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彩生活:平台服務面積超11億,營收淨利大幅增長

彩生活服務集團(以下簡稱“彩生活”)是一家集物業服務、樓宇智能、社區服務為一體的科技型、綜合型社區服務企業。於2014年6月30日正式在香港聯合交易所主機板掛牌上市(股票代碼01778.HK),是第一家叩開資本市場大門的物業服務企業。不論是精進基礎服務、發展增值服務,還是構建社區服務生態圈、平台化建設,彩生活不斷推陳出新,引領行業創新發展,揮灑了汗水,亦收獲了掌聲。

2019年4月8日,彩生活發布2018年年報,管理規模持續擴大,業績實現大幅增長,業務模式不斷創新升級,智慧社區生態圈建設再創佳績。

平台服務面積突破11億,平台合作持續賦能

2018年,彩生活總服務面積突破11億平方米,自管面積和平台合作面積均實現大幅增長,處於行業領先地位。自管面積由2014年的2.05億平方米增加到2018年的5.54億平方米,複合增長率為28.2%,合作面積達到5.69億平方米,已與95家物業管理公司建立合作關係。總服務面積由2014年的2.05億平方米增加至2018年的11.22億平方米,近五年年複合增長率高達53.0%

彩生活的服務面積主要來源於由花樣年集團以外的獨立物業發展商興建的物業項目以及借助平台輸出的服務面積,尤其是平台規模的快速擴張為彩生活帶來了強大的市場競爭優勢。

圖1:2014年-2018年彩生活服務面積情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

收並購取得可喜成果,萬達物業順利實現並表

收並購是規模突圍、提速發展的重要手段,也是導致行業集中度提高重要原因之一。在整個行業通過高杠杆、重資產的收並購的擴張模式下,彩生活轉而尋求輕資產的擴張方式,即平台輸出戰略。

物企收並購更加趨於理性,對潛在標的選擇也更加嚴格。2018年彩生活收購的公司共有5家,數量較上一年減少11家,近年來收購企業數量整體趨勢逐年減少,近兩年收並購數量放緩,企業更加注重高質量的收並購。

圖2:2015年-2018年彩生活收購企業數量

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

本年度重點並購項目:彩生活於2018年2月收購了綜合性的社區服務運營商萬象美物業(前身為萬達物業)。萬象美是一家綜合性社區服務運營商,旗下項目包括普通住宅、豪華住宅以及辦公大樓、SOHO等商業物業,主要定位於中高端物業。在完成對萬象美的合並報表後,彩生活不僅實現管理面積的擴張,同時進一步豐富管理項目的業態,進而形成更加明顯的規模效應以及協同效應。

城市布局快速擴張,服務範圍持續延伸

彩生活近幾年進駐城市數量持續增多,不斷擴大服務半徑,進入城市數量由2014年的110個,增加至2018年的268個,複合增長率為24.9%;管理項目數量由2014年的1265個增加至2018年的2709個,複合增長率達21.0%,布局區域和項目數量的快速增長,為企業擴大管理規模,提升市場地位奠定堅實基礎。

圖3:2014年-2018年彩生活進駐城市數量情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

截止到2018年底,彩生活已經初步形成了以深圳總部為基地異塵餘生至西北、華北、東北、西南、華南、華東、華中等七大區域的戰略布局,覆蓋全國268個城市,在深挖核心區域的同時不斷延伸服務覆蓋區域,服務範圍已擴展至香港、新加坡、柬埔寨、越南等海外市場。

圖4:彩生活全國戰略布局

營業收入高速增長,營收渠道多元

彩生活2018年交出了亮眼的業績,實現營業收入36.14億元,同比大幅增長121.9%。近幾年彩生活的營業收入逐年攀升,2014年-2018年的年複合增長率為74.6%,增速飛快。究其原因,一方面是得益於收並購、平台合作及市場化外拓而導致的管理規模的不斷擴張,為收入的增長提供重要支撐,另一方面則是平台化建設的不斷深入,多元化的服務內容和服務模式為企業開辟了更多營收增長點。

