被納入其中。“平台從房源發布、實名認證、合約網簽等基本功能入手，引入金融、法律、租金查詢等部分公益服務項目。今後，將按照開放、共享的原則，分步實施、逐步完善。”劉紀來表示。“平台功能全部建成後，將逐步實現租賃合約網簽、備案一體化，從事代理經租的企業，應首先到房管部門備案，通過入網認證後才能在租賃平台上從事相關業務。”

上海住房租賃公共服務平台首頁顯示的房源數量

圖片來源：上海住房租賃公共服務平台

記者走訪發現，目前，上海代理經租市場主要分為兩種運營模式：“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商業用地、商辦用地改造而成，整棟樓宇均用於租賃。運營機構獲得物業和土地資源後，按標準對房型和內部配置實行統一裝修改造和對外招租。分散式公寓的來源則以自然人房源為主，以房間為部門，零星散步在城市的不同區位。

“若把集中式公寓比作‘陣地戰’，分散式就像‘遊擊戰’。”一位租賃行業從業者告訴記者。“對於企業而言，選擇何種發展模式，還是要根據自身優勢決定。擁有酒店、開發背景的創始團隊，更適合運營集中式公寓。而擁有中介資源的企業，則在開發分散式公寓上佔便利。”

集中式：統一改造，統一管理

魔術方塊公寓、蛋殼公寓、V領地青年社區……這些“互聯網風”十足的名字，都是滬上集中式公寓的代表。其中，魔術方塊公寓在2009年就進入市場，目前已經分布全國20座主要城市，管理4萬間房間。蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海等8地市場，房間規模近8萬間。V領地青年社區成立於2011年，目前累計運營房源突破1.2萬間。

“標準化、可快速複製的產品模型正是集中式公寓的優勢之一。”魔術方塊生活服務集團副總裁金喆告訴解放日報上觀新聞記者。在魔術方塊公寓，一間普通房間大小在15至25平方米之間，配置床、書桌、洗衣機、衛生間等，在一棟樓宇內，類似的房間約有八十餘個，各個功能區均按模塊設計，通過不同的排列組合形成約10種房間格局。

“魔術方塊公寓”的樣板房

圖片來源：魔術方塊公寓

為什麽公寓設計也要“模塊化”？金喆解釋，在公寓行業內，幾厘米的差距都意味著客戶體驗的巨大差異。“例如書桌應該距離地面多高，床位懸置在半空還是放在地面上，一旦摸索出客戶接受的產品模式，集中式公寓能實現批量生產。”另一家公寓運營商“V領地”CEO周君強告訴記者，為鎖定客戶群體，他們隻提供一個價位的房源，針對月薪6000至1萬元的年輕人。

對於租客而言，集中式公寓的社交屬性是吸引力之一。在V領地，記者看到擺放在地上的跑步機和建身器械，這是租客的公共健身房。往前走幾步，就是公共客廳，紅色的剪紙掛在椅子角落，牆上貼著裝飾畫，桌上散落著零星的邀請函——這是租客在為周末的聚會做準備。在V領地，幾乎每周都會舉辦集體活動，租客們聚在一起看電影、玩桌遊，宛如學生時代的宿舍生活，關係更親密。

租客正在“V領地”的房間內討論工作與生活

圖片來源：V領地青年社區

集中式公寓的租客一起參加自行車比賽

圖片來源：V領地青年社區

在安全性上，集中式公寓自成社區，統一配置安保設施，門禁處安裝“人臉識別”，防止陌生人進入公寓。在人流密集的公共區域內，則有24小時的監控系統，一旦出現意外，房屋管家可以在第一時間趕到現場。“每個管家需要管理70多套房源。”金喆說，“集中式公寓提高了管理效率，降低了人力資源成本。”

分散式：房源更自由是“殺手鐧”

分散式公寓零星散落在城市的各個角落，無論在何處，都能覓得它們的蹤影。目前，上海的分散式公寓品牌以鏈家旗下的“自如”、我愛我家旗下的“相寓”和“青客”為代表。

“租住自如的這套公寓，是因為離市中心更近，出門左拐就是地鐵，上班通勤很方便。”租客常先生介紹，他租住的房間由自如提供，月租2500元，位於一家老式公家宿舍內的三樓，大小約為10平方米左右，內部配置了床、櫥櫃和書桌。

由老舊公家宿舍改造成的“自如”公寓

圖片來源：上海自如

打開“自如”APP，能看見三種不同類型的房源：自如友家、自如整租與自如精選。其中，自如友家以合租為主，房屋以單間為部門分散出租。自如整租和自如精選則以整套房源為部門出租，其中，自如精選主要針對的是高收入群體，提供更精美的裝修服務。

