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這些國家是怎樣“玩轉”長租公寓的?

封面題圖 | 龍湖冠寓

本文作者:趙然(中國飯店協會公寓委員會執行秘書長、中公委租賃式公寓研究中心院長、優尼華盛酒店管理谘詢公司董事總經理,在酒店、租賃式公寓行業有16年的豐富經驗)

預計到 2030 年,全球 2/3 的人口將居住在城市,但城市化並不均衡,城市發展呈極化特徵,邊緣城市人口流出,比如我國以鶴崗為代表的收縮城市。有經濟活力的大城市人口流入,但往往也是房價高企的區域。

伴隨生活、工作方式的轉變,一些高學歷、高收入、已婚家庭主動選擇租賃。租購並舉的住房制度改革方式,也為住房租賃市場注入生機。

位於大洛杉磯區的長租公寓 Marquessa Villas,不僅靠近航空、汽車及醫藥研發等企業聚集地,公寓周邊還有眾多知名院校及購物中心和餐飲街區

許多發達國家已經摸索出了長租公寓較為成熟的經驗,長租公寓運營的機構化滲透率達到了較高比例,美國為51.8%,德國為 41.5%,日本最高,為 65.2%。

每個國家的長租公寓運營機構也各有特色——美國的長租公寓主要運營商是 REITs(房地產信託投資基金,房地產證券化的重要手段)、私募基金和開發商,對應重資產模式;德國的主要運營商是開發商和住房合作社,對應重資產模式;日本的主要運營商是建築商轉型的物業託管機構,對應輕資產模式;新加坡房地產市場採用政府組屋為主、市場化的私人房地產為輔的雙軌制度。

這些國家的成功經驗,或許會對我們的市場轉型帶來一些啟發。

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租購同權的制度保障租戶權益

房子本身不附加福利,租戶只需依法納稅,就與購房者同等享受當地的公共服務。比如美國的基礎教育遵循劃片入學的原則,學區的標準不是產權,而是實際居住。也就是說,入學的標準不是房產證,而是真實居住在這裡的證明。反而是有產權但不住在這裡,讓孩子入學是違規行為。

2017 年,全美長租公寓存量約為 4710 萬套,佔全國住房總供應量的 35%,整體出租率約為 93.42%,主要集中在東部、西海岸和南部地區。

德國僅有 51.7%的居民擁有住房,在歐盟各國中排名最後,近一半德國人租房居住。柏林、漢堡等大城市自有率更低,分別是 14.2%、22.6%,意味著租房比例高達 8 成。

美國租房家庭的比重(1965年-2017年),資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心,US. CensusBureau

日本住房自有率穩定在 6 成左右,東京住房自有率 46.2%,全國最低,超過一半家庭租房住。

而新加坡政府堅持行政乾預為主、市場調節為輔的原則,核心是保障居民的居住權,以實施保障房政策為重點建立多層次的住房供應體系。因此新加坡住房自有率極高,2017 年高達 90.9%。只有收入極低的公民和短暫旅居的外國人租房居住,佔比不到 10%。

歐盟各國居民住房自有率(2017 年),資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心,歐盟統計局的居民房屋持有率數據

完善的法律法規防止租金上漲過快

德國頒布相關的法律對房租進行了嚴格限定,根據實際房租情況的統計資料來確定某地區的「租房價格表」,並且每兩年公開更新一次。

房租的具體價格應當在「合理房租」上下波動。如房東所定的房租超出「合理房租」的 20%,則作為「房租超高」論構成違法行為。如果房東所定的房租超出「合理房租」的 50%,則就作為「房租暴利」論,構成犯罪行為。

《住房中介法》則避免了租房者被中間人亂收中介費。因為這項法律規定,如果中介商任意提高傭金,一經發現,將被處以高達 2.5 萬歐元的罰金。

此外,德國實施《住房補助金法》,若租戶的家庭收入不足於支付租金,聯邦政府會發放補貼補足差額,2015 年共有 46 萬戶家庭獲得共計約 6.8 億歐元的住房補貼。

德國人偏好租房居住的原因,資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心,歐盟統計局的居民房屋持有率數據

日本對租賃合約實行比德國更為嚴厲的租賃控制。日本的租房合約受到民法的特別法律保護,房東如果想要更改合約(比如提高房租),必須要向法院提交正當的理由,法院通過比較租戶和房東兩者的需求來決定房東理由是否正當,而往往只有很少的房東會比他們的租戶更有需求,所以房東一般只能在租戶拒付租金的情況下才能得到法院的支持。

