合肥建案“降價未遂” ，誰在阻擋房價下跌？

合肥傳來一則消息引發熱議：當地某建案計劃降價6000元/平米，然後住房部門長官親自前往該建案調研，隨後，房價又回漲幾千元/平米。

有分析師認為，這意味著樓市調控迎來新挑戰，防止房價大跌比抑製房價上漲更為要緊。

房地產市場出現了由過熱轉向過冷的趨勢，九月和十月歷來是成交旺季，但今年“金九銀十”各地的新盤去化率普遍在30%以下；主要城市二手房成交額方面，9月以來同比、環比雙降的局面也多有發生。

樓市下行趨勢明顯，但成交量的萎縮幅度沒有同步到房價上。國家統計局發布9月70城房價指數，新建建案價格環比下跌的僅有上海、南京和泉州3個城市，上漲的城市有65個。即使是房價環比出現下跌的城市，其跌幅也不過零點幾個百分點。

合肥的消息沒有得到證實，迄今沒有任何一個地方政府頒布政策，要求開發商不得降價。

那麽，房價大跌的真正阻力來自哪裡？

2014年杭州某建案大幅度降價，售樓處沙盤被砸

融資成本上升阻礙房價大跌？

樓市調控在一線城市和部分二三線城市采取了價格管制，但市場實際情況是，開發商備案的預售價格通過審批後，不能漲價，但可以降價。比如北京、深圳的多個限價建案在銷售過程中的實際價格要低於備案價格。這反映了開發商手中仍擁有受限制的定價權。

那麽，開發商為什麽不大幅降價以加速開盤去化呢？有觀點認為，房企直接融資成本的提高，使得當下推盤預售必須維持一定的高價水準。

首先要認定，房企直接融資的成本確實提高了。以香港市場內房股發行美元債為例，中國恆大近日發行了總規模18億美元的離岸美元債券，票面利率超過13%，引發了市場對於房企融資成本及流動性風險的關注。

下半年以來，碧桂園、融創中國的美元債融資成本也在上升，比如碧桂園在2018年1月發行的6億美元債券票面利率是5.13%，而到了9月，碧桂園發行9.75美元債的票面利率達到了8%。

其次也要確認，房企直接融資的規模大幅增長。今年前 9 個月房地產行業信用債發行規模約4689.16 億元，規模已經超過2017年全年，其主要是中票、ABS和二級市場的公司債。

按照房地產項目開發的一般資金結構，自有資金佔比普遍在30%以下，剩餘70%是通過直接融資或間接融資的方式投入。融資成本的上升意味著項目開發成本的增加，從而支撐起新房銷售價格的高水準。事實是否如此呢？

從 2018 年前 9 個月房地產開發企業資金來源情況來看，定金及預收款佔比約為 33%，自籌資金佔比約為 33%，國內貸款佔比約為 15%，個人抵押貸款佔比約為 14%，利用外資佔比接近 0.04%，其他類資金佔比4%。這其中，美元債為代表的利用外資佔比過低，而規模為4600億元的信用債，相對於4兆元規模的定金及預付款來說，也幾乎可以忽略。可見，融資成本和信用債規模的上升，對房地產開發投資的影響十分有限，對房價的支撐效應也不明顯。

對利潤的追求阻礙房價大跌？

33%的定金和預收款加上14%的個人抵押貸款組成了自有資金，佔據了房地產開發資金的接近50%。

拋開融資成本上升的微弱影響，對於房企來說，房價為什麽不能大跌？

長城證券在行業研報中的一組測算數據顯示，以一個典型二線城市項目為例，假設開發項目銷售均價為 20000 元/平，其拿地成本為 8000 元/平，其中該項目建安成本佔銷售均價的比例為 20%，即 4000元/平。假設該項目的融資前投入成本為 13000 元/平（含建安成本及其他營業成本開支），若融資額佔總投入成本的比例為 75%（自有資金和融資佔比為 1:3），總融資額為 9750元/平。

若將融資利率固定為 7%，房價降 10%和房價升 10%的不同情形分析下，毛利率變化將達 13.61 個百分點；而若將房價保持在20000 元/平，利率降 10%和利率升 10%，毛利率變化僅為 0.48 個百分點。可見銷售價格對毛利率的影響力要遠遠超過項目的融資成本。

對於追求高周轉的房企項目總來說，主動大幅降低預售價格幾乎是不可能的。除非是經營性現金流面臨斷裂，否則房企不會犧牲利潤而換取銷售回款。而走到這一步的開發商，其倉促預售的大減價建案，很可能在後續開發過程中減配、延期竣工甚至爛尾。

前碧桂園首席財務官吳建斌日前在演講中提出，目前房地產市場的平均毛利率水準大約是25%至30%。在這個基礎上，好房企要時刻關注經營現金流為正的演練。

開發商降價推盤的基礎建立在項目可接受的利潤率之上。房價的成本構成因素裡，地價和房地產相關稅收佔絕大部分，這從根本上反映了土地財政是高房價的基礎和底座。土地成本擺在哪裡，沒有開發商會做賠本的生意，合肥有關部門調研“開發商大幅降價”的傳聞即使屬實，也是孤例。

地價築底，房價堅挺，但大跌的可能性也還是存在的。日前，深圳市規土委頒布了“關於已出讓未建用地的用途變更和容積率調整的處置辦法”，其中提到：可銷售人才住房的宅地，其地價按建案用地市價的30%確定。

這才是房價大跌的真正信號，但目前來看，折價出讓專項居住類用地的政策，沒有在全國普及。

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