兩大互聯網巨頭加持 “物業第一股”能否破解行業痛點？

每經記者：黃婉銀 每經編輯：魏文藝

潘軍終於選定了他心目中的“線上霸主”。

近日，彩生活服務集團有限公司（1778，HK；以下簡稱“彩生活”）公告稱，公司已分別與京東集團及其旗下京東物流集團、京東數字科技集團（統稱“京東”），三六零安全科技股份有限公司（簡稱“360公司”）在資本和業務層面均達成全面戰略合作協議。

公告顯示，彩生活將以每股5.22港元向京東、360分別定向增發7115萬、2296萬股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。本次交易預計將於8月底之前完成，交易完成後京東將持有彩生活已擴大股本的5.00%，360公司持有比例將從此前的1.54%增至3.05%。

《每日經濟新聞》記者注意到，作為內地物業第一股和在管面積最大的物業公司，彩生活目前的估值仍然低於多數同行，這是其一直邁不過去的坎。同時，物管行業真正的“痛點”是不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費。那麽，在兩大互聯網巨頭加持之下，彩生活能否破解行業痛點，並走出估值低谷？

數據來源：各公司2018年年報 部門：億平方米

“不會完全發展成電商”

彩生活董事會主席潘軍此前就表示，彩生活線下用戶還有70%並沒有變成線上用戶，所以還需要互聯網這一路徑開發剛需應用（比如開門、停車等）和線下業主高度互動。“物業社區服務將來肯定是比房地產更大的產業，它和互聯網就是天然相連的。所以現在都是互聯網企業來找我們進行合作，等我們想清楚了，是很有可能進行合作的。”

最後彩生活選擇了京東，潘軍認為，京東在物流、技術、生態方面的戰略布局，以及360在安全、科技方面的長期積累，都是彩生活可以結合的，以此完善平台服務能力，加速規模面積擴張，提升增值服務營收。

而近年來，彩生活也一直想按照互聯網的思維進行賽道奔跑。零售巨頭京東的入股和360的增持也讓彩生活得以正式向外界展示其互聯網效應。與此同時，彩生活也放緩了市場一直擔心的收並購活動，但這一切能否獲得真正認可，讓資本市場對彩生活的估值有重新認識尚需時間檢驗。

值得注意的是，隨著智慧城市、智慧社區的發展，社區場景與技術應用的結合成為趨勢。

社區場景，可以說是電商巨頭紛紛開始爭取的一塊風水寶地。京東選擇彩生活，也是看重其背後的交易流量。基於彩生活物管規模的擴張，旗下的線上平台彩之雲截至2018年底的平台服務面積達11.22億平方米，穩居行業第一。

持續擴大線下物管面積是彩生活想要實現互聯網效應的第一步。《每日經濟新聞》記者了解到，彩生活CEO唐學斌此前表示，彩生活幾乎已經把物業行業全面解構，並按互聯網思維來重新構建。彩生活構建的社區服務生態圈包括線上線下平台，線下服務面積是2020年目標規模25億平方米。而這一目標的邏輯在於平台想要實現互聯網效應就必須做到這麽大的規模。“否則我們這個平台遲早會被人乾掉，所以，做互聯網是很恐怖的一件事情。”

“一個平台要想實現互聯網效應，一般來說要佔到整個市場用戶的15%以上。而目前中國的物業管理有效面積將近150億平方米，所以彩生活必須達到25億平方米的規模。”唐學斌如是認為。

《每日經濟新聞》記者注意到，彩生活的線上增值業務已包含了電商板塊。彩生活前期也和京東打通了一部分作為試水——即“彩惠人生”APP，該平台業務主要是通過手機APP購買平台產品或服務。

彩生活管理層表示，未來公司將京東到家、7Fresh等多個產品都上線到彩之雲平台，並探索“社區拚購”模式。“同時要強調的是，彩生活並不會完全發展成一個電商，只是幫助電商在社區做得更好。”

一位專業研究物業公司的資深人士告訴《每日經濟新聞》記者，彩生活此次引入零售平台京東，使其角色也發生了微妙轉變，以前其本身是一個平台，現在成為“平台的平台”。在雙方的合作上應該不止只有廣告收入。但是現在合作模式都還前期探索階段，在這一階段可能還未產生實質性的收入。

該人士表示，從360和京東的角度來說，因為以前社區O2O的概念炒得很火，但實際上落實的很少。經歷過這幾年的理性發展，京東還是以線上為主，還是很迫切需要找一家線下平台。

盈利模式尚待清晰

建構互聯網思維，引入零售巨頭，對雙方都有增加流量、提高用戶粘性的作用，但作為商業模式，盈利問題也是一個必答題。

彩生活管理層表示，其實跟京東或者其他電商合作，主要是幫助業主獲得更好的產品與服務，在此基礎上獲得優惠減免物業費。

所謂“獲得優惠減免物業費”，是指不用傳統方式繳物業費（即物業公司找業主收），而是通過業主在彩惠人生平台消費，商家返利給業主然後代繳物業費，這就成為互聯網說的“羊毛出在豬身上”。

唐學斌認為，物管行業真正的“痛點”是不斷上漲的物業剛性成本和難以上漲的物業費，而“彩惠人生”平台能夠很好地解決這些行業“痛點”。

但唐學斌此前在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，至少未來三年，彩生活在“彩惠人生”平台不會賺錢。“普惠業主”的目的背後是建立起“彩惠人生”平台的流量。

由於毛利率高、業務空間巨大，目前多數物業公司都開拓有增值服務，但唐學斌表示，很多同行增值服務利潤絕大部分不是來自於平台，而是實體經營，彩生活的利潤則幾乎全部由平台的利潤貢獻。

此外，彩生活方面表示，與京東的合作，除了在社區媒體廣告方面能夠增加部分收入外，其他都不會產生實質的利潤貢獻。他們目前看重的是業主和彩之雲平台建立的聯繫後，未來能夠作為數據流量的入口。

資本市場都擅長講故事，市場買不買账有時候看故事精不精彩，有時候則取決於故事是否有真金白銀。持續低估值的彩生活能否依靠互聯網效應翻身或許還需要更多催化劑。

銀河證券研報指出，由於彩生活在進行一系列收並購後，是目前行業內負債最高的，所以PE在行業內相對落後。引入兩個互聯網巨頭應該可以部分消除這部分影響，並可能為重新評級提供機會。

每日經濟新聞