由於分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成，在房源獲取上，分散式和集中式公寓截然不同。在位於閔行區顓橋鎮的一家“青客”公寓內，幾位工作人員正在與房東交流，這是青客培育的“采房團隊”。“采房團隊負責與房東商議租賃合約，並提供具體的報價。”青客CEO金光傑介紹。“房東可以在APP上注冊，並填寫房屋資訊，會有采房團隊主動上門聯繫。目前，市場上大部分存量房源都集中在自然人手裡，規模龐大，青客每月可以擴張8000至1萬間房源。”

青客的“采房團隊”正在與房東交流

圖片來源：上海青客

“集中式”VS“分散式”

對於普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看價格，其次看位置。”租客李小姐告訴記者。“這些代理經租機構運營的房源，普遍比傳統房源價格更高。就算有裝修、管理等增值服務，租客付款時也得權衡一下。”

經記者走訪了解，從價格來看，集中式公寓的整體溢價水準更高。以魔術方塊公寓為例，其單間公寓價格比周邊出租民房高出15%-25%，最高達到6000元/間，主要集中在交通便利的城市中心區域或產業園區以及大學城等。在嘉定安亭、閔行等地區，集中式公寓的普遍單價為2000元/間左右，與周邊出租民房相差無幾。

分散式公寓的溢價水準相對較低。在閔行區顓橋鎮內，記者看到一套三室一廳的房源，獲取房源的價格約為3300元/月，而出租價格則為3600元/月，上浮價格僅300元。

“房屋的位置不同，租金隨位置波動的差異較大。”李小姐說。“無法直接比較集中式和分散式公寓的價格差異。”最後，在郊區工作的她選擇了入住附近一家集中式公寓。

從位置來看，由於分散式公寓由自然人房源改造而成，位置較為靈活，在地鐵、車站等關鍵交通樞紐周圍均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中環、外環線內，在內環區域少有涉及。

在居住體驗方面，集中式公寓提供的房間更標準，配套設施也相對齊全。而分散式公寓很大程度依賴房東本身提供的房源條件。

政策層面仍有考驗

儘管市場發展如火如荼，記者近日從上海市房屋管理局獲悉，在政策層面，兩類公寓均面臨自身考驗。

對於集中式公寓而言，這樣的考驗更為嚴峻。記者搜索上海住房租賃公共服務平台顯示，目前可以租住的代理經租房源僅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥無幾。為何會出現這樣的現象？

相關企業負責人表示，集中式公寓大多由商業、商辦用地改建。在《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中提到，允許商辦用房等按照規定改建用於租賃住房。但具體的實施細則仍未頒布，對於商辦用房的類型和消防標準缺乏進一步規定，導致這些公寓至今仍處於“灰色地帶”。劉紀來介紹，部分區已開始對相關項目展開綜合評估，對具備一定區位優勢，在能保證使用安全、人員安全、消防安全的前提下，探索試點商辦等用房改造用作租賃住房的標準和流程。

對租客而言，政策空白帶來的是生活細節的煩惱。集中式公寓按商業標準計算水電費，水費高達每平方米5元，電費每度1.2元，不少租客對此頗有微詞。“每月水電費要花800元”“哪怕白天出門，晚上睡覺，水電費也居高不下。”相比之下，分散式公寓由自然人房源改造而成，在水電費上，仍按民用標準計費，比起集中式公寓便宜不少。

但是分散式公寓也面臨自己的挑戰：如何區分“分租”和“群租”？在2014年發布的《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》中對群租提出了明確界定：凡是符合將一間原始設計為居住太空的房間分割後出租，或按床位出租；將原始設計為非居住太空的房間出租供人員居住；出租房間的人均居住面積低於5平方米等等情形之一的，就會被認定為群租。

如今，分散式公寓按單間房間出租的“分租”現象十分普遍，這是否屬於群租？劉紀來介紹，在2015年頒布、2017年重新發布延用的《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見的通知》中，已經允許代理經租機構將面積12平方米以上的客廳（起居室）作為一個房間單獨出租使用。因此，只要人均居住面積不低於5平方米，客廳不被“隔斷”成兩間或以上，並具備相應的采光、通風、衛生、消防等基本條件，可以按單間房間出租，不認定為群租。值得注意的是，目前，市場上也有部分代理經租機構和不少個體經營的“二房東”被媒體曝光，為賺取超額利潤，將客廳隔斷成多間房間，或是單間房間內有多人居住（居住人數超過2人，人均居住面積低於5平方米）。劉紀來表示，這些房源屬於群租現象，租客在尋找房源時，選擇具有一定品牌、規模較大、信譽較好的代理經租機構，不僅能改善居住品質，而且有利於保障自身的合法權益。

來源：上觀新聞