在強三線城市，住宅升級需求強勁。
三線城市的房子，還能不能買？
10天前，國家統計局發布數據：35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。
即使房價平穩，業內依然認為三線城市的風險大於機遇。今年1-5月，三線城市商品住宅銷售面積增速下行至5.2%，告別持續兩年的高速增長勢頭。
剛剛，有大型開發商在半年報發布會上表示，三線城市樓市壓力大。也有知名開發商表示不進三四線城市。
三年前，三線城市的爆發，得益於棚改貨幣化安置。棚改需求釋放後，去庫存目標完成，三線城市的市場回落，房價趨穩。
最近兩年，樓市行情出現分化：一線城市冷，強二線城市熱，強三線城市穩。人口流出、收入水準有限、產業競爭力弱等因素導致“購買力不強，投資客不多”，是三線城市不被看好的重要原因。
昨天（8月24日），安徽阜陽，華潤阜陽中心首次開盤，賣出1259套住宅，總成交金額15.61億元。這是國內三線城市熱銷的一起典型案例，也是當地今年規模最大的一次推盤、最多一次單日成交。
這是三線樓市再度升溫的信號？這個建案憑什麽做到熱銷全城？
這一現象背後，還有哪些值得業內學習的經驗。
01
在安徽的西北部，阜陽是一座剛剛晉級的三線城市，也是一座一路上揚的城市。
之前談起阜陽，人們分不清它是幾線城市。直到去年，被定義為三線城市。如今的阜陽，正在全方位融入長三角。1-7月份，阜陽市在建億元以上重點項目452個，累計完成投資755.6億元。
阜陽最近10年GDP走勢圖
阜陽最近10年戶籍人口
阜陽的戶籍人口規模破1000萬。一年後，預計戶籍人口1110萬人，與目前武漢的人口規模相當。這是阜陽強勁的人口紅利。
阜陽城市總體規劃
在城市基礎設施上，阜陽的高鐵站即將通車。高鐵對一座三線城市，不僅僅改變當地的出行交通，更多改變當地的物流，以及物流背後的產業，拉近阜陽與長三角地區、中原城市群的時空距離。
阜陽與鄭州、杭州“接軌”
阜陽將打造高鐵便捷“換乘圈”
建設中的阜陽西站
4天前，商合杭鐵路（北段）、鄭阜鐵路（安徽段）第一列動車試運行。這是華東地區第二條快速客運通道。
正在建設中的阜陽高鐵西站，是綜合性交通樞紐，是安徽省僅次於合肥南站的第二大交通樞紐。
這標誌著阜陽進入高鐵時代。未來幾年，阜陽“米”字型高鐵網將逐漸成型,形成合肥、南京、武漢、鄭州一小時交通圈，上海、北京三小時交通圈，廣州、深圳四小時交通圈。
同時，當地的機場也將擴建，參照“小虹橋”交通樞紐模式，這是阜陽與世界的距離。
在一個日新月異的阜陽，地方政府辦事效率高效，對外來投資的重大項目，實施一站式、全程售後服務；對重要項目實行領導包保責任製，著力解決客商生產經營中遇到的問題，提升了阜陽的吸引力。
02
今年上半年，阜陽建案成交量3.5萬套，位居安徽省第二名；阜陽銷售成交金額276.85億元，位居安徽省第三名；土地成交507.05萬方，位居安徽省第二名。
這三項排名，能看出阜陽在安徽的地位。阜陽的城市之心，在城南新區。這個新區類似於合肥的政務區。
阜陽城南雙清灣實景圖
華潤阜陽中心鳥瞰效果圖
位於城南新區的核心，華潤阜陽中心是一座城市級的綜合體。項目總建築面積約175萬方，地上面積約127萬方，是阜陽未來生活場。
其中包括約92萬方的一線濱水住宅、約20萬方的240米雙塔商務地標、約6萬方阜陽新聞大廈，以及自持的約3萬方精品購物中心“萬象裡”和高端酒店。
8月24日，華潤阜陽中心首次開盤，銷售1259套住宅。這是安徽房地產市場的一次重磅事件。
