記者 | 李祖闊
作為擁有央企、港資、創始人團隊等多方股東的混合所有製改革樣本，綠城中國（03900.HK）最近幾年經歷的動蕩堪比一部好萊塢動作電影。
目前大股東中交已經在股權、董事會以及管理層方面全面掌控了綠城，是客客氣氣的融合，還是手揮長鞭的馴服？監視者自有斷論，中交和老綠城人這場戀愛談成了互相折磨。
面對中交的強勢，老綠城團隊已經徹底“心灰意冷”，無力也無心再掙扎。2018年8月2號，曹舟南正式離職。綠城為此專門開了個溝通會，台上，曹和張亞東並排而坐，盡量顯得平等、友好，但無論作何解釋，都顯得矯揉造作。
中交儘管掌握主動權，但也明白，再迫切的願望也“不能得罪”宋衛平這個靈魂人物。在近期張亞東與《中國房地產報》的一篇訪談中，他細數了自己的種種改革，但每段後面必加一句“做這樣的調整也是與綠城創始人宋衛平先生溝通的結果。”
已過六十“花甲之年”的宋衛平活成了一個幌子，下面遮住的是中交和老綠城人的面子和利益再分配。
3月20日，在綠城中國舉辦的杭州媒體溝通會上，行政總裁張亞東拋出了20個小鎮項目的投資計劃。雖然張亞東表示小鎮是盈利最多的一個部門，但實際上從2015年開始小鎮就沒有再投資拿地。今年他們投資20個小鎮的計劃，又一次與宋衛平聯繫了起來。
一位綠城人士對界面新聞記者表示，20個小鎮的投資計劃受益方很可能是宋衛平和他試圖保護的人。中交全面掌控綠城後，宋衛平已經基本不會再管綠城的事情了，但中交現在對綠城的一系列激烈變革仍需要宋衛平哪怕是被動的支持，至少要穩住綠城的核心團隊。
平定2014年那場跌宕起伏的股權爭奪戰後，中交以“白武士”之姿解救綠城，宋衛平的宋氏微笑與中交集團董事長劉起濤並肩而行的場景仍在眼前。
彼時，宋衛平表示，希望中交投進來只是在董事會層面上負責中遠期規劃戰略，但操作權仍是以綠城老團隊為主。中交集團董事長劉起濤在合作簽約儀式上稱，中交集團正在升級發展房地產主業，入股綠城旨在借助其在房地產行業的經驗和品牌，幫助中交發展房地產主業。
現在，現實與理想之間終究有了一些答案。
業績不好看
張亞東掌管綠城中國後，綠城中國交出了一份不太好看的報表。
3月22日，綠城中國發布2018年業績報告。根據業績報告，綠城中國合約銷售額1564億，增長6.9個百分點。其中，房地產開發合約銷售額為1012億，代建銷售額為552億，代建規模佔到了房地產開發規模的一半。
在房地產規模爭霸賽時代，綠城中國的業績規模並不令人滿意，也是2018年為數不多的沒有完成年初業績目標的房企之一。根據綠城2018年年初數據，2018年要實現的業績目標為1600億，在大多數房企都完成了業績目標的情況下，綠城不僅業績沒有完成，6.9%的增速也是近三年最低。
根據克爾瑞排行榜，綠城中國2018年銷售額為1563.7億，位於排行榜的第17名。其2017年的銷售額為1457.1億，位於排行榜的第11名。
銷售成績不及格，綠城中國的盈利情況也不理想。根據年報，綠城中國股東淨利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。與此相應，綠城中國的淨利率和淨資產收益率也創下了近幾年的最低記錄。其中，淨利率為近五年最低點的3.94%，淨資產收益率也是近三年最低點的3.7%。
淨利潤腰斬，綠城中國在3月1日發出的盈利警告中稱，主要是2018年因出售附屬公司而產生的淨收益減少7.7億，年內計提的物業減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值下外幣借款計提匯兌虧損所致4.88億。
以物業減值計提虧損為例，綠城中國CFO馮征在22日的業績會上表示，西安、沈陽、溫州和青島項目計提虧損共17.35億。其中，西安項目計提2.3億，因為收購時就有虧損；沈陽項目計提5.14億，因為項目本來就不太好；溫州項目因為合作方資金困難，計提了應收账款。同時其他管理層補充稱，青島深藍中心因為早期拿地時地價太高，持續時間較久，也計提了虧損。