圖5:2014年-2018年彩生活營業收入情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

彩生活的收入構成主要分三大塊:物業管理服務,社區租賃、銷售及其他增值服務,工程服務。物業管理服務收入佔比約為84.79%,由2017年的12.31億元增長至2018年的30.64億元,仍然是非常重要的收入來源;社區租賃、銷售及其他增值服務由2017年的2.77億元大幅增長47.6%至4.08億元,佔整體收入的11.30%;工程服務收入佔比則減少至3.91%。

圖6:2017年-2018年彩生活營業收入構成情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

盈利水準節節高,淨利潤率呈下降趨勢

2018年,彩生活整體毛利由2017年度的7.31億元增加75.4%至約12.82億元;歸屬股東淨利潤由2017年度的3.21億元增長51.1%至約4.85億元。自上市以來,彩生活毛利和淨利潤不斷增長,體現了企業良好的盈利能力。

淨利率和毛利率自2014年以來呈下降趨勢,主要原因是彩生活收購萬象美等其他物業公司,帶來相當大額的包乾製物業管理服務費及預售服務費,導致毛利率降低。淨利潤是在毛利的基礎上加其他收入並扣除行政開支、所得稅支出、融資成本等得到的,因此也呈現類似的趨勢。

圖7:2014年-2018年彩生活毛利潤和淨利潤情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

“彩之雲”平台不斷發力,平台關注度日益提升

彩生活積極打造“彩之雲”社區服務平台,由傳統的物業管理服務轉向增值服務板塊,滿足社區業主“衣食住行娛購遊”等在內的主要居家生活服務需求。

伴隨平台服務規模的不斷擴張,截至2018年12月31日,彩生活線上平台累計注冊用戶數增至約2640萬人,APP活躍用戶數增加至1399萬人,同比分別增長155.3%300.4%。彩之雲平台累計成交金額約為94.48億元,同比增長24.1%。平台運營持續深化,產品與服務功能逐步優化,注冊和活躍用戶數量、覆蓋面飛速增長,為增值業務的拓展及創收盈利提供重要基礎。

圖8:“彩之雲”平台注冊用戶及活躍用戶數量情況

數據來源:彩生活年報,中指研究院整理

推出普惠平台“彩惠人生”,社區服務接軌新零售

2018年3月31日,彩生活將社區新零售模式與交納物業管理費的場景結合,推出新平台“彩惠人生”。彩生活將“彩惠人生”平台定義為“社區新物種”,主要以買商品送物業費的方式,顛覆傳統的物業收費模式,構建了社區消費新場景,在打開物業費改革風口的同時,也構建了社區新零售的新生態,為中國社區服務運營轉型升級提供了良好的樣本。截至2018年12月31日,彩惠人生累計成交182.46萬單,累計成交金額7090萬元,累計衝抵物業管理費3620萬元,為26萬個家庭減免了物業管理費。

圖9:“彩惠人生”平台——構建社區零售新模式

“北斗七星”戰略實現基礎物業管理職能平台化

經過多年的物業管理經驗累積,彩生活不斷通過科技化改造,實現高品質的物業管理並確保服務品質。利用後台信息技術平台,將基礎物業管理中的各項服務職能進行集約化、標準化、自動化、減少監督管理人員乾預,進而降低人工成本,實現綜合管理效率的提升。

2018年彩生活提出“北斗七星”戰略,創新性的使用移動互聯網,優化社區公共服務。通過E維修、E清潔、E安全、E綠化、E能源、E繳費、E投訴七大方面的功能落地,初步實現了部分社區基礎物業服務的訂單化,進一步提升了集團服務效率。

結語

彩生活是國內登陸資本市場的第一家物業企業,多年來彩生活不斷顛覆傳統物業服務模式,引領社區增值服務改革,構建智慧社區生態圈。2018年企業再次向資本市場提交了一份亮眼的成績單。未來,彩生活將繼續保持開放心態,打破邊界,發揮更多優勢為社區創造更多的價值。

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