它的熱銷，不是偶然，只是開始。從宏觀的角度，它是阜陽人口紅利、城市發展紅利與城市政府效率紅利共同作用的結果。
03
從微觀的角度，它的熱銷得益於三線城市品質綜合體開發模式。
在傳統印象中，三線城市往往擁有一個傳統的商業綜合體，是當地的地標。隨著最近5年，國內開發商的進入，出現一些新的地標綜合體與新商圈。
與二線城市的綜合體消費不同，三線城市的綜合體多在走大眾化的道路，中高端綜合體很難生存。多數城市綜合體出現定位不準、扎堆上市、同質化競爭。
在後期運營中，開發商的資金實力與操盤經驗，最終導致部分綜合體爛尾收場。其中的核心問題是，多數房企用開發商思維操作商業綜合體，而沒有用運營商思維經營綜合體。
華潤阜陽中心效果圖
對於一座三線城市來說，城市綜合體能導入新品牌與新消費，為當地帶來穩定的就業與稅收。同時，三線城市“老”綜合體，到了升級換代的時刻。
目前，國內品牌房企在一二線城市均有城市綜合體的代表作。但在三線城市，它們不敢貿然開發城市綜合體。
不過，華潤置地是例外。在一二線城市，華潤置地有著豐富的城市綜合體開發與運營經驗。此前代表作的品質，業內有目共睹。
深圳的華潤萬象城，成為業內標杆與追捧的對象。在武漢，華潤置地正在建設一座萬象城。
去年，華潤置地進入阜陽。今年，進入湖北宜昌。在三線城市，華潤置地有實力與能力為當地建設一座綜合體標杆作品。
這些標杆作品必將改變這些城市的房地產競爭格局和層次，帶動城市的開發理念、資源整合與產品品質三方面的升級。
04
在業內，住宅開發從拿地到開發，四五個月就能開盤銷售。而華潤阜陽中心，華潤置地沒有採用高周轉的開發模式，而是慢工出細活。
一個高周轉的城市綜合體，建築質量、商業運營等都將留下隱患，不利於城市界面的更新。
而華潤置地拿地後用一年時間，研究當地消費市場與產品規劃設計，希望用自己的專業引領市場，給阜陽這座城市更多的改變。
再比如，在項目的公建設計部門是美國GP，與武漢萬象城是同一家部門。華潤置地沒有因為阜陽是三線城市，而降低自己的產品標準。
眾所周知，城市綜合體是一項慢活，需要時間反覆推敲，而不能簡單複製。後期，綜合體的運營更為重要。
華潤阜陽中心效果圖
在華潤阜陽中心的規劃與建設過程中，華潤置地始終堅持高起點、高標準，從尋找國際優秀的設計公司開始，到高標準建設240米雙塔地標，再到當前項目同期開工面積近100萬方，華潤置地在快速兌現自己的承諾。
總而言之，作為中國商業地產領導者，華潤置地堅持“品質給城市更多改變”的品牌理念，用站在行業發展前沿的姿態、視角和專業能力，賦予城市每一寸土地新的價值。
［後記］
一個三線城市的綜合體，熱銷1259套住宅，背後有很多值得探討的東西。
當一二線城市拿地越來越難，單一住宅高周轉開發模式受詬病，在三線城市如何靠綜合品質的競爭，成為市場主流。
可以說，華潤置地探索出了一種新模式：通過高品質綜合體的開發與運營，改變一座城市的面貌與格局，帶動當地經濟與產業的升級，最終做到業主、入駐的企業與地方政府多方共贏。
1259套住宅，15.61億元總銷售額，首開大捷。這也表明強三線城市的住宅消費升級的需求強烈。
在房地產嚴調控的背景下，像華潤置地一樣的實力房企，憑借城市綜合體的品質升級，依然能在三線城市贏得市場。
這就是華潤置地的品質綜合體下沉到三線城市的商業價值。
文｜楊光華（地產寫字人）
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