樓市進入新時代！ 去庫存結束 房價真的要跌了？| 檀錢
來源：葉檀財經
文/馬蘭
新時代終於來臨了！
8月24日，呼和浩特公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，成為第一個宣布告別去庫存的城市。
終於，全國房地產庫存去光了，去庫存可能就要變成了歷史任務了。
從數據上看，自2015年開始，房地產每年的銷售面積已連續3年超過新增住宅面積，大大消耗了房地產市場中的存量房。
再看2018年的數據，截至7月，今年新開工的住宅面積為84684萬平方米，銷售面積為78046萬平方米，重新回到開工超過銷售的時代。從一個側面反應，去庫存的確到底了。
呼和浩特只是第一槍，接下去就是全國各地的“揭竿起義”。
接下來就是存貨重建的階段，這對政府來說是件好事。回顧7月的經濟數據，房地產依舊一枝獨秀，固定資產牢牢盤踞在5.5%的階梯上難以寸進，基建也只有5.7%的增速，只有房地產開發投資始終保持10%以上的增長。
想要拉動經濟，現在重啟房地產這員大將似乎是最合適的做法。再加上現在連庫存都回歸健康，刺激房地產發展也顯得有據可依。
問題是，難道我們又要經歷一場房地產狂歡？
別擔心，接下來的話語權已逐漸掌握到了買方，也就是市場的手裡。
政策沒變 老鄉穩住！
想要房價漲，在中國看的不僅是供需，還有政府的眼色。
即便是在央行寬鬆和三架馬車全趴的情況下，我們欣慰地看到政府並沒有要在樓市上泄洪的意思，相反，調控反而變得更加嚴格。
8月伊始，住建部馬不停蹄地約談了房價抬頭的各個城市，尤其是海南，簡直被盯成了篩子。三亞新規，9月1日起實行當月銷售當月網簽，並嚴禁囤積房源，向社會公開銷售全部房源。今日，海口要求開發商9月28日之前核實成本，調整價格進行備案，備案後6個月內不得調高備案價格。甚至有部分房企接到口頭通知，建案備案價不得超過17300元每平米。而海口市場上的房價基本在一萬八到兩萬五之間。
更重磅的是，去庫存之後，國家終於對貸款下了手。
8月23日，四川調整二套房首付比例至50%，在成都部分地區的二套房首付甚至被調到70%。此前，根據融360的數據，7月全國533家銀行中，有146家上調基準利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%-40%。
這也說明，去庫存階段的“打折期”已經過去了，首付門檻抬升，貸款利息升高，優惠正在被收回。
現在的所有政策依舊圍繞著房住不炒的核心，因此可以判斷房價不會重回過去幾年的野蠻上漲，老鄉，政府幫我們壓著呐！
此外，房地產稅這個核彈也不容忽視。即使房地產稅今年無法落地，但政府要開征之決心已不容置疑。細節雖未完善，但參考香港方面的規定，空置稅必然會是重頭戲，屆時將對房爺房姐手中的空置房產生巨大打擊。
為了不被空置稅稅死，這些房主只能選擇將手中的非自住房投向市場。
房源充足 人人有份
空置稅後，房源被大量放出，政策總算把供需結構調出曙光。
根據2017年公布的一份報告顯示，中國職工人均擁有不動產為1.01套，真叫人懷疑自己到底算不算中國職工。但從數據來看，中國並不缺房，反而還有富余。造成人均有房，個人沒房矛盾的原因，主要還是貧富差距，房子集中在少部分人手裡。
等到這些房源都被政府擠出來，那麽喜大普奔的事就來了，房子太多，但是人不夠了。
簡而言之，買方市場來臨，只有我們挑的份，房價和房租也會慢慢下降。
更刺激的是，政府依賴土地，新房還要不斷地建，但是二胎未必來得及生。呼和浩特停止去庫存的同時，還要求加大土地供應，保證全年土地供應量達到5000畝，並加快實施公租房租售並舉政策。
存量已經充足，增量還在馬不停蹄地趕來，這個買方市場，穩了。
接下來，頭疼的就是房企。有錢的人沒辦法多買房，沒錢的人租房也過得下去，他們手裡的房源總不能砸手裡吧。為了回流現金，房企只能選擇降價銷售。注意，這個跡象已經出現，廈門、杭州腰斬的新房價格絕對不是個例，而是趨勢。
這股子降價的勢頭一旦蔓延，那就止不住，最後尷尬的就是政府。
趁早賣地 過時不候
房價這麽高，地價脫不開關係，如果房價下跌預期形成，政府還是高冷姿態扭捏著高價賣地，流拍800宗地還算是少的。
所以，趁早市場還沒反應過來，趕緊先出手土地，說不定還能蒙到幾個小高價。未來再想用現在的價格賣地賺財政，企業只會裝作視而不見，大不了大家都學學萬科，用轉型來配合表演。
至於企業，就讓子彈再飛一會兒，反正土地這事兒最煎熬的一定是政府，企業不拿地大不了就是收攤不乾房地產，政府不賣地，按照我國國情那就是擎等著政府破產了。
時代已經改變，地主準備好了嗎？
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責任編輯：李彥麗
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