上述綠城內部人士對界面新聞表示，這並不是個新鮮話題，中交在入主綠城之初就有過該問題的討論，當時有兩種聲音，一種是一次性計提到底，另一種是攤薄每年計提。但當時中交剛花了60.15億入股綠城，擔心一次計提造成不好的影響，最後決定按照攤薄每年計提的方式。“現在中交就是一次性想計提完，但應該也還沒到底部”。
另外，根據業績報告，綠城中國2018年的負債率有所上升，淨資產負債率為55.3%，同比2017年上升了8.9個百分點。從負債結構上看，一年內到期借款為174.81億，佔總借貸的21.5%。以當前綠城持有的482.19億銀行存款和現金總和看，當前的資金狀況總體問題不大。
土地儲備一定程度上代表著公司未來的發展潛力。綠城的業績報告顯示，目前總土地儲備為3247萬平方米，同比上升了7%。2018年年度新增項目37個，一線城市上海楊浦、北京順義和廣州南沙都各自新增一個項目，同時合肥、福州、武漢和西安等省會城市以及重慶和天津等直轄市也有新增項目。
這個成績很難跟投資者交代。以前十房企中，宋衛平稱讚過的龍湖為例。2018年，龍湖實現了2006.4億的銷售規模，同比增長28.5%。股東淨利為162.45億，減除少數股東權益、評估增值等影響，核心淨利為128.5億，同比增長31.5%。
曾經被綠城嫌棄的融創，現在更不能比了。2017年，融創實現合約銷售金額3620.1億，衝到了房企排行前四，淨利潤的增長也使其它房企豔羨，公司擁有人應佔溢利110.0億，同比大增344%；公司擁有人應佔核心淨利111.2億，同比增長259.1%。
中交全面掌權
2014年12月，宋衛平與融創決裂，宋衛平將原本出售給融創的24.2888%股份轉讓給中交，中交由此與九龍倉並列成為綠城中國的第一大股東。
在當時綠城的董事會構成中，執行董事由5席減至4席，中交佔兩席；中交集團還佔據了投資和薪酬委員會各一席席位。旗下綠城房產中，董事人數由四名增至六名，中交佔據三席。從董事會的人員變更中看，中交話語權與創始人宋衛平相當。
2015年5月，中交收購了原綠城執行董事羅釗明持有的4.627%股份，超過九龍倉成為綠城的第一大股東，共持股28.912%股。此時綠城董事會中執行董事席位由4個擴充為6個，中交派駐執董3人，非執行董事席位也增加一名中交人士。這意味著，在成為最大股東後，中交在綠城董事會中已佔據優勢，打破了之前的平衡。
此後隨著綠城二號人物宋衛平多年的搭檔壽柏年，將其持有的綠城股票全部出售，中交作為大股東的位置得到鞏固。
2018年1月初，壽柏年以每股12.08港元的價格出售其持有的8.06%股份，接盤方為平安證券，壽柏年正式與綠城告別。壽柏年推出後，綠城創始人團隊中，只有宋衛平夫婦還持有的10.496%的股權，但其中的4.62%又捐給了丹桂基金會。
也就是說，綠城創始人團隊持有的股份已經不足10%，中交的大股東的地位由此更加鞏固。此時中交全面掌控綠城的意願也更加強烈。
從2015年5月到2018年年中，當時的綠城行政總裁曹舟南用三年時間解決歷史遺留的三四線庫存問題並降低負債率，綠城終於走上了平穩的發展軌道中。
但在曹舟南行政總裁任期已滿之時，他終於不用再支撐局面。2018年8月初正式辭去行政總裁、執行董事等職位，由彼時中交派入綠城剛三個月的張亞東接任行政總裁。
這個平滑的交接，客氣友好的表面之下，鬥爭博弈痛苦且漫長。對這家公司今後的影響，將是長遠和深刻的。
根據綠城董事會最新名單，執行董事6名，中交已經佔據4個席位，分別是劉文生、張亞東、李青岸和李永前。老綠城人只剩下了宋衛平和李駿。
從股權、董事會人員、以及管理層等各個方面看，中交已經全面掌控綠城。在大股東的強勢掌控之下，中交將對業績的壓力也傳導在了綠城上，綠城面臨著一輪新的戰略、經營思路調整以及利益分割。
不斷調整
去年7月初，綠城中國走上了以“碧桂園”為楷模的高周轉之路，當時綠城中國執行總裁應國永簽發的《關於全面加強內源性現金流管理的通知》中提出，全力加速銷售去化、全面加速資金回籠和嚴格控制支付等方面要傾盡一切努力。