對於土地的租約,日本政府規定了 30 年的租期,短租期的合約即使得到了合約雙方的協商同意,也會被法律認定為無效,這導致一塊地短期租賃之後土地持有人可能無法拿回土地。

美國的租金管制法、公寓法等對私房出租、公寓出租都有嚴格的規定。《住房法》規定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場租金的 50%。市場房租也不是任意上漲的,美國實行「住宅租金管制」制度(Rent Control System)與「租金穩定」政策。

德國住房合作社業務模式,資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心,觀察者網等

政策激勵土地所有者開發租賃住宅

在德國,建設用於出租的房屋比建設用於出售的房屋會得到更多稅收優惠。這在客觀上也鼓勵了房地產投資商樂於開發更多用於租賃的住房。合計約 41.5%的租賃住房由專業機構提供(重資產模式)。房屋租約長,大都可歸入「長租公寓」範疇,許多德國家庭數十年居住在一所出租屋。

政府還資助房地產開發商對現有住房翻新改造,供低收入家庭居住。在德國許多地區,開發商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋,還可以得到政府的補貼。

日本稅收政策對住房租賃市場的影響,資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心、觀瀾財經、鏈家研究院、易居研究院

美國對 REITs 分紅部分免征企業所得稅,為住房租賃經營機構的規模化發展提供了良好環境。

日本允許以租賃住房的土地、房屋價值抵扣房產稅及土地持有稅,鼓勵土地所有者開發租賃住宅,過去 20 年來日本新開工住宅中租賃住宅的比例維持在 40%以上。

受稅收政策影響,日本土地所有者願意建設租賃住宅(長租公寓),且大都(約佔 65.2%)「包租」給物業託管企業,約 25.5%部分委託管理,僅有 9.3%由業主自己管理 。形成日本特色的「委託承建+建後代租」模式,為土地所有者提供「一條龍」服務。

新加坡住宅市場分類,資料來源:《新加坡房地產市場的變革與創新》、觀研天下

中國住房市場如何轉型?

中國未來的房屋租賃市場前景廣闊。目前約有 30%左右的 90 後大學生在畢業兩三年內的階段,主要租房住而且多采取合拚、合租方式。北上深三大城市的住房租賃市場規模以年均 15%的速度在增長,預計 2030 年將有約 2.7 億人成為租客,住房租賃市場規模或可達 4 兆元。

越來越多的開發商把長租公寓租賃業務作為下一階段的發展目標。這是一條有利於豐富住宅市場的產品線,提供更多樣化的住宅產品。萬科、世聯行等大牌房企已經跳入長租公寓的藍海,一些互聯網企業也加入到了這個行業,比如馬雲已經正式加入杭州「智慧住房租賃平台」,小米創始人斥資 1 億元入股 YOU+國際青年公寓等等。

國人大多急於買房,一方面是出於對土地佔有的情結太深,另一方面是擔心房價無休止地上漲。但是更深層次的原因可能是,中國房屋租賃市場沒有形成科學體系,租房在大眾的眼裡並不被認為是一種極富尊嚴的生活方式,人們自然缺乏安全感。

對長租公寓的需求預測,資料來源:中公委租賃式公寓創新研究中心

自 2015 年以來,國家多次發布政策鼓勵租賃市場發展,並確定了租購並舉戰略。租購同權政策在廣州最快落地實施,規定租戶子女可以就近入學,租房者和買房者在公共服務上享有平等的權利。不過,真正的租購同權應該是租金穩定的前提下的「同權」,應該是教育、醫療等公共服務資源平衡分布下的「同權」。

因此,建立長效機制,才是真正能夠豐富租購同權政策內涵的有力保障。如何建立長效機制?哪個國家的經驗最適合中國借鑒?在房地產業的演變中政府機構的作用是什麽?私人房地產開發商在城市化過程中擔任什麽角色?地產服務商在房地產業發展中擔任什麽角色?怎樣拉近資本市場與房地產市場之間的距離?

新加坡首部詳細梳理、記載過去 50 年來房地產發展與政策,涵蓋新加坡城市與房地產市場成型的各種思維、過程、動機和影響因素的權威參考書,房地產權威人士、資深專家薛義華(新)、程天富(馬)、余熙明(新)聯合創作,值得中國房地產創新轉型借鑒的「他山之石」——《新加坡房地產市場的變革與創新》已正式發售,為相關學者、學生及產業界人士,提供一個近距離學習和借鑒新加坡房地產市場經驗的機會,對於進入下半場的中國房地產行業和逐步興起的中國 REITS 行業有極大的借鑒意義。

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