隨後8月份，在2018年半年度業績會前幾天，張亞東為綠城帶來了豐厚的“娘家禮”，綠城與中交16個下屬部門簽署了近30個項目的合作協議。
但上述接近綠城的人士稱，按照綠城已有的投資策略，拿項目之前都要經過認真細致的研判，研判通過後才會決定拿地。30個項目看似是個大禮包，但這不符合綠城以往拿項目的規律，項目的成色好壞也是個問號。
2018年11月，綠城上海區域總經理章建波在回歸綠城一年半時間後再度離職。在此期間，章建波重新布局了上海、常熟、無錫、南京、南通、合肥和徐州等地，在這之前，上海是已經空窗期6年、南通空窗期10年、合肥空窗期9年後再次獲得土地。
據一位上海房企人士對界面新聞表示，章建波的離職與中交大股東有些許關係，一是中交管的太多，會插手到具體經營層面。二是中交領導掌控性強，隨意提拔，這兩方面都妨礙了章的正常工作開展。
張亞東主控綠城後，也有意帶來一些變革，加強金融布局就是一個新方向。2018年12月，綠城宣布以27.18億的價格收購百年人壽11.55%的股份，綠城的收購價幾乎是百年人壽淨資產51.145億的一半。
但這可能並不是一個好的資產。最新消息顯示，百年人壽償付能力連續9個繼續下滑，其2018年第四季度償付能力報告顯示，該公司核心償付能力溢額為-10.45億，最近一期的風險綜合評級為C。
而根據監管要求，保險公司核心償付能力充足率不低於50%、綜合償付能力充足率不低於100%、風險綜合評級達B類以上，3項指標同時滿足才為償付能力達標公司。
張亞東近期對外的表示是，百年人壽本身是個好的企業，能和我們綠城進行戰略上高度協同，近期綠城正在與百年人壽對接，綠城希望百年人壽三年後上市。
今年1月底，綠城中國再度開啟由中交完全掌控、中交代言人張亞東操刀的組織人事構架大調整，約半年的時間，這已經是綠城中國第二次調整組織人事構架。除了組織人事構架，綠城還要求強製跟投。
上述綠城人士對界面新聞記者表示，組織構架調整之下，重要的是權力職責的重新劃分。以從楊柳郡集團調整為特色房產事業部為例，事業部對利潤沒有支配權，不能對外進行融資和投資，但子公司是獨立的法人，對經營負債承擔責任。
在強製跟投上，綠城將2018年度高層年終獎預扣30%成為跟投準備金，對項目資產包進行強製跟投，與公司長期業績捆綁。
張亞東在3月20日的媒體溝通會上也表示，組織構架調整主要是為了精簡高效運行，以楊柳郡為例，由集團變為事業部主要是想以後在全國推行TOD項目，事業部主要是用來引導協調全國各公司都來發展TOD項目。這意味著，綠城下面的城市公司能跨區域進行項目拓展。
根據最新消息，綠城管理集團的改革也在討論中。上述綠城人士稱，目前的討論方案也是事業部化，除了管理集團可以做代建外，其它的公司都可以來做代建。這個消息與張亞東在3月20日對此輪組織架構調整的邏輯一致。
但代建可能面臨的問題更加複雜。按照之前綠城釋放出來的消息，代建預計在2018年上市，但此後卻再無進展。
上述綠城人士對界面新聞表示，即便到現在，代建業務上市的仍然困難重重。首先，中交未必會同意代建的上市計劃，如果上市就要擴大股本或者引入戰略投資者，中交並不同意這種稀釋代建業務股份的方案。其次，按照當前張亞東要求各個子公司都可以做代建的做法，以後關聯交易和同業競爭問題突出，這一調整方向與代建的上市相悖。
綠城中國在3月22的業績會上還表示，將引入新的投資人，擴大股本。但一位行業人士對界面新聞表示，資本逐利，僅靠資本運作是救不了一家企業的。
代建上不了市，變成了百年人壽上市，一年兩次內部調整，綠城調整之大確實讓人瞠目結舌。
近期，綠城中國還試圖取消代建團隊的獎金與項目分紅政策，這直接導致了春節後十幾位員工的離職。以綠城管理集團董事長李軍一則短信，變化“一浪接著一浪，”綠城人能否堅守崗位，綠城中國能否重塑一個穩定的管理環境和更好的發展空間？故事還沒結束。
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